上海樓市，“老登”和“小登”對(duì)立了

　　 上海樓市，老登和小登開(kāi)始對(duì)立了。

　　先疊個(gè)甲，"老登""小登"沒(méi)有貶義，純粹是網(wǎng)絡(luò)熱詞，方便指代。

　　 老一輩死守市區(qū)老房不肯賣，子女眼看資產(chǎn)縮水干著急，兩代人用完全不同的邏輯看房子，談不攏也吵不贏。

　　老一輩上海人和他們的子女，在房產(chǎn)上的分歧對(duì)立，堪比股市的老登股和小登股。

　　這種現(xiàn)象，不止在上海，北京、深圳等超級(jí)城市都很常見(jiàn)。

　　知乎上也有類似的熱門話題。

　　朋友小李，21年開(kāi)始就想著把家里的老塔樓賣了置換新房，奈何自己沒(méi)對(duì)象不結(jié)婚，父母遲遲不同意，結(jié)果拖到現(xiàn)在房?jī)r(jià)少說(shuō)下來(lái)了四成。

　　每次說(shuō)起，小李都是痛心疾首。何解？

　　小登的困境

　　認(rèn)識(shí)很多上海本地小年輕，家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)出奇地相似。

　　爸媽早年買了兩三套房，后來(lái)拆遷又分了房，再加上繼承自爺爺奶奶的，家里四五套房是常態(tài)。

　　總資產(chǎn)一盤點(diǎn)，兩三千萬(wàn)，人生贏家無(wú)疑。

　　但現(xiàn)實(shí)是這些年輕人每天擠地鐵，吃盒飯，日常加班，年薪十幾萬(wàn)。

　　父母拿著退休金，買雞蛋還要貨比三家。

　　全家資產(chǎn)千萬(wàn)級(jí)，現(xiàn)金流卻緊巴巴。

　　更要命的是，這些資產(chǎn)正在以肉眼可見(jiàn)的速度縮水。

　　上海樓市這一輪調(diào)整周期，房齡老的房子調(diào)整幅度明顯比次新房要大。

　　2024年，上海老破小全年跌幅超過(guò)13%，部分小區(qū)甚至下跌40%以上，更有甚者直接腰斬。

　　這樣的例子比比皆是。

　　小登們心里很清醒：爸媽手里那些沒(méi)電梯、沒(méi)物業(yè)、戶型奇葩的老房子，自己這一代寧可租房也不會(huì)去接盤。

　　產(chǎn)品力實(shí)在太差。客廳沒(méi)窗，衛(wèi)生間小，沒(méi)有停車位。

　　老破小可能還有剛需愿意買，老破大總價(jià)高都不知道賣給誰(shuí)。

　　 外地來(lái)滬的富二代，看不上市區(qū)老房子，同樣的總價(jià)他們寧愿去近郊買個(gè)新房或者次新。

　　但小登們只能干著急。房子的產(chǎn)權(quán)在爸媽名下，決策權(quán)也在爸媽手里。自己空有一肚子想法。

　　上班掙那點(diǎn)錢，跟家里房產(chǎn)的縮水速度一比，杯水車薪。無(wú)效打工，大概就是這個(gè)意思。

　　辛辛苦苦干一年，不如家里房子一個(gè)月跌得多。

　　
老登的固執(zhí)

　　說(shuō)老登不講理，也不對(duì)。

　　他們中的大多數(shù)人，確實(shí)靠房子完成了階層跨越。九幾年花幾萬(wàn)塊買套老破小，后來(lái)漲到了幾十萬(wàn)，再到后來(lái)幾百萬(wàn)。

　　這種財(cái)富增值的速度，在任何其他領(lǐng)域都不存在。

　　他們親眼見(jiàn)證了地段神話的誕生，內(nèi)環(huán)就是貴，黃浦江就是值錢，幾十年驗(yàn)證出來(lái)的"真理"，已刻進(jìn)骨頭。這是路徑依賴。

　　而且房子對(duì)老登來(lái)說(shuō)，從來(lái)不只是資產(chǎn)。那是半輩子的根，是社交圈，是生活習(xí)慣。

　　讓他們賣掉熟悉的一切，去換一個(gè)陌生的新房，有點(diǎn)殘忍。

　　還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的心理：房子是老登這輩子最大的成就。

　　所以小登們?cè)绞侵保系莻冊(cè)绞堑钟|。越說(shuō)房子在跌，老登越要梗著脖子告訴你：長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是漲的。

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樓市的邏輯，徹底變了

　　老登和小登的根本分歧，在于兩個(gè)時(shí)代的邏輯碰撞。

　　老登經(jīng)歷的是普漲時(shí)代。那時(shí)候不管內(nèi)環(huán)老破小還是外環(huán)新房，大水漫灌，大家一起漲。

　　地段就是一切，只要位置好，房子破一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，反正會(huì)漲。

　　他們的成功經(jīng)驗(yàn)總結(jié)成一句話：買房就是買地段。

　　小登面對(duì)的分化時(shí)代。2020年以后，上海樓市明顯分層了。

　　房齡越低、景觀越好、物業(yè)越強(qiáng)的房子，價(jià)格表現(xiàn)越硬。

　　而老房子所在的板塊，跌價(jià)現(xiàn)象最為普遍。

　　2024年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證了這種分化。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，14個(gè)核心城市一二手房?jī)r(jià)差到2024年6月末已擴(kuò)大至超過(guò)1萬(wàn)元每平方米，二手房?jī)r(jià)格跌幅顯著高于新房。

　　同樣的地段，電梯次新和沒(méi)電梯的老破小，價(jià)格走勢(shì)能差出天壤之別。

　　產(chǎn)品力重新定價(jià)，居住價(jià)值成了硬通貨。

　　年輕人寧愿多花兩千塊租金住新小區(qū)，也不愿意省點(diǎn)錢住老破小，生活方式真的不一樣了。

　　簡(jiǎn)單講，老登重地段，小登重產(chǎn)品。

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　　想換換不了

　　很多小登以為，說(shuō)服爸媽同意置換，問(wèn)題就解決了。

　　太天真，至少有三個(gè)難關(guān)。

　　第一關(guān)，房產(chǎn)稅。上海自2011年1月28日起試點(diǎn)征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅，

　　家里那些2011年以前買的房子，不管多少套都免征房產(chǎn)稅。但一旦置換成新房，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均超過(guò)60平方米的部分，就要交稅。

　　一套千萬(wàn)級(jí)的房子，每年房產(chǎn)稅可能幾萬(wàn)塊。對(duì)于買雞蛋都要比價(jià)的老登來(lái)說(shuō)，這簡(jiǎn)直是割肉。

　　本來(lái)房子就不漲了，還要額外掏錢養(yǎng)房子，心理上完全過(guò)不去。

　　第二關(guān)，資產(chǎn)控制權(quán)。

　　除了買婚房這種剛性需求，大多數(shù)上海父母不會(huì)提前把房產(chǎn)或資金轉(zhuǎn)移給子女。

　　小登們就算有再好的置換方案，手里沒(méi)錢沒(méi)產(chǎn)權(quán)，只能干瞪眼。

　　第三，地產(chǎn)信仰。

　　老登們靠房地產(chǎn)紅利發(fā)家，即便相比高點(diǎn)回撤了30%，但相比買入價(jià)還是漲了十倍。這種信仰，十分頑固。

　　小登們，有想法，沒(méi)權(quán)力；有方案，沒(méi)資金。只能眼睜睜看著家庭資產(chǎn)在錯(cuò)誤的結(jié)構(gòu)里持續(xù)蒸發(fā)。

　　出路

　　小登們要放下一個(gè)執(zhí)念：不要試圖提前獲得資產(chǎn)的控制權(quán)。

　　見(jiàn)過(guò)太多案例，子女急著把房子過(guò)戶到自己名下，或者強(qiáng)烈要求父母按自己的方案操作。

　　結(jié)果無(wú)一例外，老登覺(jué)得你要篡權(quán)，防備心更重，事情反而僵掉了。

　　房產(chǎn)處置是家庭最大的財(cái)務(wù)決策，互相信任很重要。

　　正確的做法，是先給老登吃定心丸：房子還是寫你名下，決策權(quán)還是你的，我只是幫忙參謀。

　　具體操作上，先看家庭房產(chǎn)結(jié)構(gòu)。很多上海家庭的配置是頭重腳輕型：一套1500萬(wàn)的老破大三房自住，再加兩套500萬(wàn)的老公房收租。

　　總價(jià)兩千五百萬(wàn)，但現(xiàn)金流極差。

　　優(yōu)化方向是調(diào)結(jié)構(gòu)，不是換地段。

　　把老破大三房換成同板塊的次新電梯兩房，老人自住夠用，品質(zhì)升級(jí)，資產(chǎn)更抗跌。

　　兩套老公房合并成一套核心地段的小兩房出租，管理更省心。總資產(chǎn)值不變，但現(xiàn)金流活了。

　　選房子的時(shí)候，既要看保值性，也要看現(xiàn)金流。盡量選核心地段、高租售比的小面積房源。

　　小面積意味著房產(chǎn)稅低，高租售比意味著租金能覆蓋持有成本。

　　現(xiàn)在看起來(lái)是折騰，但等遺產(chǎn)稅、真正的房產(chǎn)稅真正落地，大面積低租售比的房子會(huì)是重災(zāi)區(qū)。

　　還有一個(gè)折中方案：老登實(shí)在不愿意搬，那就先做適老化改造。

　　加裝電梯、重新裝修、改善廚衛(wèi)。雖然改變不了地段溢價(jià)收窄的大趨勢(shì)，但至少能延緩貶值速度，也能讓老人住得舒服點(diǎn)。

　　我們賣了這么多套房，裝修新的，就是比老裝修流動(dòng)性要高。

　　觀念的轉(zhuǎn)變需要時(shí)間，先用實(shí)際行動(dòng)證明你沒(méi)有"奪權(quán)"的野心，真心為家庭好。

　　最后，靠運(yùn)氣賺的錢，終究要靠認(rèn)知來(lái)守住。

　　 當(dāng)然，也有很多自己想通了，或者被說(shuō)服的老登，其實(shí)也占很大比例。可以看到，市面上千萬(wàn)以上的房產(chǎn)，賣房的一大半都是老人。

　　 無(wú)論如何，房子的事，值得兩代人坐下來(lái)好好談。只是留給大家調(diào)整的時(shí)間，可能真的不多了。

　　 注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。