北京買房：理清思路，購房建議1912

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

這兩年首都中央政務區(qū)這個概念怎么好像沒人提了似的，東西城有沒有合并的可能啊？主要是我在西四這有套老破小，雖然也知道學區(qū)房要貶值，但擔心一旦中央?yún)^(qū)成立我卻賣掉了，那連房帶戶口就都沒了，而且是以后再也遷不回來了就虧了吧？但感覺前幾年這概念爭論的挺多，最近好像見不到了。

A：

1、也能見到吧？大寶天天見，只是沒以前那么多了而已。我反正偶爾是能刷到，都是某些人在自嗨或故意找話題博流量，但怎么看都不像是認真的。

2、簡單說吧，中央商務區(qū)這概念其實不是中國原創(chuàng)，而是美國獨立后提出的。因為他們是聯(lián)邦制，每個州都相當于獨立國家。所以聯(lián)邦政府在最開始是沒有轄區(qū)+辦公地的，只能是打一槍換一個地方，從費城到紐約的老搬家。

所以為了穩(wěn)定政權(quán)+平衡各州利益，后來才弄出個DC，土地不屬于任何一個州，而是屬于聯(lián)邦政府，這就是所謂的首都中央商務區(qū)。

但這種模式不適合中國，咱們從秦始皇就是大一統(tǒng)了，普天之下莫非王土，皇帝老兒何必再弄個一畝三分地呢？太小家子氣了。所以美國建國時咱們是乾隆皇帝當政，聽說這事兒之后就寫了個朱批：番邦小國，跟他們丫的學不出好兒來。

3、現(xiàn)在的所謂中央政務區(qū)概念我印象中是2005年提出的，具體是誰就不提了，反正是個妄人說胡話呢。因為他當時的設(shè)想不是東西城合并，而是在其他省份單獨劃個地盤兒歸中央，比如信陽、大同和湖北什么地方我忘了，反正他意思都是拉動小城市的發(fā)展。

或者跟宋元明+遼國似的，弄一堆的首都+副首都，東西南北中，發(fā)財全靠蒙。這樣就能緩解北京的人口壓力了，同時把錢和資源都砸到小城市頭上。

這本來就是胡言亂語，當年這種扯淡的事兒多著呢，比如還有什么全國重新劃分50個省份和直接遷都什么的，聽著就不靠譜兒。但既然有人胡說，就必定有人要利用這胡說了，除了騙子也有跟著起哄的，都是看熱鬧不嫌事兒大。后來北京崇文宣武跟東西城合并了，于是東西城合并成中央政務區(qū)的謠言就開始出現(xiàn)了，鬧的跟真事兒似的。

4、總之這都是謠言，從來官方就沒有過接受提案的表態(tài)，都是某些人自嗨而已，或者是自己嚇唬自己。

多說一句，就算有了所謂的中央政務區(qū)，也不可能限制戶口遷入。否則如果不讓遷戶口，那誰還去買房啊？就算買了學區(qū)房但沒戶口能上學嗎？溢價還能支撐住嗎？這是保值還是貶值啊？

所以少琢磨這些謠言吧，實在沒什么意思，也根本禁不起琢磨。

僅供參考。

二

Q:

我們現(xiàn)在家住豐臺，孩子明年小學入學。想換到好一些的學區(qū)房。能接受的范圍大概是400左右的兩居室。海淀太卷，不想考慮。東西城都需要多校劃片。朝陽價格偏貴。現(xiàn)在主要關(guān)注方莊和豐益花園。請問這兩個小區(qū)的學區(qū)怎么樣？保值嗎？（主要是方莊，中介說可以九年一貫）或者您有別的推薦嗎？

A：

1、方莊只有十八中學區(qū)對口的算學區(qū)房，基本就是芳星園的一區(qū)和二區(qū)，具體的看招生簡章就行。房價中有部分學區(qū)溢價但不算太高，基本也就是10-15%吧，比東西海平均值低了一半左右。

十八中在豐臺算很不錯的學區(qū)，放到東西海也算中上。不過既然溢價不算太高，那就說明綜合評價下來屬于物有所值，一分錢一分貨。

2、保值的話看怎么說了？方莊屬于中國第一個富人區(qū)，早期住戶基本都是體制內(nèi)的，社區(qū)氛圍非常好。但畢竟屬于南城，價格走勢比北部來講還是弱一點兒的。

另外也因為是包含溢價的學區(qū)房，雖然不太多，但這些年既然是入學低谷期了，至少延續(xù)到2032年，那是否能保住溢價就得看政策和運氣了。反正這兩年已經(jīng)降點兒了，當然東西海也在降，比例和方莊的差不多，只能是希望以后不再降吧。

3、豐益花園不算學區(qū)房。這里小學對口的豐臺一小的分校，和本校不是一個概念。小升初則是派位，旁邊的十二中是高中部，跟小區(qū)無關(guān)。

這里的房子質(zhì)量不錯，雖然是經(jīng)適房性質(zhì)，但當年是豐臺區(qū)樣板工程，質(zhì)量跟同期的商品房沒什么差距。而且旁邊倆公園，離地鐵也近。不算學區(qū)也就沒有溢價，居住的性價比正常。如果買的話以板樓為主吧，選戶型好的。

4、學區(qū)的選擇只能家長自己定，外人不好推薦。不過也可以看看東高地的航天宿舍區(qū)，生源和師資都很不錯，錢校雖然不能直升但畢竟有希望。這里沒有學區(qū)溢價，性價比也是正常。房價相對低，能買的面積大些。不過基本都是老房，看是否能接受了。

僅供參考。

三

Q:

帶燃氣的公寓能買嗎？產(chǎn)權(quán)雖然50年，但是民水民電而且?guī)細猓芟丛枳鲲垼遣皇潜绕胀ü⒏Ｖ担恳院笥袥]有可能轉(zhuǎn)換成住宅的產(chǎn)權(quán)？

A：

1、能不能買的看自己的主要需求了。如果是為了自住vs收租金，那買這種房沒問題，居住的性價比相對高，租金也高。

但如果是為了保值類的就意義不大了，所有50年公寓的價格走勢都不算強，最好成績就是在某階段內(nèi)不落后普宅大盤，但長期下來大概率是落后的。

2、有燃氣的談不上更保值，無非是多了個功能而已，但產(chǎn)權(quán)年限的本質(zhì)是不變的。打個不恰當?shù)谋确桨桑瑢？茖W歷，但自己又考了個駕照，請問在職場上是否會更容易升職？

或許有點兒幫助，但肯定是沒太大用處，因為現(xiàn)在大多數(shù)人都有駕照，這并不算特殊vs稀缺的技能了。

房子也是如此，公寓里帶燃氣的確實不多，可以算稀缺。但在普宅里的燃氣屬于標配啊，絕大多數(shù)都開通了，那公寓就沒什么優(yōu)勢了。

3、轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)是不可能的，甭說公寓轉(zhuǎn)住宅了，住宅轉(zhuǎn)公寓都不行。因為土地性質(zhì)只要確定+開發(fā)完成就不能改了，公寓與住宅的各種標準（消防+管線）也不一樣，相當于油車vs電車似的，老和尚看嫁妝，這輩子沒戲了。

4、總之看自己的主要需求吧，北京帶燃氣的公寓不多，可能總共也就幾十個吧。您前幾天不是問過立水橋的房子嗎？那立水橋就有帶燃氣的，比如旭輝奧都和明天第一城等等，都是早期趁著制度不嚴的時候辦的，開通了也就沒必要再掐了，也就成了既定事實。但這只是多了個功能，有使用價值，沒什么投資價值。

僅供參考。

四

Q:

如果我調(diào)整一下需求排序，改為居住第一，保值因素第二，那萬科城市花園算是不錯的選擇吧？從另一個角度說只是養(yǎng)老，這應該屬于性價比高的對不對？

A：

1、您說的對，房子本來就是用來住的，本來就應該居住第一，保值什么的都是副產(chǎn)品而已。

不過說實話，如果把保值的要求調(diào)整為次要，那其實所有房子就都可以算不錯的選擇了，只看自己的喜好就行。

或者說自住角度只看自己的喜好，保值角度才需要看大眾的喜好呢，否則賺誰的錢去？所以您這句話其實沒什么太大意義，只看自己的喜好而已。

2、性價比怎么說呢？只能說在同等產(chǎn)品中算不錯的吧，但畢竟萬科城花這種產(chǎn)品屬于近郊別墅類，戶型大，所以居住的性價比一般都是略低于普宅的。也就是說在別墅中，或者是Townhouse中城花的性價比挺好的，但和普宅大盤相比不算太強。

3、總之房子是用來住的，這種典型的改善產(chǎn)品就看自己的喜好吧，沒必要糾結(jié)什么保值一類的。

僅供參考。

五

Q:

我是豐臺**的，也是有三套回遷房，同樣糾結(jié)換不換學區(qū)房。孩子在**小學三年級，成績不怎么樣，補課又貴還沒什么效果，所以才糾結(jié)學區(qū)房了。您有什么建議嗎？

A：

1、沒什么建議，是否換學區(qū)只能是家長決定，外人不好建議。

2、簡單說兩句吧。我認為如果真的是按您說的情況，要是我家的話就不換了。因為**小學在豐臺也是普小，放到東西海那就更是普小了。而在這學校成績不太好+補課還沒效果，那即便是換到東西海，也未必能有太明顯的提升。

甚至這么說吧，東西海都比豐臺更卷，那您家換過去之后或許更焦慮。而且所有老師都是更關(guān)注成績好的，那您家孩子就未必得到太多的傾斜照顧了，所以有不如現(xiàn)在的環(huán)境的可能。

3、而且東西海所有學區(qū)房都是帶溢價的，溢價比例也是恒定的，也就是不管您是從幼升小開始，還是轉(zhuǎn)學或小升初開始用，溢價都一樣。那您家孩子既然已經(jīng)三年級，花同樣的溢價就不太劃算了唄，沒用到全部的價值。

4、簡單就是這情況，再多的還是自己考慮吧。

僅供參考。

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