深圳樓市，耐人尋味起來(lái)了

作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

假期，買(mǎi)房群體還未集中出門(mén)看房，消息就已經(jīng)熱起來(lái)。

各大新房項(xiàng)目及新聞報(bào)道都釋放出一個(gè)強(qiáng)信號(hào)——五一深圳樓市熱起來(lái)了。

那么深圳樓市的實(shí)際效果如何？

趁著假期，@格隆匯樓市也走訪不同區(qū)域新房項(xiàng)目，體感上有一個(gè)很強(qiáng)烈的反差——

冷熱不均。外圍非限購(gòu)區(qū)且地段相對(duì)友好的低價(jià)項(xiàng)目火熱，偏遠(yuǎn)項(xiàng)目冷清，核心區(qū)熱門(mén)的高價(jià)項(xiàng)目，看房流量比節(jié)前熱，但看房流量不及外圍網(wǎng)紅項(xiàng)目。

外圍網(wǎng)紅盤(pán)熱的更熱

只要“五一”期間出門(mén)看房，深圳樓市冷熱不均就能切身感受得到。

外圍盤(pán)網(wǎng)紅盤(pán)，營(yíng)銷(xiāo)中心絡(luò)繹不絕，人頭攢動(dòng)，連看樣板房的擺渡車(chē)都要排隊(duì)等候，有的看房家庭看到晚上八點(diǎn)仍在了解。

與市場(chǎng)一線業(yè)務(wù)及案場(chǎng)銷(xiāo)售交流，得到的反饋基本一致——“每天接待十幾批客戶”。

@格隆匯樓市實(shí)訪了位于光明中心的典型網(wǎng)紅盤(pán)滿京華金碩瑞府及即將開(kāi)盤(pán)的振業(yè)天境云璽。

滿京華金碩瑞府前身為光明獅山利益統(tǒng)籌項(xiàng)目，涵蓋10個(gè)地塊，分多期開(kāi)發(fā)，是光明目前新房中體量最大項(xiàng)目。

前期已經(jīng)推出滿京華金碩華府、滿京華金碩和府、滿京華金碩臻府、滿京華金碩悅府。

除了滿京華金碩瑞府待開(kāi)盤(pán)，其他先開(kāi)的地塊樓棟，已經(jīng)賣(mài)的七七八八，滿京華金碩悅府基本賣(mài)剩大戶型。

到達(dá)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心處，是下午五點(diǎn)多，進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)中心前，觀察到看樣板房的擺渡車(chē)忙不停，看樣板房需要排隊(duì)等候。

進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)部，人頭攢動(dòng)，案場(chǎng)銷(xiāo)售十分繁忙，有的在洽談區(qū)忙著洽談，有的忙著安排客戶跟擺渡車(chē)看樣板房。

其間講解沙盤(pán)的銷(xiāo)售，也不斷被客戶咨詢打斷。

（@格隆匯樓市實(shí)拍，2026.5.4）

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售表示，滿京華金碩瑞府開(kāi)盤(pán)具體折扣未出，隨時(shí)開(kāi)盤(pán)，購(gòu)買(mǎi)需“五一”期間鎖房，在售的滿京華金碩悅府，剩余可選房源也不多。

與案場(chǎng)的看房個(gè)體交流，即使?jié)M京華金碩瑞府相較于光明區(qū)域其他同類(lèi)項(xiàng)目貴，依舊愿意看房的原因是——

項(xiàng)目所在的位置位于科學(xué)公園頭排，一路之隔為光明地標(biāo)深圳國(guó)際美術(shù)館及深圳科學(xué)技術(shù)館，配套的教育資源集中，周邊聚集20余所學(xué)校，其中還有深圳外國(guó)語(yǔ)學(xué)校光明學(xué)校（集團(tuán)）成員校。

而實(shí)際看房后，戶型具體設(shè)計(jì)格局及吹風(fēng)價(jià)格不及預(yù)期，相較附近區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)存在一定短板，計(jì)劃選擇性價(jià)比更高的潤(rùn)臻園、天境云璽等項(xiàng)目。

當(dāng)天，@格隆匯樓市還實(shí)訪了即將開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目——振業(yè)天境云璽。

現(xiàn)場(chǎng)接待的銷(xiāo)售表示，5月4日當(dāng)天就已經(jīng)接待且在I深圳完成登記的客戶累計(jì)有十幾批。

看房過(guò)程觀察發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心到了晚上七八點(diǎn)時(shí)間段，依舊有客戶在看房，案場(chǎng)銷(xiāo)售接待依舊繁忙。

（@格隆匯樓市實(shí)拍，2026.5.4）

@格隆匯樓市粗略統(tǒng)計(jì)，5月4日6點(diǎn)左右的時(shí)間段，仍有五六戶家庭在樣板間看房，而到了晚上八點(diǎn)，營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)外與銷(xiāo)售、中介交流看房心得及感受的家庭也還有五六戶。

值得注意的是其他區(qū)域熱門(mén)典型項(xiàng)目，“五一”期間，營(yíng)銷(xiāo)中心客戶流量也有同樣表現(xiàn)。

如位于龍華觀瀾的鴻榮源觀城，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售及看房中介渠道反饋，“深圳樓市4.29新政后，‘五一’假期首天售樓部爆滿”“項(xiàng)目樓部‘五一’假期看房的人群，就像春運(yùn)高鐵站一樣熱鬧”。

比低價(jià)走量新房冷

但與外圍核心區(qū)域或地段典型樓盤(pán)形成差異的是，核心區(qū)的中心盤(pán)或價(jià)格更高一些的項(xiàng)目，營(yíng)銷(xiāo)中心實(shí)際看房流量偏弱。

核心區(qū)個(gè)別項(xiàng)目看房集中時(shí)間段，營(yíng)銷(xiāo)中心人氣不及光明、龍華、寶安等非限購(gòu)區(qū)域項(xiàng)目，看房人氣分水嶺明顯。

比如位于南山科技園粵海街道的翰熙典居，去年6月開(kāi)盤(pán)，334套104~141平住宅備案均價(jià)約112400元/㎡，總價(jià)區(qū)間約993萬(wàn)～1758萬(wàn)。

該項(xiàng)目是南山核心區(qū)備受關(guān)注的網(wǎng)紅項(xiàng)目，前身為桂廟新村城市更新單元，改造體量龐大，為深圳粵海街道核心區(qū)近十年唯一供應(yīng)新房。

據(jù)@深圳木子實(shí)地探訪顯示，5月3日上午項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中看房群體不多，稀稀疏疏的購(gòu)房咨詢，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售并不太過(guò)繁忙。

比如位于前海媽灣的觀山海，2024年12月—2025年7月期間，先后推售4個(gè)批次房源，備案均價(jià)分別為84900元/㎡、85800元/㎡、86000元/㎡、96000元/㎡。

根據(jù)@每經(jīng)房產(chǎn)報(bào)道，五一首日觀山海項(xiàng)目由于小戶型三房已售罄，剩余大戶型四房產(chǎn)品，總價(jià)門(mén)檻較高，營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)過(guò)來(lái)看房的人群并不算多。

而@深圳木子實(shí)地探訪同一項(xiàng)目顯示，中午時(shí)段觀山海營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)看房客戶批次較少，銷(xiāo)售表現(xiàn)也較為冷淡。

所以，基本上前線實(shí)訪反饋，營(yíng)銷(xiāo)中心現(xiàn)場(chǎng)相較平時(shí)，看房客戶量有所增加，實(shí)際銷(xiāo)售也有簽約成交，但也僅限相較于平時(shí)。

@格隆匯樓市實(shí)地考察龍華核心區(qū)域的項(xiàng)目，也是如此。

“五一”假期，走訪位于龍華紅山的聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居及深業(yè)頤樾府。

聯(lián)發(fā)紅山新澍雅居332套69~100平戶型，備案均價(jià)約71400元/㎡，總價(jià)區(qū)間約433萬(wàn)～760萬(wàn)，4月30日踩著節(jié)點(diǎn)開(kāi)盤(pán)。

“五一”假期首日看房量相對(duì)集中，進(jìn)出營(yíng)銷(xiāo)中心的人員絡(luò)繹不絕，有不少客戶都在簽約或洽談。

（@格隆匯樓市實(shí)拍，2026.5.1）

但五一首天看房日，相較5月4日光明中心區(qū)滿京華金碩瑞府營(yíng)銷(xiāo)中心看房人流量少不少。

到了“五一”假期最后一天，由于下雨天氣影響部分原因，加上假期基本結(jié)束，營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)看房客戶批次就更少了。

現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售基本閑下來(lái)，項(xiàng)目外僅零星中介徘徊等待客戶，營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)也基本沒(méi)有太多人員進(jìn)出。

（@格隆匯樓市實(shí)拍，2026.5.5）

而5月5日的深業(yè)頤樾府，雖仍有看房客戶，但案場(chǎng)個(gè)別銷(xiāo)售及項(xiàng)目外徘徊的中介基本在休息。

（@格隆匯樓市實(shí)拍，2026.5.5）

總結(jié)

這個(gè)五一市場(chǎng)數(shù)據(jù)及表現(xiàn)更為關(guān)鍵。

一方面，這個(gè)“五一”假期少補(bǔ)一天班，且也是有史以來(lái)政策踏點(diǎn)最關(guān)鍵的一次，踩著“五一”假期倒計(jì)時(shí)落地政策。

另一方面，深圳樓市排除今年2月成交月份，二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月站上5000套，市場(chǎng)回穩(wěn)跡象明顯。

“五一”期間實(shí)訪，結(jié)合其他渠道實(shí)地反饋，這個(gè)“五一”假期的市場(chǎng)——

1、明顯熱門(mén)項(xiàng)目，更熱，已經(jīng)剩余尾盤(pán)或冷門(mén)項(xiàng)目更冷。

2、光明區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目，性價(jià)比高的項(xiàng)目更受歡迎，依舊處于價(jià)格戰(zhàn)中。

3、光明及龍華外圍地段項(xiàng)目，相較龍華核心、南山核心等均價(jià)超過(guò)7萬(wàn)/㎡的項(xiàng)目，更好賣(mài)，去化更快。

4、南山、福田等核心區(qū)看房熱度不及非核心區(qū)項(xiàng)目。核心區(qū)新房項(xiàng)目，整體客戶流量相較節(jié)前好不少，但不及外圍地段區(qū)域性價(jià)比高或價(jià)格戰(zhàn)明顯的新房項(xiàng)目。

5、從各新房項(xiàng)目“五一”假期表現(xiàn)看，4.29新政對(duì)外圍地段項(xiàng)目支撐效果更強(qiáng)，核心區(qū)有效購(gòu)買(mǎi)力新增不及外圍低總價(jià)項(xiàng)目。原因是核心區(qū)項(xiàng)目，購(gòu)買(mǎi)資格門(mén)檻低了，但高單價(jià)疊加大戶型，總價(jià)被拉高，有一定總價(jià)門(mén)檻。

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