9.66億元起拍！青島張村河新地塊掛牌出讓

青島下半年的土拍大幕剛拉開(kāi)，張村河就先遞上來(lái)一張不便宜的牌。

7月8日，嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路北、蜀山路西一宗商住地掛牌，總建面5.13萬(wàn)㎡，容積率1.3，起拍樓面價(jià)18812元/㎡，起拍總價(jià)9.66億元。

自張村河片區(qū)啟動(dòng)大規(guī)模更新以來(lái)，越秀青鐵和樾府項(xiàng)目地塊曾以18300元/平方米的起拍價(jià)入市，最終成交樓面價(jià)達(dá)到21045元/平方米，是板塊內(nèi)公認(rèn)的地價(jià)標(biāo)桿。而本次掛牌的地塊，直接將起拍線抬到18812元/㎡，還沒(méi)拍就已超過(guò)上一輪地王的起拍門檻。

但“起拍價(jià)創(chuàng)新高”與“地王預(yù)定”之間，仍存在距離，其最終的成交結(jié)果，也將成為校準(zhǔn)張村河板塊價(jià)值的重要標(biāo)尺。

置地有聲第1411期

18812元/㎡起拍

定價(jià)錨在哪里？

先把地塊本身拆開(kāi)來(lái)看。

該宗地商住比例為1:9，配套商業(yè)建筑面積僅3000平方米，且出讓文件明確該部分“本次拍賣不溢價(jià)”，樓面地價(jià)定為11809.8元/平方米，對(duì)應(yīng)總價(jià)3543萬(wàn)元。對(duì)于9.66億元的總起拍額而言，商業(yè)部分更像是滿足規(guī)劃條件的配建，幾乎不構(gòu)成核心開(kāi)發(fā)變量。真正決定房企投資測(cè)算與盈利空間的，是1.3的容積率與18812元/平方米的住宅起拍單價(jià)。

從板塊歷史供地?cái)?shù)據(jù)來(lái)看，張村河南岸此前最具參照價(jià)值的宗地，當(dāng)屬2023年成交的越秀青鐵和樾府地塊。該宗地容積率2.5，最終成交樓面價(jià)21045元/平方米，項(xiàng)目規(guī)劃為高層加洋房的高低配產(chǎn)品，目前網(wǎng)簽均價(jià)處于3.8萬(wàn)至4.1萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

再往前追溯，海信君璽、海信璟悅、海信臻悅等項(xiàng)目地塊，容積率分別為2.5、3.0、3.0，拿地時(shí)的起拍價(jià)普遍在17000至19000元/平方米之間。本次地塊將起拍價(jià)直接抬至18812元/平方米，意味著從掛牌之初，其就已站上板塊起拍地價(jià)的高位，留給房企的競(jìng)價(jià)空間相對(duì)有限。

更為關(guān)鍵的是，1.3的容積率雖然賦予了打造洋房或疊拼產(chǎn)品的可能性，但低密形態(tài)并不直接等同于市場(chǎng)溢價(jià)。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通用成本模型測(cè)算，疊加建安成本、各類稅費(fèi)、營(yíng)銷管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)成本及行業(yè)合理利潤(rùn)，項(xiàng)目若要實(shí)現(xiàn)盈利，未來(lái)入市售價(jià)需站上較高區(qū)間。

而一旦售價(jià)沖擊4萬(wàn)元/平方米以上的市場(chǎng)高位，該項(xiàng)目將直面石老人、麥島等傳統(tǒng)豪宅板塊的次新房分流，同時(shí)還要與板塊內(nèi)部現(xiàn)有高端項(xiàng)目爭(zhēng)奪存量客群。

因此，這18812元/平方米的起拍價(jià)，究竟是板塊價(jià)值升級(jí)后的真實(shí)體現(xiàn)，還是對(duì)未來(lái)預(yù)期的提前透支，尚需市場(chǎng)檢驗(yàn)。

價(jià)值兌現(xiàn)需市場(chǎng)驗(yàn)證

張村河這一輪城市更新，自2023年12個(gè)城中村啟動(dòng)改造起全面鋪開(kāi)，短短數(shù)年間完成了從城中村連片區(qū)域到主城改善熱土的轉(zhuǎn)變。

截至目前，南岸已形成海信君璽、海信璟悅、海信臻悅、魯信有鄰花園、越秀青鐵和樾府、嶗山尚境、盛世悅府等項(xiàng)目組成的供應(yīng)矩陣，北岸大宇地塊尚未啟動(dòng)，整體開(kāi)發(fā)節(jié)奏穩(wěn)步推進(jìn)。

2025年以來(lái)，隨著多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市、均價(jià)站穩(wěn)3萬(wàn)+，加上近7000戶回遷安置落地、嶗山區(qū)人民醫(yī)院開(kāi)工、品牌房企持續(xù)進(jìn)場(chǎng)，板塊配套與居住氛圍正逐步成型。

但從市場(chǎng)供需端來(lái)看，板塊改善產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)已趨于充分。據(jù)有關(guān)平臺(tái)統(tǒng)計(jì)，張村河南岸當(dāng)前新房月均去化30至40套，住宅庫(kù)存約900套。

充足的供給體量與平穩(wěn)的去化節(jié)奏，意味著新增項(xiàng)目想要突圍，必須具備明確的差異化優(yōu)勢(shì)。

從配套支撐能力來(lái)看，地塊周邊的基礎(chǔ)居住配套已形成基本體系。

交通層面，遼陽(yáng)東路、松嶺路、合肥路等城市主干道環(huán)繞，可快速連通金家?guī)X金融區(qū)、嶗山政務(wù)區(qū)及主城其他片區(qū)；教育資源方面，周邊分布有張村河小學(xué)、青島科技大學(xué)等院校；生態(tài)與醫(yī)療配套上，地塊北向臨近張村河生態(tài)公園，西側(cè)有嶗山區(qū)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心作為基礎(chǔ)醫(yī)療支撐。

但客觀而言，這些配套更多是為了滿足常規(guī)改善居住的日常需求，板塊內(nèi)仍缺乏高端商業(yè)綜合體、三級(jí)甲等醫(yī)院等城市資源。與浮山前、麥島等發(fā)展多年的傳統(tǒng)高端居住板塊相比，張村河在高端配套能級(jí)上仍有明顯差距，這也構(gòu)成了板塊高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值上行的現(xiàn)實(shí)邊界。