華潤(rùn)置地，又抄底了

最近，深圳南山中心區(qū)沉寂了十余年的舊改“硬骨頭”——大新村四港片區(qū)，終于迎來(lái)破局。

一份名為《“清調(diào)供”整體處置方案草案要點(diǎn)》的公示，悄然掛上政府官網(wǎng)，宣告這個(gè)自2007年便已啟動(dòng)、卻因恒大爆雷而陷入僵局的項(xiàng)目，將通過(guò)官方創(chuàng)新機(jī)制重新盤活。

大新村的舊改故事，始于2007年。

彼時(shí)，南頭街道辦、大新股份、田廈股份與華超實(shí)業(yè)簽下協(xié)議，確定其為舊改主體——而華超實(shí)業(yè)，正是恒大地產(chǎn)集團(tuán)（深圳）的全資子公司。

2014年，項(xiàng)目啟動(dòng)拆遷簽約，補(bǔ)償方案相當(dāng)優(yōu)厚：住宅1:1置換，貨幣補(bǔ)償11000元/㎡，過(guò)渡期租金40元/㎡/月。

2015年底，項(xiàng)目正式開拆。

按照2013年的規(guī)劃批復(fù)，這個(gè)占地約6.9萬(wàn)㎡的片區(qū)，將建成計(jì)容建筑面積約38.6萬(wàn)㎡的城市綜合體，其中住宅18.3萬(wàn)㎡，商業(yè)9萬(wàn)㎡，辦公10.8萬(wàn)㎡，容積率高達(dá)7.5。

一切原本按部就班，但命運(yùn)的轉(zhuǎn)折來(lái)得比所有人預(yù)想的都快。

2017年起，恒大瘋狂加杠桿，大新村舊改仍在艱難推進(jìn)簽約，資金卻被大量抽調(diào)，用以支撐全國(guó)擴(kuò)張和造車夢(mèng)。

后來(lái)的故事全國(guó)皆知：2021年恒大暴雷，集團(tuán)陷入流動(dòng)性危機(jī)，大新村項(xiàng)目隨即全面停滯。

已拆除的地塊裸露黃土，未簽約的業(yè)主茫然觀望，這一停，便是五年。

擁有800多年歷史的古村未能等來(lái)煥新，反倒成了南山核心區(qū)的一塊傷疤。

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在今年。

2月，深圳明確提出“加力提速推進(jìn)城市更新重點(diǎn)項(xiàng)目攻堅(jiān)”；3月，又出臺(tái)城市更新管理新規(guī)，為“清調(diào)供”提供了政策依據(jù)。

所謂“清調(diào)供”，即“清退、調(diào)整、供應(yīng)”的組合拳，大新村項(xiàng)目正是這套新政下深圳首個(gè)公示的“清調(diào)供”處置案例。

具體來(lái)看：

清——清退原實(shí)施方，南頭街道辦、大新實(shí)業(yè)、田廈實(shí)業(yè)解除與華超實(shí)業(yè)的所有協(xié)議，政府撤回其建設(shè)單位資格，徹底實(shí)現(xiàn)“人地分離”。

調(diào)——規(guī)劃調(diào)整，將原三期商業(yè)地塊調(diào)整為居住用地以順應(yīng)市場(chǎng)，并按新規(guī)原則上可不配建保障房，大幅提升可售貨值。

供——公開招標(biāo)新主體，由政府牽頭，按公平原則對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、回遷責(zé)任、競(jìng)買條件進(jìn)行預(yù)告，依法招標(biāo)。

此外，方案還輔以“管”，即嚴(yán)格監(jiān)管新主體，確保回遷安置和開發(fā)建設(shè)落到實(shí)處。

這套核心邏輯清晰而果斷：政府先把爛攤子洗凈，把資產(chǎn)價(jià)值重新算清，然后請(qǐng)有能力的新玩家入場(chǎng)。

方案公示后，誰(shuí)來(lái)接盤成為最大懸念。

其實(shí)，在官方公示前一個(gè)月，華潤(rùn)置地城市更新公司已連續(xù)拿下“交通專題研究”和“回遷建筑專題研究”兩個(gè)前期服務(wù)項(xiàng)目。

這說(shuō)明華潤(rùn)早已盯上這塊肉，但遲遲未出手，正是在等待政策落地。如今，“清調(diào)供”將住宅用地調(diào)出，歷史包袱剝離干凈，時(shí)機(jī)已然成熟。

對(duì)深圳而言，大新村舊改的盤活，絕對(duì)不是一家央企接盤爛尾項(xiàng)目這么簡(jiǎn)單。

恒大爆雷后，全國(guó)留下大量爛尾項(xiàng)目，有的城市讓開發(fā)商自行消化，有的直接接盤導(dǎo)致財(cái)政承壓。

而深圳的做法是用“清調(diào)供”制度創(chuàng)新解套——以規(guī)則洗凈包袱，提升價(jià)值，再引入市場(chǎng)力量完成修復(fù)。

華潤(rùn)置地背靠央企，現(xiàn)金充沛，運(yùn)營(yíng)平臺(tái)成熟；大新村地處南山核心，三期商改住后住宅貨值大增，回遷與利潤(rùn)皆可算賬。

而經(jīng)由清調(diào)供與公開招標(biāo)，華潤(rùn)拿到的成本，勢(shì)必遠(yuǎn)低于恒大當(dāng)年的代價(jià)。

事實(shí)上，今年以來(lái)，華潤(rùn)置地正在全國(guó)范圍內(nèi)上演一場(chǎng)“抄底大戲”。

5月，它以70.45億元底價(jià)拿下深圳龍崗原世茂深港國(guó)際中心地塊——世茂2017年拿地成本239億元，歷經(jīng)流拍、政府收儲(chǔ)后重新掛牌，華潤(rùn)以不到三折的價(jià)格收入囊中，規(guī)劃容積率從4.17降至3.26，摩天地標(biāo)轉(zhuǎn)型為大型宜居社區(qū)。

6月，在合肥以6.57億元拿下蘇寧廣場(chǎng)，該項(xiàng)目歷經(jīng)三次司法拍賣，從10.21億流拍到8.17億再流拍，最終六折成交，樓面價(jià)不足4300元/㎡。

此外，華潤(rùn)萬(wàn)象生活還在合肥接管了停工多年的寶能城商業(yè)，并新獲兩個(gè)TOD項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)權(quán)。

今年前5月，華潤(rùn)置地權(quán)益拿地金額達(dá)290億元，位居行業(yè)榜首。央企的底氣，在下行周期里，成了最鋒利的刀。

從深圳世茂地標(biāo)到合肥蘇寧廣場(chǎng)，從大新村舊改到全國(guó)多點(diǎn)布局，華潤(rùn)置地正用一個(gè)又一個(gè)“骨折價(jià)”抄底，書寫屬于自己的逆周期故事。

民企暴雷留下的資產(chǎn)，它來(lái)收拾；民企熬不過(guò)的冬天，它來(lái)抄底。

大央企的實(shí)力，還是杠杠的！