深度測評！綠城金泓文瀾樾華（黃土塘）

綠城金泓·文瀾樾華，關注度非常高！

作為市中心的高端改善盤，項目由綠城代建，主打“核心地段 + 頂級名校 + 新規高得房率產品”，但地塊小、臨主干道，屬于優劣勢都很鮮明的項目。

今天我們來進行一個初步的測評，堅持客觀專業的立場，優缺點都講，堅持說真話。

【項目檔案】

位置：芙蓉區韭菜園街道，東起迎賓路、西至九嘉路(規劃)、南臨五一大道、北達九如齋路（規劃）。

項目總建筑面積63412.02㎡，計容總建筑面積49148.78㎡，容積率3.43，商住比5.12%，建筑密度40%，綠地率28%。

共規劃5棟住宅（包含1棟回遷房），住宅戶數331戶，機動車停車位297個

成交價：54830萬元，樓面價約11156元/㎡，經歷了50輪競價，溢價率49%

競得人：湖南園康置業投資有限公司、 湖南信宇企業管理有限公司

開發商：長沙鴻浩置業有限公司?

掛牌條件：建設44套優惠價商品住宅（毛坯），定向用于本項目被征收人購買，優惠價商品房銷售單價7680元/㎡；住宅陽臺統一封閉設計；住宅（毛坯）銷售均價按長沙市政策進行價格監制。

【地段與配套】幾乎無可挑剔

項目位于老城核心，東距袁家嶺商圈約1公里，西臨五一廣場約1.5公里，區位條件優越，周邊交通、教育、商業資源豐富。

項目南側一路之隔就是省政府機關二院，1公里范圍內有省委及宿舍區，以及省軍區中重量級單位，片區“政治資源站位”高。

項目臨近芙蓉廣場，1-2公里范圍內，中農工建四大行及交通銀行、郵儲銀行的省分行總部，屬于全省最大的金融商圈。

項目2公里范圍內分布著湘雅、省婦幼、省人民醫院等三甲醫院，醫療資源極為豐富。

項目1公里范圍內與五一商圈接壤，五一商圈擁有將近150萬方商業體量。項目東側600米便是友誼商店，該店曾被譽為“三湘第一店”，商業繁華程度無需贅言。

項目樓下是迎賓路口地鐵站（2、6號線換乘站），坐地鐵無需過馬路，出行極為便捷。

項目一路之隔就是長沙市一中附小及一中初級中學，北側600米即為長沙市一中（高中部），教育配套完善，孩子讀書十分便捷。

項目距離烈士公園僅1公里，周邊有省博物館，歷史底蘊厚重，提供了良好的休閑和文化體驗場所。

【學位含金量】最大的黑馬

項目緊鄰長沙市一中初中本部和長沙市一中附屬小學（原八一路小學），屬于長沙城芯“雙本部”學區盤。

2025年2月，長沙市一中芙蓉中學正式更名為“長沙市一中初級中學”，與其毗鄰的長沙市芙蓉區八一路小學，正式更名為“長沙市一中附屬小學”。

學校定位：四大名校本部唯一官宣的初中部，服務省委及周邊地區的優質教育資源。長沙教育均衡化在市中心的戰略支點。

1.政府大力支持

一中附屬小學及一中初級中學揭牌儀式上，省委及省廳相關領導罕見出席，且規格頗高，表明政府對辦好這所學校的堅定決心。

2.管理層高度重視

由長沙市一中校長羿莎兼任一中初級中學校長，負責全面管理

芙蓉區教育局黨委書記、局長歐轉兼任一中初級中學黨委書記

國際奧林匹克競賽生物金牌教練趙紅亮擔任執行校長，共同推動學校發展

3.教育資源優化

一中初級中學提質改造后，班級規模擴充至48個班，集團將注入大量優質師資，提升教學質量。包括從一中本部、青一等名校抽調骨干名師。

學校將依托一中優質的教育資源和先進的辦學理念，積極探索小學、初中、高中十二年一貫制人才培養模式，實現課程體系、教學資源、師資力量等方面的有效銜接和貫通培養。

4.真邱班設置

一中初級中學的邱班由集團本部直接選拔，真正契合創新拔尖人才培養需求，體現集團內部對這所學校的特別重視。

潛力預判：長沙市一中初級中學預計會復制長郡外國語成功騰飛之路，成為未來兩年長沙最大的黑馬！

不過，我們還是要認識到，作為豪宅項目，學位的議價能力遠沒有剛需樓盤那么大。

300多萬起步的門檻，這類家庭在買房的時候，被學位束縛的程度，顯然比剛需家庭更小，他沒有更加多元化的選擇，包括民辦，多套房產可供選擇等。

【小區規劃】螺絲殼里做道場

項目地塊先天條件其實一般，體量較小，規劃5棟高層/超高層，2棟超高層（150m）、2棟高層（100m）、1棟回遷房（43m），是2梯2戶純板樓設計，私梯入戶。

地塊體量不大，但是麻雀雖小五臟俱全，塞進去一個很大的下沉庭院，含恒溫泳池的會所，為了彌補綠地率偏低的短板，做了三層立體園林。

綠城“月華系”代建，外立面為湖南首個飛檐曲面+玻璃幕墻設計，配備三玻兩腔隔音玻璃，精工質感較好。

主要缺點有以下幾點：

1.地塊較小，還做了5棟房子，造成樓間距較小，只有30m，第二排超高層的低樓層的采光通風是個大問題，視野會非常壓抑；

2.地塊臨主干道、還有一些商業、社區用房、設備用房等，相對嘈雜、特別是低區住戶影響更大；

4.項目建筑密度高達40%，一般項目大部分不超過30%；項目綠地率僅為28%，一般項目大部分35%。

【戶型設計】新規4.0水準

戶型與得房率的“新規紅利”：綠城踩著陽臺/飄窗贈送新規的末班車，全系得房率做到了110%-118%，以下戶型數據僅為圖紙上的初步測算，供參考。

【128戶型】四房兩廳兩衛

16.1米的南向面寬，5.6m的客廳、3.7m的主臥，整體動線合理、戶型方正，144.8平的套內面積，113.1%的得房率，優秀。

戶型亮點包括，公區的獨立全明前室、廚房可以做中西廚、北向生活陽臺、雙面采光的主臥、戶型承重柱少可變性強。

缺點：只做了2個衛生間。

【143戶型】四房兩廳三衛

139㎡戶型南向面寬17.7米，客廳面寬5.725米，主臥開間6.45米，套內面積是159.6㎡，得房率是117.3%。

在128㎡基礎上進行了升級，不僅僅是尺度上升級，功能也更加完善，進門有獨立玄關，主臥很闊綽，多了書房和衣帽間，另外還多了全明衛生間，

主要缺點是：電梯前室從全明變成暗室，廚房僅6.6㎡，比128㎡的廚房還小。

【170戶型】五房兩廳三衛

170㎡是4+1房3衛，南向面寬19.7米，客廳開間7米，主臥5.3米，套內面積185.8㎡，得房率110.6%。

與143戶型相比，各個空間尺度都得到提升，特別是升級了廚房，達到13.6㎡，將近50㎡的客餐廳。

不足之處是電梯前室仍然是暗室，主臥開間和面積比143戶型還小，不過這是為了做5房的功能，實際上把書房打通之后同樣非常大氣。

還有一個226平的頂復，只有3套房，分別位于2號棟1套頂復；3號棟有2套，除開頂復之外，在13、14層還有一套，數量極少，不深度分析了。

【缺點和風險】

項目優點一目了然，幾乎是長沙最好的地段，配套沒有任何短板，特別學校方面，未來潛力極大；戶型產品也非常給力，上面都已經有詳細的分析。

接下來重點說一下缺點：

1.南臨五一大道主干道，日常車流噪音明顯，尾氣影響較大。后面低樓層反而相對安靜一些。

2.社區規模小、活動空間有限，建筑密度高達40%，綠化率28%偏低，樓間距近30米左右，車位比僅約1:0.9，后期停車較緊張。

3.關于回遷房，這個可不是一般的拆遷戶，黃土塘原來是省府自建單位房，不會影響純粹性，但是價格比較低，會影響整體二手房價格。

4.交付品質和物業，拿地開發商不是大牌，沒有操盤核心地段豪宅的經驗，不過代建房是綠城，雖然可能達不到綠城月華系的品質水準，不過比一般開發商的交付水平還是會好一些。

【適合哪些人】

1.一中本部學區剛需/改善家庭

家里有孩子近兩年要入學，非四大名校本部學位不買，且希望小學（一中附屬小學）和初中（一中本部）都在家門口、不用折騰接送的高預算家庭。

2.河東主城核心區地緣改善客

在五一廣場、芙蓉廣場、袁家嶺或省政府等河東核心區上班，不想搬到梅溪湖、濱江等新區，但又受不了老破小、想住新房和高品質物業的群體。

3.主城核心資產長期持有者

預算充足，看好長沙二環內絕版地段和頂級學區帶來的抗跌性，打算自住5-10年甚至更久，不太在意社區小、車位緊張等城芯盤通病的長線買家。

4.為父母置業的孝心買家

看重項目周邊湘雅二醫院、省人民醫院等三甲醫院云集，以及雙地鐵和成熟商圈優勢，想給父母買一套配套即享、就醫出行都極方便的養老房的家庭。

反之，如果對低密大園林和居住靜謐性要求極高、淺眠怕噪音，或者極度介意本土小開發商代建模式，那這個項目就不太適配了。

當然，以上都是拋開了價格來談的，在實際選房中，價格因素至關重要，下次我們在聊聊價格的問題，歡迎一對一詳聊！

老左深耕長沙樓市十多年，見證了樓市起起落落，服務了上萬組客戶

獨家編寫《長沙學區房藍皮書》，幫大家避坑避雷，提升認知水平

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