現(xiàn)商業(yè)斷裂帶！南北差距+東西失衡 福州宇宙中心東街口亟需上強(qiáng)度

每年都要被全國各大商場(chǎng)年銷售額刷屏。強(qiáng)對(duì)比的是：2025年度全國TOP20，門檻是100億+，南京的德基廣場(chǎng)以260億+的超強(qiáng)吸金力領(lǐng)銜。而你我身處的福州城，單個(gè)商場(chǎng)戰(zhàn)力天花板也就是堪堪30億+，是別人家吊車尾般的存在。

最有希望的當(dāng)屬傳統(tǒng)核心商圈大東街口商圈。不過，該說不說，大東街口早已出現(xiàn)主街道界面的“斷裂帶”，緣于兩個(gè)窘境：

南北差距，北強(qiáng)南弱，八一七北路中軸，甚至還不用過吉庇巷、津泰路，就是另一個(gè)世界，要多扎心就有多扎心；

東西失衡，西強(qiáng)東弱，八一七北路中軸，西側(cè)，即左半邊人頭攢動(dòng)，東側(cè)，即右半邊長期圍擋清冷。

是為大東街口商圈“陰陽臉”，單邊熱鬧、半邊沉寂，完整環(huán)形商圈不再。

百億是衡量商圈商業(yè)價(jià)值和運(yùn)營能力的重要指標(biāo)，核心商圈東街口何日百億商圈？在福州城市觀察者“說商道市”看來，東街口商業(yè)“斷裂帶”亟需填平，而這取決于曾經(jīng)頂流的大小商家能否眾神歸位，兩個(gè)失衡變平衡。

NO.1｜東街口三萬里與不得不的改變

向南！誰人開槍？

不妨讓我們短暫憶往昔，曾經(jīng)的大東街口，也是充盈著力量、大寫著個(gè)性、流淌著才華的“長安三萬里，群星璀璨時(shí)”：

津泰路及安泰夜市（代表潮流，一度是福州人眼里最賺錢的商業(yè)街）、南街（各路品牌專賣店）、東街大洋（流行百貨）、大洋晶典（奢侈品三大門神）……構(gòu)筑成了大東街口商圈最福州最頂流最圈粉的模樣。

而現(xiàn)下，大東街口商圈呈現(xiàn)出的南北差距+東西失衡窘境，是不爭(zhēng)事實(shí)，商業(yè)“斷裂帶”需要填平。

最亟需的是破釜沉舟般的商業(yè)實(shí)力+商業(yè)智慧下的改變。

有人開槍了！

“說商道市”在走訪市場(chǎng)中注意到，福州曾經(jīng)的商業(yè)高度代表，擁有三大重奢門神的大洋晶典正放下身段，啟動(dòng)轉(zhuǎn)型，一半的鋪面正圍擋，其中一半已標(biāo)注新進(jìn)品牌。

看得出來，此番的轉(zhuǎn)型，不是簡(jiǎn)單煥新些許品牌，更像是骨子里的打亂再重來，從“賣貨場(chǎng)”的傳統(tǒng)百貨向“文商旅融合生活方式聚場(chǎng)”的全面躍升。

根據(jù)5月15日以“聚力餐飲業(yè)態(tài) 共話商業(yè)新局”為主題的大洋晶典品牌交流會(huì)上公布的規(guī)劃，大洋晶典未來將適度壓縮傳統(tǒng)服裝零售，重點(diǎn)提升餐飲、休閑體驗(yàn)、社交等業(yè)態(tài)比重，以餐飲為引擎，強(qiáng)化“全時(shí)段、多場(chǎng)景、強(qiáng)社交”的美食體驗(yàn)矩陣。

未來將在B1層打造“社交空間”、1層構(gòu)建“時(shí)尚空間”、2層布局“潮玩空間”、3層升級(jí)“親子空間”、4層聚焦“休閑空間”、5層形成“美食空間”的規(guī)劃。

在尤為重要的B1層與1層，引入特色流量餐飲，主打聚餐、社交與深夜食堂氛圍，以及布局國際美妝、珠寶、3C數(shù)碼、輕食茶飲、生活雜貨及潮流集合店，塑造項(xiàng)目形象主力層。

交流會(huì)上，來自霸王茶姬、麥記牛奶公司、陳文鼎珍珠奶茶、ITEAMO茶、鴻姐老火鍋、蔡瀾點(diǎn)心、煲仔皇、難得怪味、四方桌、德克士、康師傅牛肉面、凡塔斯牛排、和府撈面等知名餐飲品牌的代表，結(jié)合自身對(duì)福州消費(fèi)市場(chǎng)的洞察，圍繞大洋晶典的轉(zhuǎn)型調(diào)整提出了諸多建設(shè)性意見，并對(duì)落位表達(dá)出了濃厚的興趣。

大洋晶典方面表示，將以此次品牌交流會(huì)為契機(jī)，持續(xù)深化與優(yōu)質(zhì)餐飲、體驗(yàn)、主理人品牌的戰(zhàn)略合作，加速推動(dòng)項(xiàng)目從“經(jīng)營品牌”向“經(jīng)營場(chǎng)景與業(yè)態(tài)”轉(zhuǎn)變，力爭(zhēng)將大洋晶典打造為福州老城核心區(qū)最具人文氣質(zhì)與商業(yè)活力的“新人文生活方式聚場(chǎng)”。

不得不說，這打破了大洋晶典長久以來帶給福州人的傳統(tǒng)高端百貨認(rèn)知。似是正啟動(dòng)自成立以來，也就是20年來的最大規(guī)模業(yè)態(tài)升級(jí)與招商。

NO.2｜曾經(jīng)的頂流們，接連開槍！

核心景區(qū)外溢客流亟待高品質(zhì)商業(yè)承接

為什么關(guān)注大洋晶典轉(zhuǎn)型？因?yàn)槭玛P(guān)大東街口商業(yè)“斷裂帶”與南北平衡！

事實(shí)上，東街口三萬里，回到群星璀璨時(shí)，不止大洋晶典，曾經(jīng)的頂流們，接連開槍！

福州人熟知的大洋商業(yè)東街店與300+小業(yè)主的經(jīng)濟(jì)博弈，以大洋商業(yè)東街店今年5·1重開1-3樓而顯得異常耀眼。

不大的福州商業(yè)圈，打聽上一圈，正在進(jìn)行中的還有冠亞廣場(chǎng)。同樣受困于產(chǎn)權(quán)分散、小業(yè)主眾多，但整合與整體盤活并非沒有可能。劇透一下，已經(jīng)有企業(yè)介入。

在福州城市觀察者“說商道市”看來，改變，一定得是結(jié)合當(dāng)下大形勢(shì)下的放下身段再重啟。

當(dāng)下的大形勢(shì)是什么？

平心而論，盡管福州早在2000年就入選第二批中國優(yōu)秀旅游城市，但在相當(dāng)長一段時(shí)間里，當(dāng)人們提及傳統(tǒng)意義上的旅游城市時(shí)，福州未獲一席之地。這樣的窘?jīng)r，隨著這一兩年福州文旅的頻頻出圈而被打破。

尤其是福州市目前唯一的5A景區(qū)三坊七巷，自晉代發(fā)軔，于唐五代形成，到明清鼎盛，白瓦青檐馬鞍墻，春風(fēng)直入中軸長街，三坊、七巷分立兩廂，氣象博大而不華贍。

福州文旅熱度持續(xù)攀升，三坊七巷等核心景區(qū)外溢客流亟待高品質(zhì)商業(yè)承接。

正如大洋晶典集團(tuán)業(yè)務(wù)部華南片區(qū)總經(jīng)理兼福州市大洋晶典商業(yè)有限公司總經(jīng)理李飛所闡述的。項(xiàng)目將以“烏塔新場(chǎng)”為精神原點(diǎn)，構(gòu)建文化聚場(chǎng)、精致餐飲與社交、美學(xué)零售、風(fēng)物消費(fèi)四大核心板塊，打造兼具公共性、在地性與傳播力的新型生活方式空間，實(shí)現(xiàn)商業(yè)模式由“經(jīng)營品牌”向“經(jīng)營場(chǎng)景與業(yè)態(tài)”轉(zhuǎn)變。

在他看來，作為閩都中軸線上串聯(lián)烏山、烏塔、三坊七巷三大文化IP的唯一商業(yè)載體，大洋晶典惟有緊扣福州建設(shè)“國際文旅消費(fèi)中心城市”的戰(zhàn)略機(jī)遇，依托南門兜雙地鐵樞紐與周邊高濃度文旅資源，推動(dòng)項(xiàng)目從傳統(tǒng)購物場(chǎng)所向“城市文旅生活目的地”全面轉(zhuǎn)型，方能翻紅。

李飛還重點(diǎn)闡釋了福州大洋晶典連廊平臺(tái)、旋轉(zhuǎn)樓梯、藝術(shù)策展街區(qū)、下沉式活動(dòng)廣場(chǎng)等公共空間的改造設(shè)想。

據(jù)悉，大洋晶典將同步啟動(dòng)外廣場(chǎng)及沿街街區(qū)改造工程，緊鄰冠亞廣場(chǎng)的外廣場(chǎng)將全面煥新，通過增設(shè)多個(gè)主題藝術(shù)裝置、光影互動(dòng)場(chǎng)景及沉浸式打卡點(diǎn)，加碼打造福州“商業(yè)+文旅”網(wǎng)紅打卡地。改造后的外廣場(chǎng)將集休閑娛樂、社交打卡、夜間經(jīng)濟(jì)于一體， 成為市民與游客必到的城市新名片。

NO.3｜鼓臺(tái)都市級(jí)商業(yè)中心

傳奇借勢(shì)再度翻紅可能

商業(yè)本質(zhì)在于借勢(shì)而起，順勢(shì)而為。

“說商道市”甚是篤定：近兩年很出圈的福州文旅，給了大東街口商圈曾經(jīng)的頂流們，一個(gè)再度翻紅的“勢(shì)”與可能性。

來自福州地鐵的官方數(shù)據(jù)：東街口與南門兜站匯聚了福州地鐵全網(wǎng)約14%的客流。依2025年福州地鐵客流3.15億計(jì)，光地鐵就輸送大東街口商圈至少12萬+的日客流。

包括大洋晶典蝶變轉(zhuǎn)型、冠亞廣場(chǎng)醞釀中的整合，其商業(yè)邏輯也正基于此：

位處福州市中心最繁華的大東街口商圈，獨(dú)占福州地鐵1號(hào)線與2號(hào)線唯一交匯點(diǎn)——南門兜站，每日輸送十余萬高品質(zhì)客流，項(xiàng)目 5-10分鐘步行可達(dá)國家5A級(jí)旅游景區(qū)“三坊七巷”、福州地標(biāo)“烏塔”與“白塔”。

福州城，少許道路被傳奇眷顧。福州市區(qū)南北向主干道之一的八一七路，其名得于1950年，但規(guī)模形制早在唐末王審知時(shí)期就奠定了基礎(chǔ)。它是福州城市傳統(tǒng)的歷史文化中軸線。

它同時(shí)還是福州現(xiàn)代商業(yè)的初代傳奇。它與衍生出的大東街口，幾乎就是福州市中心地標(biāo)的代名詞。

根據(jù)新近發(fā)布的《福州市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》，提及落實(shí)福州市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，協(xié)同推進(jìn)批發(fā)零售載體發(fā)展，構(gòu)建中心城區(qū)新型消費(fèi)載體體系。

無疑，中心城區(qū)6大重點(diǎn)商業(yè)中心，鼓臺(tái)都市級(jí)商業(yè)中心層級(jí)最高。

提升東街口、萬象城、蘇萬寶等現(xiàn)有商業(yè)載體功能品質(zhì)，整體打造集國際品牌消費(fèi)引領(lǐng)、時(shí)尚品質(zhì)生活體驗(yàn)、城市歷史文化尋蹤、夜間休閑娛樂等功能于一體的都市級(jí)商業(yè)中心。

你看，依舊是東街口領(lǐng)銜，當(dāng)仁不讓的“南波1”。

續(xù)寫大東街口傳奇，已迫在眉睫！

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