昆明新房只夠賣16個月！巫家壩、草海板塊率先“斷糧”

昆明新房還有多少庫存，數據來了！

根據克而瑞數據，截至今年4月，昆明主城住宅存量約424萬平，去化周期約16個月。

值得關注的是，巫家壩、草海、西北新城、會展、度假區等板塊，新房告急！

昆明住宅庫存降至424萬平

最近，克而瑞發布4月昆明樓市月度報告，存量數據尤其引人關注。

數據顯示，截至今年4月，住宅狹義庫存為424萬平，較上月下降約5萬平。（狹義存量：僅計算已取得預售證的新房）

按過去12個月的月均銷售量計算，去化周期約16個月。

也就是說，在沒有新增供應的情況下，昆明現有新房一年零四個月就能賣完。

｜昆明樓市一線制

那么，這一數據反映出昆明新房市場怎樣的庫存水平呢？

拉長時間線來看，近一年來，昆明新房庫存最高曾接近480萬平，當前已降至最低點。

對比周邊省會城市、直轄市，分化更明顯。

其中南寧、成都、重慶3地的新房去化周期都超過20個月，從某種程度上說，昆明率先走出了庫存壓力區。

這背后，離不開昆明近兩年出臺購房補貼、房票安置等各類政策。

｜昆明樓市一線制

巫家壩、草海等庫存告急

前衛新盤持續上新，貨量充足

具體到各個板塊，昆明新房庫存分布則呈現出明顯的結構性差異。

先來看庫存量在15萬平以內的板塊，包括巫家壩、方旺、世紀城、草海、馬金鋪等。

樓市君梳理發現，這些板塊在售盤的確寥寥無幾。

比如方旺板塊目前僅保利城在售，且已處于開發尾期，草海地塊僅寶能滇池九璽在售，巫家壩銷售主力僅云錦東方等。

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庫存在15-30萬平的板塊比較普遍，包括西北新城、高新、東白沙、關上、滇池度假區、會展、呈貢中心、大漁等。

這些板塊有少部分新盤在售，但所剩貨量有限。

比如滇池度假區因臨滇屬性，宅地供應本來就比較緊缺，加上開發的多數都是低密盤，庫存不多。

當前，滇池度假區僅龍湖峯萃、筑友雙河灣等在售，好在今年，邦泰開發的安瀾舒苑有望入市，為板塊新房補貨。

東白沙片區目前主力在售樓盤只有大華公園天下、長粼天境、中海云麓九里等。

這些盤大部分都處于銷售末期，近幾年，板塊又缺乏新宅地出讓，導致板塊存量新房不多。

東白沙板塊實景｜昆明樓市一線攝

馬街、斗南板塊的庫存量，則處于30-50萬平之間。

近期，這兩個板塊持續上新，供應量較充足。

比如馬街，除在售的大華星曜、書香云海，今年悅覽晴川入市為板塊補足了貨量。

斗南板塊除在售的邦泰春華序一期、卓越滇池晴翠等之外，邦泰春華序二期也將上線。

邦泰春華序二期效果圖｜圖源：昆明自規局

新房存量在70萬平以上的板塊，集中在前衛和新螺螄灣。

重點來看前衛板塊，堪稱當前昆明新盤供應大戶。

今年初邦泰觀云二期入市，接下來建投春城旭府、陽光城檀境等也要亮相，庫存充足。

建投春城旭府展廳｜圖源：項目官微

高層去化周期僅14個月

新規項目成供應主力

當然，具體到高層、洋房、別墅各類產品上，庫存與去化壓力也各不相同。

先來看高層住宅，數據顯示，去年10月以來，昆明高層的成交量已連續7個月高于供應量，呈現出供小于求的格局。

受此推動，高層庫存保持低位，目前存量約338萬平，去化周期約14個月。

換言之，在無新增供應的情況下，全市現有庫存僅需一年多即可消化完畢。

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其中，官渡區庫存最高，達到約103.5萬平；呈貢區庫存最少，接近30萬平。

不過，今年內，昆明一直有新盤持續入市，將為市場補貨。

值得一提的是，4月份新供貨的14個高層中，新規項目高達11個，含邦泰映悅、保利天珺、龍湖天境等。

而下半年有望入市的邦泰、建投等新盤，同樣都將打造新規產品，持續搶占市場份額。

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再來看洋房，截至今年4月，昆明主城存量洋房約39.4萬平，去化周期約22.8個月。

實際上，洋房產品普遍都具備高總價的特征，也導致其去化速度慢于高層。

但值得注意的是，近一年來，昆明主城洋房月均供應量，有10個月都低于成交量。

比如上個月，全市洋房供應為零，而受到長粼天境加推的帶動，全市洋房成交則達到約4.08萬平。

如果這種供不應求的趨勢長期持續，現有洋房庫存將進一步收窄。

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最后聚焦別墅市場，截至今年4月，昆明主城共有約46.36萬平存量別墅。

存量別墅的去化周期高達約59.6個月，相當于5年左右。

回望過去一年，昆明別墅市場鮮有新增供應，月均成交量又普遍在1萬平左右。

在供應持續收緊、成交低位運行的雙重作用下，現有別墅庫存的消化自然需要較長的時間。

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雖然分板塊、分業態來看，昆明存量新房結構性差異較大，但總體而言，成交主力產品庫存已非常有限。

當然，這也并不代表真的無房可買，畢竟當前還有很多正在籌備入市，且品質普遍較高，產品設計優秀，有望為市場補充優質房源。

那么，下半年你最期待哪個新盤呢？

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