房地產迎來根本性變化

最近樓市的數據說實話，還是蠻不錯的，超出我年前的預期了。

回暖的主要是成交量，跟去年同期比大多上漲了30%左右。

再看成交價的話，雖然表現沒有成交量那么好，但是比之前也算不錯了。大家主要看環比數據（因為同比數據主要是去年跌的，無法反映近期情況），很多城市已經開始小幅上漲了，特別是一線城市，表現明顯是好于全國的，四大一線全部環比為正。而且一線內部也是有梯隊的，如果大家比較關注房地產市場的話，就可以清晰感知到相對強度是：上海 > 北京 ≈ 深圳 > 廣州。

很久沒寫房地產的文章了，但是今年的數據其實是有所變化的，一直想找個機會聊一聊，正好今天寫一篇。

首先第一點，急跌期已經過去了。這是最超我預期的地方，老粉都知道我去年按照租金回報率+各國歷史房地產泡沫破裂后走勢來看，當時是預期可能還要急跌10%左右，然后再到緩跌期的。也就是說，我本來覺得2026年是急跌的最后一年，當年跌掉10%，然后2027年開始進入到每年平均跌3%的漫長緩跌期。

不過目前來看，這輪科技產業的發展是超出我預期的，能夠給部分高知群體（主要聚集在一線）帶來新的購買力。今年一線城市房租還能實現上漲，是我萬萬沒想到的。如果一線的租金能夠持續上漲，那么估值體系就完全變了。我就這么說吧，如果一線的房租之后每年能夠保持上漲3%，那么現在的估值就不貴了。漲3%和跌3%，對估值體系影響是很大的。

然后是第二點，分化持續，這也是我一直以來的觀點。別看現在一線房價是二線4倍，是三線10倍，看上去很大。但實際上，這個差距之后會越來越大。隨著中國人口持續下滑，人口會越來越集中在幾大都市圈，對中小城市的沖擊是遠大于大城市的。

我再說一個“暴論”，等房地產稅出臺之后，很多小城市的房價將會無限趨近于零，甚至少量地區的房子將成為負資產。到時候會有專門的不良房產處置公司出現，你把房子給公司，還要交錢給他們，幫你處理掉房子。這件事情日本已經發生過了，我在知識星球寫過一篇文章，就是日本這類公司的運作模式。

那么問題來了，現在一二線城市的房子能買嗎（三四線不用分析，任何時候都不能買）？

最重要的數據，就是租金回報率。

可能現在年輕人不知道，之前中國的租金回報率能夠達到4%左右。那時候租金回報率高，租金又不斷上漲，房價之后會持續上漲是肉眼可見的事情，簡直是房地產的黃金時代。但是現在，租金回報率降到2%左右，房租啥時候企穩也是個問題，未來房價走勢其實沒有那么清晰（而且大概率還是跌）。

我一直很喜歡拿香港為例，為什么香港去年下半年開始房價就企穩回升了，一方面是因為香港房價跌了很多了，泡沫被去掉了；另一方面就是香港租金開始上漲，對租售比有進一步的支撐。所以當香港的租金回報率超過貸款利率（3.5%左右），并且租金還在上漲的情況下，我就判斷香港的房價已經到底了。

為什么要關注租金回報率和房貸利率這兩個指標呢？

因為只有租金回報率＞房貸利率，大量買房人月供小于等于這套房的房租，在這種情況下，買房和租房對于居住者而言才真正成為平行、理性的兩個可以考慮的選項。

如果同樣一套房子，你不僅要拿掉一大筆現金丟進首付里去，買房后月供還是租金的兩三倍，那么有且只有一種動力會推動一個人這樣去做，那就是他賭這套房會升值，也就是炒房客。

目前一線城市的租金回報率在1.9%左右，二線城市租金回報率在2.4%左右。現在房貸利率雖然在不斷下降，但是3%左右還是太高了，公積金2.6%也比較偏高。考慮到中國房子持有成本低，所以租金回報率不用跟國外一樣要超過房貸利率，但至少要接近房貸利率。

如果租金再下滑的話，那么1.9%離房貸利率就很遙遠。但如果租金再上漲的話，其實距離“接近房貸利率”這個目標就不遠了。當然，是距離公積金的2.6%不遠，距離3%的商貸利率還是比較遠的。所以現在一線城市賣得好的也是低總價房源，我覺得有個重要的原因就是公積金能夠覆蓋，資金成本比較低。

總的來說，現在房價急跌期已經過去了，之后應該還有幾年的緩跌期。除非這輪科技牛市能夠普遍惠及到全國，讓全國租金普遍性上漲，否則對于大多數城市來說，這幾年緩跌期是躲不掉的。

標題我說房地產迎來根本性變化，說的就是從急跌期進入到緩跌期。

急跌期的時候，我是不建議任何人買房的，就算是剛需，我也建議往后能拖幾年就拖幾年，一年就是好幾十萬、上百萬的，真跌不起。

但是緩跌期之后，我覺得對于真剛需來講，其實是可以考慮下手了。市場上找一找劃算的房源，其實就跌不了多少了。對于剛需來說，緩跌期延遲買房，其實收益就沒有那么大了。

對于非剛需來說，那完全沒到時候。絕大多數資產（美股、A股紅利、黃金等），長期來看都是回報率更高的資產。

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