希臘房產稅稅率 2026年完整指南

對于任何在希臘購買、擁有或出售房產的人來說，了解希臘的房地產稅收至關重要——尤其是對于第一次接觸希臘房地產法的國際投資者而言。

希臘房產稅稅率 2026年完整指南

希臘房產稅稅率

希臘的房產稅分為三個階段性征收。 一次性稅項包括購房時的過戶稅（3.09%），或新建房產的增值稅（24%），以及公證費、律師費和土地登記費。 年度房產稅主要由統一房產稅（ENFIA）構成。事件驅動型稅項會在出租、出售或將房產傳給繼承人時觸發，包括租金收入稅、資本利得稅和遺產稅。

房產轉讓稅：一次性3.09

希臘房產轉讓稅申報房產價值的3.09% ——其中3%歸中央政府所有，0.09%歸市政當局所有。該稅適用于所有二手房產（2006年之前建造或首次出售），由買方在公證處簽署合同時繳納。稅款按合同價格或稅務機關確定的“客觀價值”兩者中較高者計算。

對于價值 25 萬歐元的黃金簽證房產，過戶稅為 7,725 歐元。如果在雅典市中心或米科諾斯島等高價值地區購買價值 80 萬歐元的房產，過戶稅則高達 24,720 歐元。過戶稅取代了二手房交易中的增值稅，而二手房交易正是絕大多數購房者選擇的途徑。

希臘房產稅規定還需繳納一筆小額土地登記費，金額為申報價值的0.475% 。例如，一套價值40萬歐元的房產，這筆費用將額外增加1900歐元。土地登記費單獨收取，用于將姓名登記為合法所有者——如果沒有這筆費用，只有一份合同，但沒有正式的產權登記。

新建房屋增值稅稅率為 24%：何時適用免稅

希臘房地產增值稅稅率為 24% ，但僅適用于 2006年以后由開發商出售的新建或首次出售的房產 。二手房交易免征增值稅，但需繳納轉讓稅。這是一個關鍵區別，因為一套價值40萬歐元的新建房產，如果按24%的稅率計算，將需要繳納9.6萬歐元的增值稅——這筆費用足以讓大多數外國投資項目蒙受損失。

自2020年起，希臘對新建房產銷售實行增值稅豁免 ，最初是一項臨時措施，后經多次延期。根據這項豁免政策，即使是新建房產，也只需繳納3.09%的轉讓稅，而無需繳納24%的增值稅。該豁免政策截至2026年仍然有效，但會定期進行審查，并可能根據年度預算進行調整。

對于黃金簽證購房者來說，這很重要，原因有二。首先，與支付全額增值稅相比，購買新建房產可節省高達 20.91% 的稅款。其次，該政策可能隨時終止，這意味著新建房產的定價可能會發生變化。

ENFIA：希臘的年度房產稅

ENFIA（統一房地產所有權稅）是希臘統一征收的房地產稅。在希臘擁有房地產的自然人和法人實體都必須每年繳納ENFIA稅。您可以通過兩種方式繳納ENFIA稅：一次性繳納或在9月至次年1月期間分五個月繳納。

每年1月1日測得的客觀財產價值作為ENFIA的稅基。稅務機關對ENFIA進行行政稅務評估，采用兩種不同的稅率：

物業稅：每處房產均需繳納物業稅。樓層、價格區間、建筑面積、建筑年代、外立面、所有權比例以及其他特定因素都是決定物業稅額的依據。

附加稅：對于個人而言，當所有者的總財產價值超過 20 萬歐元時，需繳納附加稅。超出部分需額外繳納 0.1% 至 1.15% 的附加稅。對于法人實體，則按每位所有者的財產總價值征收，稅率為所有財產總價值的 0.55%。用于開展/生產商業活動的不動產稅率為 0.10%。

TAP（Telos Akinitis Periousias）

TAP（物業稅）是市政稅，稅率為房產客觀價值的0.025%至0.035%。TAP通常通過電費賬單收取，由房產所有者承擔。但是，如果賬單是以租戶的名義開具的，則該稅款將從每月租金中扣除。市政當局還可能根據地區、用途和其他條件征收其他稅費。

希臘房產稅稅率

租賃稅

出租房產時，需要為租金收入繳納稅款。對于個人而言，稅率采用累進稅率，具體取決于租金收益。可以在下方查看具體稅率。

應稅收入（歐元） 稅率

最高可達 12,000 歐元 15%

12,001 歐元 – 24,000 歐元 25%

24.000,01-36.000 35%

超過36000 45%

還可以選擇繳納最高可達收入10%的“團結互助金”。具體金額取決于需要申報的總收入。務必申報收入，因為希臘當局對此非常重視。他們會追蹤出租房產的房主，如果房主未申報租金收入，當局可以對其進行處罰。

資本利得稅

如果擁有房產的時間不足五年并決定出售，利潤將需繳納15%的稅款，也稱為資本利得稅。資本利得稅的計算依據是購買價格（已根據任何改良和通貨膨脹進行調整）與出售價格之間的差額。

但是，如果擁有房產超過五年，那么從該房產中獲得的利潤將無需繳納資本利得稅。

自2014年起，個人房地產銷售的15%資本利得稅已被暫停征收，并通過年度預算延期，該暫停政策將持續至2026年。目前，個人賣家無需繳納資本利得稅。

希臘購房移民投資梯隊一覽

第一梯隊：80萬歐元，涵蓋需求最高的區域，雅典市中心（市政轄區內）、米科諾斯島和圣托里尼島。這些是希臘競爭最激烈的房地產市場，旅游業和國際需求推動了強勁的租金收益率。

第二級梯隊：40萬歐元，涵蓋希臘大部分地區，包括塞薩洛尼基、克里特島、羅德島、科孚島、伯羅奔尼撒半島以及雅典市中心以外的郊區等熱門目的地。

第三級和第四級（25萬歐元）是最經濟實惠的入門途徑。商住兩用是指購買商業地產（例如辦公樓或倉庫）并將其改建為住宅用途。

希臘房產稅稅率