物業(yè)不是祖宗！廣州業(yè)主，不想再忍了

上周，我不是寫了篇文章，說增城官方要把幾個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)打下來嘛？（具體可戳鏈接）

沒想到，這股風(fēng)也吹到了花都。

前幾天，花都正式推出“物業(yè)八條”，把物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公共收益、審計(jì)監(jiān)管，統(tǒng)統(tǒng)擺到臺(tái)面上。

圖源花都區(qū)政府官網(wǎng)

更有意思的是，廣州一些小區(qū)的業(yè)主也沒閑著。

有人把多年公共收益追上法庭，一審拿回?cái)?shù)百萬；有人直接用業(yè)主大會(huì)投票，要求前期物業(yè)限期撤場(chǎng)。

說句不好聽的話：廣州物業(yè)最舒服的日子，可能真要過去了。

整頓物業(yè)的風(fēng)

吹到了花都

先說花都的物業(yè)新規(guī)。

以前物業(yè)費(fèi)怎么收？很多小區(qū)物業(yè)通常會(huì)說：咱們就這個(gè)價(jià)，管理成本高，人工成本漲，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)一直這樣。

業(yè)主交的是明賬，看的卻是糊涂賬。

但花都這次明確把物業(yè)服務(wù)分成五大部分：綜合管理、共用部位和設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)。

門崗有沒有人，巡邏有沒有記錄，電梯維護(hù)有沒有臺(tái)賬，樓道保潔夠不夠頻次，綠化有沒有長(zhǎng)期荒著，過去這些容易扯皮的東西，現(xiàn)在都能一項(xiàng)項(xiàng)對(duì)照。

圖源花都物管協(xié)會(huì)，可上下滑動(dòng)查看更多

7月1日，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也出來了。

有電梯住宅，大概在0.9元/㎡/月到2.8元/㎡/月之間；無電梯住宅，大概在0.6元/㎡/月到1.85元/㎡/月之間。

這個(gè)數(shù)字，大家不用背，只需要明白：你收一級(jí)的錢，就得干一級(jí)的活。你服務(wù)打折，收費(fèi)就別裝高級(jí)。

這才是花都物業(yè)新規(guī)最狠的地方。

物業(yè)費(fèi)可以貴，但不能貴得不明不白。

圖源花都物管協(xié)會(huì)，可上下滑動(dòng)查看更多

更關(guān)鍵的是，花都還提到：

物業(yè)費(fèi)收支、共有資金收支、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開；共有資金、維修資金可以通過公眾號(hào)等方式查詢；小區(qū)還可以搖珠選取第三方審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)共有資金、維修資金開展專項(xiàng)審計(jì)。

很多時(shí)候，物業(yè)矛盾的核心在于，業(yè)主明明是小區(qū)主人，卻連小區(qū)的錢袋子都看不到。

電梯廣告多少錢？公共場(chǎng)地出租多少錢？停車收益去哪了？維修資金怎么動(dòng)的？這些問題，過去問一圈都沒個(gè)所以然。

而花都這次物業(yè)新規(guī)的意義，就是讓業(yè)主知道，很多事本來就該公開。

賬本，不該藏在抽屜里。

硬剛物業(yè)

廣州業(yè)主動(dòng)真格了

如果說花都“物業(yè)八條”是官方給業(yè)主遞尺子，那么廣州一些小區(qū)業(yè)主最近的動(dòng)作，就是真正把尺子拿起來用了。

比如，珠城老牌小區(qū)——南國(guó)花園，最近終于告贏小區(qū)物業(yè)。

事情是這樣的：

在小區(qū)里，夾層、架空層、網(wǎng)球場(chǎng)等空間長(zhǎng)期產(chǎn)生收益。業(yè)委會(huì)成立后，換物業(yè)沒走通，干脆換了一條更硬的路：追公共收益。

業(yè)委會(huì)先發(fā)函催討，后面正式起訴，追討公共收益。開發(fā)商則認(rèn)為，相關(guān)場(chǎng)地登記在企業(yè)名下，業(yè)委會(huì)沒資格追，部分費(fèi)用也過了訴訟時(shí)效。

但法院認(rèn)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有；開發(fā)商手里的登記證，只是項(xiàng)目整體大確權(quán)，并非分割確權(quán)登記。

最終，南國(guó)花園業(yè)主贏下第一仗，一審獲判約538萬。

圖源南國(guó)大家庭

實(shí)際上，當(dāng)初業(yè)主索賠的金額是2000多萬。

但法院認(rèn)為，業(yè)委會(huì)在2024年3月發(fā)函催討，形成訴訟時(shí)效中斷。2021年3月4日之前的占用費(fèi)及利息，超過3年訴訟時(shí)效，所以沒有全部支持。

這也恰恰給廣州很多小區(qū)提了個(gè)醒：公共收益這筆賬，不怕算，怕的是拖。

不過，我覺得這件事最大的意義，在于它把一條路徑走通了：查檔案，發(fā)函，起訴，調(diào)取規(guī)劃資料，走司法程序。

每一步都麻煩，但每一步都有效。

真正厲害的業(yè)主，不是嗓門最大，而是證據(jù)最硬。

南國(guó)花園，圖源貝殼

南沙的海灣一號(hào)，最近業(yè)主們也給物業(yè)發(fā)了告知函。

業(yè)主大會(huì)表決不續(xù)聘前期物業(yè)，要求對(duì)方60天內(nèi)退出小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域；截止日期（8月15日）后，不得繼續(xù)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，業(yè)主有權(quán)依法拒絕支付。

這句話，我建議所有業(yè)主都記住：物業(yè)不是小區(qū)的祖?zhèn)鲘徫唬瑯I(yè)主能請(qǐng)你來，也能依法請(qǐng)你走。

因?yàn)樾^(qū)是業(yè)主的家，物業(yè)是業(yè)主花錢請(qǐng)來的服務(wù)方。

賬目不清、溝通失靈、問題長(zhǎng)期拖著不解決，業(yè)主當(dāng)然可以依法表決、依法更換。

這不是情緒宣泄，是規(guī)則。

圖源海灣一號(hào)業(yè)主匯

更值得注意的是，璽告知函里還提到“二次供水電費(fèi)分?jǐn)偂钡膯栴}，要求重新核算并做好相關(guān)退費(fèi)工作。

你看，業(yè)主一旦認(rèn)真起來，很多過去被忽略的小賬，都會(huì)被重新翻出來。

一戶看是小錢，全小區(qū)加起來，就不是小數(shù)。

小區(qū)治理最怕的，從來不是業(yè)主計(jì)較，而是業(yè)主永遠(yuǎn)不計(jì)較。

廣州業(yè)主

要拿回三樣?xùn)|西

我為什么說，這一輪廣州物業(yè)動(dòng)作很重要？

因?yàn)樗恢皇悄硞€(gè)小區(qū)和某家物業(yè)的八卦，背后反映的是廣州小區(qū)治理的變化。

第一，業(yè)主要拿回知情權(quán)。一筆賬敢公開，矛盾會(huì)少一半。一筆賬不敢公開，業(yè)主就有理由繼續(xù)追問。

第二，業(yè)主要拿回議價(jià)權(quán)。以后談物業(yè)費(fèi)，不能只靠一句太貴了，要拿著服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)談。會(huì)看標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主，才有談判籌碼。

第三，業(yè)主要拿回選擇權(quán)。物業(yè)合同不是賣身契，物業(yè)服務(wù)既是生意，也是責(zé)任。干得好，業(yè)主可以續(xù)聘；干不好，業(yè)主有權(quán)換人。

圖源攝圖網(wǎng)

最后我想說句公道話。

一個(gè)好小區(qū)，離不開好物業(yè)。真正優(yōu)秀的物業(yè)公司，能讓房子更保值，讓業(yè)主住得更舒心，也能讓社區(qū)越來越有秩序。

業(yè)主可以講道理，但別把業(yè)主的沉默，當(dāng)成默認(rèn)。

物業(yè)費(fèi)這筆賬，該算了；公共收益這筆錢，該看了；小區(qū)誰說了算，也該重新擺正了。

廣州業(yè)主真正要拿回的，不止幾塊錢物業(yè)費(fèi)，更是自己家門口的主動(dòng)權(quán)。