22年底，我就不看好上海房價了

實我早在疫情前就不看好房價了，那時候租金回報率就已經低得離譜，并且經濟發展就已經有放緩的跡象。

隨后，就是疫情這個黑天鵝的到來。這件事情誰也沒法預想到，一場疫情改變了太多東西。但可以肯定的，疫情絕對加速了房地產拐點的到來，無論是從產業邏輯，還是一線城市的房價角度來看。

在2022年底，我已經比較明確上海房價即將下跌了。現在重溫這篇文章，還是有很多可以學習的觀點。

深圳房價跌成狗了。

為什么出現這一情況？讓我們把時間倒回一年前。

2021年初，深圳zf推出指導價抑制房價，當時指導價一般比市場價低20%-50%。

指導價除了影響市場消費信心外，還有一個重要功能，就是指導銀行放貸。

比如一間房800萬賣出去，但是指導價400萬，那么只能按照指導價的75%貸款。原來首付只需要給200萬（800*0.25），現在要給500萬（800-400*0.75），首付門檻被大幅提高了。

800萬的房子沒多少人能夠全款買，提高首付門檻對居民的房屋購買能力影響很大。

指導價剛出來的時候，大家還不以為然，覺得一線城市房價永不下跌，更何況是寸土寸金深圳，房價全國第一的深圳。

但是，為了規避指導價政策，中介還是不敢明目張膽寫當時的真實房價，于是魔幻的“水果掛牌價”出現了。

但是好日子不長，指導價威力不久后就顯現出來了，今年深圳房地產舉步維艱，房價大幅下跌。

二手房東們慘了，估計好幾年的收入直接跌沒了。

除了指導價外，學區房政策也是改革重點之一，也就是著名的“大學區”政策。

大學區政策將一所學校劃歸給多個小區，一個小區對應多個學校，學區房概念直接被擊碎。同時，深圳學習日本采用教師輪崗政策，這樣平衡了不同學校的教育資源。

有句話叫“深圳教育看福田，福田教育看百花”。但是百花學區的樓盤相繼出事，這可是坐擁深圳實驗中學、實驗小學、 百花小學等多個頂級學校的頂級學區房區域啊！

長城大廈1000萬房子因為賣不出去直降兩百多萬；

核電大廈1700萬房子有人直降600萬；

湖景大廈有房子單價5.4萬/平出售，這小區2020年最高到達過14萬/平，而該小區指導價為5.37萬/平。

深圳不僅房價降，房租也在降。

雖然統計數據上看，深圳常住人口每年都在增長，但是實際上的觀感不是這樣的。我在深圳的朋友告訴我，他感覺現在深圳人口沒有2015年多了。

深圳的高房價也導致名校畢業生們的轉向，清北畢業生2021年去到上海的人數就超過了深圳。

深圳一向是房價風向標，因為這里市場最自由，投資風氣最濃烈。

15年房價上漲鏈條差不多就是深圳—上海—北京—南京杭州—成都—重慶西安，深圳作為最市場化的地方總是很有借鑒意義。

現在下跌周期來了，深圳已經最開始有了苗頭，就看上海跟不跟了。

深圳二手房跌有個重要原因是倒掛，所謂倒掛就是由于限價，所以同一區域新房比二手房便宜。

巧合的是，上海現在倒掛也挺嚴重的。

深圳二手房跌還有個原因是人口流出，接盤的年輕人不夠了。

巧合的是，上海經過疫情后也有大量人口涌出，上海的大學分數線下跌也證明對年輕人吸引力有所下滑。

深圳房價下跌還有個因素是去年公布了指導價，銀行貸不了足夠多的款。

巧合的是，上海兩個月前剛發布了2022年樓市指導價。

目前深圳房價下跌如此嚴重情況下依舊沒有出臺救市政策，不僅僅是因為房住不炒。

房住不炒僅僅是限制房價不要上漲，但其實現在是有救市的，比如現在很多城市都放寬了限購、限貸門檻，進行救市。

如果深圳現在救市，企圖穩住房價，我估計上面意見也不會很大。穩房價并不過分，甚至也是上面希望的，只要別漲就好。

但是，我認為深圳市應該是全國最希望房價下降的zf了，沒有之一。

1994年分稅制改革后，原本很多屬于地方zf的稅收劃給了zy，那么地方只有另尋他路籌錢發展。

這條路，就是土地財政。

地方通過賣地，然后有資金去搞基建。基建搞好了可以招商引資發展經濟，隨著經濟發展土地成本變高，zf就有更多的賣地收入，形成循環。

現在很多城市是極度依賴賣地收入的，但是深圳的土地財政依賴度全國倒數第一。

從地方zf層面上來看，深圳是最不依靠賣地收入的城市，那么推高房價的主觀能動性最低。

深圳發展主要靠什么？靠年輕人。

當年一句來了就是深圳人，吸引了無數年輕人前去淘金。深圳不僅是一線城市中落戶最容易的，甚至只要是高學歷落戶就送幾萬塊錢，很多人都先落戶深圳，拿了錢再說在哪工作的事。

但是現在，已經到了“來了就是惠州人”，“深圳賺錢深圳花，一分別想帶回家”的程度了。

因為房價實在是太高了。

深圳雖然沒有故意推高房價的動力，但是為了商業發展選擇將更多土地規劃成商業用地，而不是住宅用地。深圳建了很多寫字樓，很多商城，唯獨沒有小區住宅。

對于深圳zf來說，建小區沒有寫字樓、商場劃算。建小區只能賣一次土地收入，但是建寫字樓和商場卻有源源不斷的稅收。

這種發展模式很有道理，也符合深圳當時的情況。但是時過境遷，這種政策已經無法滿足現在的深圳了。

靠年輕人安家立命的深圳，失去了年輕人，也就失去了最大的本錢。

連華為都要搬到東莞松山湖了，直言深圳土地成本太高！安家才能立業，員工無法安家，怎么可能勤勤懇懇為企業工作，也不會有歸屬感。

好在現在深圳也意識到了這個問題，開始增大住宅土地供應量。

2020年，深圳居住用地供應、住宅竣工面積均創近年新高。2021年伊始，深圳加足馬力穩供應，不僅成為了居住用地供應力度史上最大的一年，而且一大波用地規劃變更的操作也屬罕見，這顯示了zf進一步增加住宅供應的誠意和決心。

房價跌了不是說深圳發展出現問題了，反而對深圳來說是一個積極的信號。

最后再說一個老生常談的問題，有人說一線城市房價永遠不會下跌，其實這個邏輯是有問題的。

一個東西會不會下跌取決于真實價格和市場價格，而不是取決于東西好不好。

好的東西如果太貴也會跌，差的東西如果太便宜也會漲。

深圳的房子好是好，但是太貴了，何德何能能比北京上海高出20%？

不要再相信有些所謂的“磚家”一線城市永遠不跌的謊言了。當房價跌了幾百萬，他會賠給你嗎？

我的知識星球，內容包括：

（1）房產、金融、時政、職場和社會思考等領域的深度思考，由于面向私域，所以并非”刪減版“

（2）收集的有價值的學習資料，包括外資研報原文、電子書籍等

（3）房地產和金融周報各一篇，分析未來房產走勢&有價值的投資領域

（4）每日最新各類有價值的金融數據、政策動向簡評

（5）大家的問答，主要覆蓋房產、投資、生活，集思廣益、提升認知