宅地腰斬，產(chǎn)業(yè)為王！2026年廣州供地計(jì)劃背后的城市發(fā)展邏輯

5月8日，廣州市2026年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃正式發(fā)布。根據(jù)計(jì)劃，全市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4487公頃。住宅用地供應(yīng)計(jì)劃為327公頃，占計(jì)劃總量的7%。其中，商品住宅用地216公頃，占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的66%，占計(jì)劃總量的5%；非商品住宅用地111公頃，占住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的34%，占計(jì)劃總量的2%。

數(shù)字背后，這份計(jì)劃到底有哪些核心變化？和2025年相比，住宅用地供應(yīng)出現(xiàn)了哪些歷史性調(diào)整？又將如何影響未來廣州樓市的供應(yīng)格局和市場走向？

01

2026年廣州供地計(jì)劃全貌：總量擴(kuò)容，結(jié)構(gòu)重構(gòu)

2026年廣州全市建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4487公頃，相較2025年的3454公頃，整體規(guī)模大漲近30%，實(shí)現(xiàn)了顯著的總量擴(kuò)容。但和總量擴(kuò)容形成鮮明對(duì)比的，是用地結(jié)構(gòu)的顛覆性調(diào)整，核心呈現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)基建雙主導(dǎo)，住宅商服雙收縮”的格局。

用地性質(zhì)

產(chǎn)業(yè)與基建占比近9成，宅地商服大幅收縮

從這個(gè)結(jié)構(gòu)能清晰看到，2026年廣州供地的核心重心，完全向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)和城市骨架搭建傾斜：

產(chǎn)業(yè)用地持續(xù)加碼，錨定新質(zhì)生產(chǎn)力：工礦倉儲(chǔ)用地保持38%的核心占比，供應(yīng)規(guī)模從2025年的1313公頃增至1687公頃，同比大漲28.5%。計(jì)劃明確要求新增工業(yè)項(xiàng)目9成以上進(jìn)入產(chǎn)業(yè)區(qū)塊，重點(diǎn)保障半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥、低空經(jīng)濟(jì)、智能網(wǎng)聯(lián)汽車等新質(zhì)生產(chǎn)力相關(guān)產(chǎn)業(yè)，實(shí)打?qū)嵚涞亍爱a(chǎn)業(yè)第一、制造業(yè)立市”。

基建公服成第一大用地類型，城市發(fā)展兜底：包含交通、教育、醫(yī)療、水利、綠地等在內(nèi)的其他用地，規(guī)模直接從2025年的1169公頃翻倍至2278公頃，占比從34%躍升至51%，成為全市第一大供應(yīng)用地類型。白云機(jī)場三期、軌道交通線路、中小學(xué)、醫(yī)院、城市公園等重大項(xiàng)目和民生配套，都有了充足的用地保障。

住宅用地大幅收縮，告別大規(guī)模投放：全年住宅用地僅327公頃，占比僅7%，其中純商品住宅用地只有216公頃，處于近年少有的低位。同時(shí)，租賃住房用地全面轉(zhuǎn)向存量盤活，全年計(jì)劃通過存量商品房收購、非居住房屋改建、城中村改造配建等方式，供應(yīng)租賃住房用地21.65公頃，不再依賴新增用地大規(guī)模配建。

商服用地精準(zhǔn)投放，規(guī)避無序擴(kuò)張：商服用地從2025年的250公頃降至195公頃，占比僅4%，供應(yīng)更聚焦金融城、明珠灣、萬博等核心商圈，嚴(yán)格控制非核心區(qū)域商辦用地的投放，避免商辦庫存進(jìn)一步積壓。

區(qū)域布局

南拓北優(yōu)東進(jìn)，供地重心高度集中

從區(qū)域分布能清晰看到，廣州各片區(qū)的供地職能劃分極度明確：

• 南沙穩(wěn)居全市供地第一極：830公頃的總供應(yīng)規(guī)模，占全市18%，是當(dāng)之無愧的供地大戶。其中超4成是產(chǎn)業(yè)用地，重點(diǎn)布局龍穴島臨港產(chǎn)業(yè)、智能網(wǎng)聯(lián)汽車、生物醫(yī)藥等核心產(chǎn)業(yè)，超5成用地投向交通樞紐、公服配套等基建領(lǐng)域，持續(xù)夯實(shí)南沙國家級(jí)新區(qū)的城市功能。

• 白云成全市居住供應(yīng)核心區(qū)：白云區(qū)733公頃的總供應(yīng)中，住宅用地達(dá)75.58公頃，占全市住宅用地總量的23%，是全市住宅供應(yīng)第一大區(qū)。供應(yīng)地塊主要集中在蕭崗、夏茅、三元里、螺涌等城中村改造項(xiàng)目，以安置、保障房為主，同時(shí)同步放量未來產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新核心區(qū)、美麗健康產(chǎn)業(yè)園的工業(yè)用地，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)居平衡。

• 東部產(chǎn)業(yè)帶持續(xù)發(fā)力：增城、黃埔兩大東部片區(qū)合計(jì)供地超1000公頃，其中工礦倉儲(chǔ)用地合計(jì)超500公頃，是廣州先進(jìn)制造業(yè)的核心承載地。增城重點(diǎn)布局公鐵聯(lián)運(yùn)、低空經(jīng)濟(jì)、智能制造產(chǎn)業(yè)園，黃埔則聚焦知識(shí)城、科學(xué)城的半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，是保障新質(zhì)生產(chǎn)力的核心陣地。

• 中心城區(qū)供地極度稀缺：越秀、海珠、荔灣、天河四大中心城區(qū)合計(jì)供地僅410公頃，占全市不到10%，且以存量更新、城中村改造地塊為主。其中天河區(qū)住宅用地56.04公頃，是中心四區(qū)里的商品住宅供應(yīng)主力，地塊集中在金融城、天河智谷等核心片區(qū)，稀缺性拉滿；海珠、越秀、荔灣的住宅用地均不足25公頃，且以舊改安置用地為主，純商品住宅供應(yīng)寥寥無幾。

整體來看，2026年廣州供地計(jì)劃核心特征可以概括為五句話：總量大幅擴(kuò)容、用地結(jié)構(gòu)重塑、產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)先、住宅用地縮量、基建民生兜底。

02

對(duì)比2025年：住宅用地歷史性腰斬，供應(yīng)邏輯徹底反轉(zhuǎn)

2025-2026年廣州住宅用地供應(yīng)總體對(duì)比：

從兩張表格能直觀看到，2026年廣州住宅用地的供應(yīng)邏輯核心有四大變化：

• 供應(yīng)規(guī)模腰斬，告別大規(guī)模宅地投放。2025年廣州宅地供應(yīng)還有722公頃，占總供地的21%，是全市第二大用地類型；2026年直接砍到327公頃，占比只剩7%，無論是總規(guī)模還是占比，都出現(xiàn)了斷崖式下跌。其中商品住宅用地更是從515公頃降到216公頃，砍掉了超一半的供應(yīng)量，這是廣州近年供地計(jì)劃中，首次出現(xiàn)宅地如此大幅度的收縮。

• 供應(yīng)重心全面反轉(zhuǎn)，從外圍新城回歸中心城區(qū)。2025年，宅地計(jì)劃供應(yīng)主力仍是白云、番禺、花都、南沙等外圍和近郊區(qū)域，僅番禺、南沙、花都三區(qū)就合計(jì)供應(yīng)274公頃，占全市近4成；而2026年，外圍區(qū)域宅地供應(yīng)全線暴跌，番禺同比降80%、從化降73%、南沙降65%、黃埔降60%。與之形成鮮明對(duì)比的是，中心四區(qū)宅地供應(yīng)逆勢上漲：天河同比增13.6%、海珠增31%、越秀更是暴增4倍多。簡單來說，2025年是“外圍大量供地、中心少量補(bǔ)充”，2026年變成了“中心核心區(qū)供地、外圍全面收縮”，供應(yīng)重心徹底回歸中心城區(qū)。

• 保障屬性持續(xù)強(qiáng)化，非商品住宅占比穩(wěn)步提升。雖然宅地總規(guī)模大幅下降，但保障房、安置房等非商品住宅的占比反而從2025年的29%提升到了2026年的34%。2025年，非商品住宅用地主要來自外圍新城的配建；2026年，非商品住宅用地基本都集中在白云、越秀、海珠等中心區(qū)的城中村改造項(xiàng)目中，比如瑤臺(tái)、三元里、夏茅等舊改項(xiàng)目，均以安置用地為主。

• 租賃住房模式徹底轉(zhuǎn)變，從“新增配建”轉(zhuǎn)向“存量盤活”。這也是兩年間一個(gè)非常關(guān)鍵的變化：2025年，廣州租賃住房用地全部通過出讓商品住宅用地配建、新增用地建設(shè)的方式供應(yīng)，規(guī)模達(dá)51.55公頃；而2026年，租賃住房用地全面轉(zhuǎn)向存量渠道，通過存量商品房收購、非居住存量房屋改建、城中村改造配建、工業(yè)用地配建等方式供應(yīng)，規(guī)模為21.65公頃。這個(gè)變化意味著，未來廣州的租賃住房供應(yīng)，不會(huì)再擠壓商品住宅的用地空間，而是通過盤活城市存量資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)。

03

供地計(jì)劃，如何影響廣州樓市未來走向？

這份供地計(jì)劃，將會(huì)影響未來2-3年廣州新房市場的供應(yīng)格局，主要集中在以下幾個(gè)方面：

1.新房供應(yīng)規(guī)模大幅收縮，庫存壓力將持續(xù)緩解

土地是新房市場的源頭，2026年商品住宅用地僅216公頃，按照平均容積率3.0計(jì)算，未來能形成的新增商品住宅建筑面積約648萬㎡，相較2025年515公頃宅地對(duì)應(yīng)的約1500萬㎡供應(yīng)規(guī)模，直接砍掉了超一半。實(shí)際上，這也順應(yīng)了最近幾年土地市場“按需供地”的發(fā)展趨勢。普睿數(shù)據(jù)顯示，2025年，廣州涉宅用地實(shí)際供應(yīng)僅為47宗、建面297.18萬㎡，成交48宗、建面309.14萬㎡，實(shí)際宅地供求水平已經(jīng)連續(xù)四年收縮，且遠(yuǎn)低于年度供應(yīng)計(jì)劃。

2.區(qū)域分化進(jìn)一步加劇，核心區(qū)稀缺性持續(xù)凸顯

未來廣州樓市的“冰火兩重天”會(huì)更加明顯：一方面，中心四區(qū)（天河、海珠、越秀、荔灣）本就新房供應(yīng)稀缺，2026年宅地供應(yīng)雖有逆勢增長，但總規(guī)模也不到95公頃，其中純商品住宅用地更是不足50公頃。核心地段、優(yōu)質(zhì)配套的新房項(xiàng)目，稀缺性會(huì)進(jìn)一步提升，價(jià)格也將保持堅(jiān)挺。另一方面，番禺、南沙、從化、黃埔等外圍區(qū)域，宅地供應(yīng)大幅收縮，未來新增供應(yīng)會(huì)明顯減少，但當(dāng)前仍有不少存量庫存，市場會(huì)進(jìn)入“去庫存為主、新增供應(yīng)為輔”的階段，板塊之間的分化會(huì)加?。嚎拷行某菂^(qū)、有產(chǎn)業(yè)和地鐵支撐的板塊，會(huì)率先企穩(wěn)；而缺乏配套和產(chǎn)業(yè)支撐的遠(yuǎn)郊板塊，依然會(huì)面臨去化壓力，價(jià)格難有明顯起色。

3.改善型產(chǎn)品成為市場主流，剛需外溢格局生變

2026年的宅地供應(yīng)，幾乎全部集中在中心城區(qū)、近郊核心板塊，地塊本身的區(qū)位素質(zhì)、配套成熟度都遠(yuǎn)高于過往外圍新城的地塊。對(duì)于開發(fā)商而言，拿下核心區(qū)的稀缺地塊，必然會(huì)主打改善型、高品質(zhì)的產(chǎn)品，來匹配地塊的價(jià)值。這意味著，未來廣州新房市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)轉(zhuǎn)向“中心改善盤為主、近郊剛需盤為輔”。而剛需購房群體，也將面臨兩個(gè)選擇：要么接受中心城區(qū)更高的購房門檻，選擇小戶型的剛需產(chǎn)品；要么向外圍有地鐵、有產(chǎn)業(yè)支撐的近郊板塊外溢，比如白云北部、黃埔知識(shí)城、增城新塘等板塊，這些區(qū)域也將成為剛需置業(yè)的主要承載地。

4.城中村改造成為住宅供應(yīng)的核心來源，城市更新提速

從供地清單能看到，2026年廣州的住宅用地，超6成來自城中村改造項(xiàng)目，比如白云的蕭崗、三元里、夏茅，越秀的瑤臺(tái)，海珠的康鷺，荔灣的山村、茶滘等舊改項(xiàng)目，是宅地供應(yīng)的絕對(duì)主力。未來，城中村改造的推進(jìn)速度，將直接決定廣州住宅市場的供應(yīng)節(jié)奏，也會(huì)推動(dòng)中心城區(qū)的城市界面、配套設(shè)施持續(xù)升級(jí)，讓老城區(qū)重新煥發(fā)活力，進(jìn)一步夯實(shí)中心城區(qū)的居住價(jià)值。