建設(shè)用地使用權(quán)，這些規(guī)矩你知道嗎？

開發(fā)商拿了一塊地，什么時候才算真正“拿到”？

地下車庫的權(quán)屬算誰的？跟地表是同一個人嗎？

今天我們就一起聊聊

建設(shè)用地使用權(quán)

從設(shè)立到登記那些事

01

地上地下可以分開拿地

不少人覺得，拿一塊地就是拿到地皮表面那一片。《民法典》第345條告訴你：不止于此。該條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

翻譯成大白話：同一塊土地，地表可以建商場，地下可以修地鐵，地上可以架橋。這三類使用權(quán)可以分別給不同的人或主體使用，互不沖突。

02

拿地要遵守三重約束

《民法典》第346條規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求，遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定，不得損害已經(jīng)設(shè)立的用益物權(quán)。

這一條包含三重約束：

• 第一，節(jié)約用地，不能粗放浪費。

• 第二，用地性質(zhì)不能隨意改變；規(guī)劃上是住宅，就不能拿去蓋工廠。規(guī)劃上是公園綠地，就不能變成商業(yè)開發(fā)。

• 第三，不能損害在先權(quán)利人的合法權(quán)益。

這三條紅線，任何一條踩了，設(shè)立行為都可能被認(rèn)定無效。

03

怎么拿地？可采取出讓或劃撥方式

怎么拿地？法律給了兩條路：出讓和劃撥。

《民法典》第347條規(guī)定，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。出讓是最常見的方式，適用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地。劃撥則主要適用于國家機關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地等特殊情形。法律對劃撥嚴(yán)格限制，不能隨意擴大范圍。

04

必須登記，不登記不設(shè)立

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第5條明確列出了應(yīng)當(dāng)辦理登記的10類不動產(chǎn)權(quán)利，建設(shè)用地使用權(quán)名列其中。這意味著，一塊土地是否合法取得了建設(shè)用地使用權(quán)，都能在不動產(chǎn)登記簿上查得一清二楚。

《民法典》第349條進一步規(guī)定：設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放權(quán)屬證書。

注意關(guān)鍵詞——自登記時設(shè)立。簽訂出讓合同不等于拿到使用權(quán)，繳了土地出讓金也不等于拿到使用權(quán)。只有辦理登記并記載于不動產(chǎn)登記簿的那一刻，建設(shè)用地使用權(quán)才正式設(shè)立。

這一點在法律實踐中極為重要。假如開發(fā)商與政府簽了出讓合同但未辦理登記，后續(xù)發(fā)生權(quán)利爭議時，開發(fā)商無法主張物權(quán)保護，只能依據(jù)合同主張債權(quán)——合同保護的是“你答應(yīng)給我”，登記保護的是“已經(jīng)是我的了”，兩者效力天差地別。

05

給企業(yè)和個人的三條建議

第一，拿地后盡快辦理首次登記。簽合同、繳費用不等于拿到權(quán)利。立即申請首次登記，所需材料通常包括申請書、身份證明、權(quán)籍調(diào)查成果、出讓合同（或劃撥決定書）、繳款及完稅憑證等，具體以不動產(chǎn)登記機構(gòu)要求為準(zhǔn)。

第二，交易前先查登記簿。查詢使用權(quán)人、期限、抵押、查封等信息，土地“身份”清楚了，交易才安全。

第三，發(fā)生糾紛及時維權(quán)。持有合法權(quán)屬證書，是啟動法律維權(quán)程序的基礎(chǔ)。遇到權(quán)屬爭議或非法侵占，可依據(jù)《中華人民共和國民法典》的相關(guān)規(guī)定及時主張權(quán)利。

建設(shè)用地使用權(quán)從設(shè)立到登記，涉及多個法律條款的系統(tǒng)銜接。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地建設(shè)，還是個人購買商品住宅，這塊土地上的權(quán)利“身份證”是否到位，這直接關(guān)系到后續(xù)建設(shè)、融資、抵押乃至轉(zhuǎn)讓的合法性。守住登記底線，是合法使用土地的第一步。