房價將進入長期的“陰跌”周期

首先要打破一個觀點，很多人覺得現在房價已經到底了，最核心的論點就是根據其他國家房地產泡沫破裂后的經驗，平均房價就是會下跌4年，跌幅在20%左右。以這個數據來看，我國房價回調周期已經達到了平均水平，所以已經觸底（或者說至少接近觸底）了。

但實際上，這只是各個國家的均值，如果我們來看每個國家的數據，會發現區別很大。

美國：5年就觸底，隨后快速反彈，再創歷史新高。

韓國：10年觸底，隨后緩慢反彈。

日本：18年觸底，隨后緩慢反彈。

為啥美日韓房地產泡沫破裂之后，房價走勢差距如此之大？

問題的核心，還是在經濟。

看看日韓人均GDP的對比，大家就能明白為什么韓國樓市反彈更快了吧。

至于美國的人均GDP，更是基本沒有掉過。2008年次貸危機之后，人均GDP也就小幅下降了一年，在2010年就開始反彈了，這也是為什么美國房價反彈那么迅速的原因。

所以問題的根本，還是在于經濟。很多人分析房價觸底，只是從租金回報率、房價下降比例等數據來分析，在我看來都只是“戰術”的層面。而宏觀經濟，才是“戰略”層面的東西，也是分析房價走勢的根本。

好了，跟大家講完了戰略，接下來再來跟大家談談戰術。

我對房價的預期在于，接下來將會進入長期的陰跌周期。下面我給大家說一下我的想法，一是為什么房價還要跌，二是為什么房價下跌速度會放緩。

首先是為什么房價還要繼續跌，最核心的原因就是在于租金回報率太低，換句話來說就是房價還是有泡沫的。

在海外成熟房地產市場，房子租金收益率一般在高于無風險收益率（長期國債利率）約3-4個百分點時，就會有性價比，一般也是各國房價觸底反彈的標志性時間點。考慮到國內房子的持有成本低（沒有房地產稅，物業費也很便宜），所以租金回報率高于無風險收益率2%就會有性價比了。

但是目前國內租金收益率僅高于無風險收益率0.51%，距離2%還有一段距離。未來隨著房價進一步下跌后，租金回報率進一步升高，疊加國內利率下行，可能房價觸底反彈的時刻才能到來。

那為什么我認為會陰跌，而不是急跌呢？

其中一個原因，就是我上面說的租金回報率。現在我國租金回報率雖然還有水分，但是距離2021年巔峰時期還是上升了不少（大約三分之一），也就是說泡沫已經被去除大半了。

放眼全球歷史，各國房地產泡沫破裂后，也是前三五年房價快速下跌去處大部分泡沫，隨后進入漫長的陰跌期，去處剩余泡沫。至于這個陰跌期有多久，幅度有多大，其實很取決于后續各國的經濟走勢。一般來說經濟反彈跟房價反彈，間隔時間不會太久。

另外一個原因，我們可以看看地產投資占GDP的比重。從經濟結構看，地產投資占GDP的比重不會無限下滑。參照美日等國的經驗，地產占GDP的比重大約在4%左右。我國房地產業在2021年達到巔峰的10%左右之后，快速下降，2025年只有4.53%，跟歷史中樞差不多。

但是達到歷史中樞并不代表就觸底了，一般某類資產下跌周期，并不會因為達到真實價值就會止跌。一般來說，都會有超跌的部分。就像美國在2008年次貸危機之后，房地產投資占比并沒有因為下降到4%就停止，而是繼續下降到了接近2%，隨后再回升至歷史中樞水平。

就算房地產投資要繼續下滑至2~3%，其實下降空間也不大了。畢竟之前幾年可是從10%下降到4.5%的，下滑速度之快，全球來看都歷史罕見，也去除了絕大部分泡沫了。

最后就是從政策上來看，雖然目前還沒有支撐房地產，但至少也沒有打壓房地產了。最具有象征性的兩個事件：一是各類房地產支持政策頻出，比如放松限購、降低房貸利率等；二是“三道紅線”的限制已經被實質性取消了，這是之前限制房企發展最大的枷鎖。

大家不要小看限制房企融資這件事，實際上巔峰期很多房企的負債率都在80%以上，完全靠借債過日子。

因為之前房價一直是上漲的，所以房企根本不愁房子賣不出去，因此對于他們來說，盡可能擴大規模，造出更多的房子，就能賺更多錢。那時候房地產根本不像是制造業，更像是金融企業，因為產品（房子）根本不重要，能夠借到更多錢才是發展的關鍵。

所以那段時間，房企挖了很多銀行的人。給這么多錢只需要干一件事，運用自己的人脈關系去搞到更多貸款。不僅是業務員，很多高管都是金融出身的，比如最近暴雷的萬科，我就寫過很多次，走的也是金融路線，最后在房價下跌中暴雷。萬科暴雷的真實原因

2020年三道紅線出臺后，房企融資受限，可以說顛覆了整個行業的生態。那段時間房企融資規模大幅下降，并且融資成本也在提升。

三道紅線限制的取消，雖然不能完全扭轉房地產周期，但是至少是表明了上面的態度。現在已經不是“房住不炒”了，而是要阻止房價下跌。

那為什么上面的態度發生轉變了呢？

最核心的原因，還是房價下跌后影響了經濟發展，最重要的一件事應該就是壓制消費。畢竟房子占中國家庭50~70%的資產份額，因此房價下跌對居民消費的負面效應是非常強的。

所以，房價止跌對消費的傳導意義重大，房價止跌也是消費止跌的重要領先信號。歷史規律來看，房價見底之后大約1-2年，人均實際消費往往也隨之見底。現在這么促進消費的政策，其實都沒有房價反彈來得有效。

無論房價什么時候反彈，大家都要記住一句話：僅持有一套剛需住房即可。因為就算反彈，從投資回報率來看，房子也絕對算不上一項好的資產。房價再怎么反彈，也不可能有年化5%以上的收益率了，這個回報率別說美股了，連A股的紅利股都比不過（參考哪些人適合買紅利基金）。

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