上海的置換鏈條，轉(zhuǎn)起來了

國家統(tǒng)計局最新公布的70城房價數(shù)據(jù)相信大家都看到了：4月上海二手房房價環(huán)比上漲0.7%。

全國12個二手房價環(huán)比上漲的城市里，上海漲得最多。

這是上海二手住宅連續(xù)三個月環(huán)比上漲。

你可能會說，漲0.7%算啥？2016年那會兒一個月漲2%都不稀奇。

但你注意看背后的東西，這次不是某些老破小學區(qū)房在拉數(shù)據(jù)。

而是整個置換鏈條轉(zhuǎn)起來了。

上海的置換鏈條，轉(zhuǎn)起來了

今年小陽春的成交量徹底爆了，進入五月，上海樓市還在頻繁創(chuàng)紀錄。

最令人驚喜的是成交結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。

剛剛過去的4月，除了80-100㎡區(qū)間成交占比提升之外，120㎡以上各面積段成交占比均出現(xiàn)不同程度的上升。

數(shù)據(jù)來源：克爾瑞

反過來看總價，4月份，總價400萬以下成交占比全線下跌，400萬以上成交占比全部上漲。

數(shù)據(jù)來源：克爾瑞

上海樓市的成交趨勢已經(jīng)開始向大戶型、高總價傳導。

在225新政和樓市小陽春的作用下，上海樓市的置換鏈條轉(zhuǎn)起來了。

一邊是成交持續(xù)爆量，一邊是庫存量急速下滑。

市場在好轉(zhuǎn)，信心在回歸，觀望的買房人真的下場了。

我們在一線的感受很強烈，代理在賣的房子一天就有五六組帶看，咨詢買房的客戶也越來越多。

上海樓市的預期在改善，掛牌量下降明顯，半年來連續(xù)的政策組合拳打下來，市場真的穩(wěn)住了。

之前觀望積蓄的購買力紛紛下場，筍盤在快速去化，很多地段有性價比的房子都賣空了。

上海樓市，很多房子或許都可以抄底了，比如租售比極高的老破小，超跌的高品質(zhì)次新房等。近期我們梳理了高性價比“筍盤”房源列表，掃碼添加微信免費發(fā)你

企穩(wěn)筑底的信號非常強烈

可能有些人還是不信，說樓市沒到底。那我們掰開揉碎了看。

政策上，從2023年9月開始，上海開啟了“救市”之路。

兩年多的時間，陸續(xù)在限貸、限購、首付門檻、房貸利率、稅費成本等方面釋放利好。

2026年2月25日出臺“滬七條”再次托底樓市。

非滬籍外環(huán)內(nèi)買房，社保年限從3年縮到1年。

持居住證滿5年可以全市限購一套，不再要求同時提供社保或個稅證明。

與此同時，公積金貸款額度拉滿。首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

更給力的是官方下場收儲。

今年2月，靜安、徐匯、浦東被列為收儲首批試點，4月底靜安首單落地。

目前各項松綁政策基本都是史上最大力度。政策底已經(jīng)出現(xiàn)。

再來看看需求底。

2026年3月，上海二手房成交3.12萬套，4月成交2.87萬套，兩個月合計成交近6萬套。

進入五月，熱度依舊居高不下。

工作日都有人在看房簽約，這種自發(fā)性需求，不是政策催出來的。

結(jié)構(gòu)上，高總價、大戶型的成交量也跟上來了。

央行數(shù)據(jù)顯示居民在提前還貸、在降杠桿，但這和樓市成交量創(chuàng)新高不矛盾。

全款買房的比例在上升，300萬以下的老破小很多是全款掃貨。

真正買得起上海房子的人手里可能并不缺錢。

宏觀上居民在縮表，微觀上剛需改善在用現(xiàn)金進場抄底。

最后聊聊市場底，這個是最實在的。

上海樓市已經(jīng)跌了三年多，很多房源的價格都到了比較合理的區(qū)間。

如今市區(qū)很多老破小，租售比3%已經(jīng)很普遍，高的甚至能達到4%以上。

次新房跑到2.5%以上的也不少。

我認為，上海樓市繼續(xù)下行的動能已經(jīng)枯竭了。

說到底，房子是老百姓手里最值錢的家當。

要是房價一直跌，打擊老百姓信心，消費就提不起勁兒。

而且地產(chǎn)牽扯的行業(yè)最多、鏈條最長，能帶動就業(yè)，增加收入，提振消費信心。

所以我認為，上海樓市下半年的走勢可能就是：

量穩(wěn)步放大，自下而上的價格體系逐漸夯實，剛需外環(huán)板塊和改善型的優(yōu)質(zhì)板塊緩慢抬升定價中樞。

畢竟像上海這樣的超一線城市，房價調(diào)整只是響應產(chǎn)品的價值重估。

永遠下跌，跌20年，那是沒道理的唱衰。

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不同總價段的買房邏輯

就算上海樓市已經(jīng)觸底了，也不是所有房子都能買的。

從300萬到1500萬，不同總價段的買房邏輯完全不一樣。

對于300萬以下的剛需客戶來說，今年可能是未來幾年最好的買房時機。

碰到價格合理、現(xiàn)金流能覆蓋的房子，可以果斷一點了。

這個總價段的房子跌幅深，調(diào)整充分，是賣得最好的，優(yōu)質(zhì)房源去化很快。

優(yōu)先選市區(qū)帶硬核屬性的老公房，或者近郊地鐵盤。

利用低利率+低首付政策上車，別再等那個最低點，沒有人能精準抄底。

現(xiàn)在房東端的議價空間也在收窄，越拖下去可能越不利。

300-600萬的剛改和置換：

這個總價段觸底的樓盤正在變得越來越多。

經(jīng)過2025年的急跌，多數(shù)樓盤價格回歸合理區(qū)間，觸底信號明顯。

閔行古美、寶山顧村、嘉定南翔這些剛需板塊，都可以看一看，今年下半年是個不錯的窗口期。

600-1000萬的改善和置換：

在本輪樓市調(diào)整中，這個總價段的房子相對抗跌，也能領(lǐng)漲的潛力。

你就瞄準核心區(qū)的次新房或優(yōu)質(zhì)學區(qū)房，不會錯。

1000萬以上：去看新房，幾乎不用考慮二手，除非遇到急售的骨折價房源。

目前上海1000萬以上的高端市場，新房占據(jù)主導地位。

最近一年我們接待的高預算客戶，大部分都是找我們買新房的。

新房現(xiàn)在折扣優(yōu)惠很多，開發(fā)商在搶客戶。

而且這一批新房是3.5代宅，戶型、裝標、公區(qū)配置全面吊打二手。

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注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。

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