北京
大灣區高標倉市場正在從長期供不應求轉向階段性調整。市場機構第一太平戴維斯在6月16日發布的《粵港澳大灣區物流市場報告》顯示，2025年底，大灣區非保稅高標倉平均空置率升至15.2%，同比上升6.6個百分點，首次錄得雙位數，創歷史新高。
第一太平戴維斯中國區產業及物流地產服務部負責人、投資及資本市場部負責人、董事總經理羅瑾表示：“過去數十年，大灣區物流市場長期處于供不應求狀態，且在近年跨境電商需求保持高增長勢頭的加持下，大灣區成為中國物流地產市場表現最為強勁的區域。
2025年以來，受外部環境沖擊及供應高峰影響，市場供需雙向承壓，供需關系逐步進入結構性調整期，如何搶抓本輪變革的窗口機遇將成為市場的重要議題?！?/p>
供需：供應再創新高
自2021年起，大灣區物流新增供應呈連年遞增趨勢。2025年，區域非保稅高標倉供應面積合計481.2萬平方米，再創歷史新高。年末，市場總存量升至2,542.9萬平方米，同比擴張23.1%。
需求謹慎回調
2025年，因受關稅政策不確定性及地緣政治沖突升級等沖擊，近年大灣區市場中倉儲需求表現最為強勁的跨境電商類租戶對擴張轉為謹慎，區域年度凈吸納量小幅回落，平均空置率首錄雙位數，升至15.2%。
各城市板塊空置率普升，廣佛肇、深莞惠等城市板塊平均空置率亦超過10%，打破了近年市場持續維系低空置水平的格局。
租金：租金承壓下行
因應市場供需動態的變化，業主普遍適度下調租金，且新增供應較為聚集的片區租金降幅尤為顯著。2025年，大灣區物流租金指數由升轉降，同比降幅達12.4%。其中，內地城市物流租金指數結束了連續多年持續上升的走勢，首次同步下降。
有分析人士認為：造成這個現象的原因，是需求萎縮+供給過剩。
根據報告的數據來看，若新項目均如期交付，2026年大灣區物流地產市場的新增供應總量將達917.9萬平方米，約為2025年的2倍、近五年年均水平的3.2倍。至2026年底，大灣區高標倉的總存量將接近3500萬平方米，較當前水平再增逾三成。
至于需求萎縮，則是因為各路貿易戰，使得不少中小跨境企業對倉庫的需求銳減所致。
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