深圳樓市冰與火：一邊捅破天花板，一邊骨折砸盤

作者 | 醉酒大鯊魚

文章來源 | 格隆匯樓市

馬上就是豪宅的市場(chǎng)了。

深圳的豪宅新房，開始釋放熱度。

前海捅破了天花板

終于，位于前海桂灣的海晏府價(jià)格確定了。

就在今天（4月14日），項(xiàng)目獲批預(yù)售許可——

151套139~194平精裝住宅，備案均價(jià)約142000元/㎡，總價(jià)區(qū)間約1710~3123萬。

這個(gè)備案價(jià)格，不僅比2022年入市的天健悅灣府、天健悅灣府分別貴約4.62萬/平，約3.94萬/平，比2023年入市的深業(yè)云海灣更是貴了約5.07萬/平。

并且，相比比過去前海的新房貴了約23%—55.5%。

所以，這次的海晏府價(jià)格也毫無意外地將前海的高端新房?jī)r(jià)捅到了新高度，成為前海區(qū)域新房有史以來最貴的備案價(jià)，也徹底坐實(shí)了核心區(qū)價(jià)格門檻被拉升的預(yù)期。

海晏府將前海新房備案價(jià)拉至歷史最高，也意味著海晏府把前海核心區(qū)正式推入14萬+/平的梯隊(duì)，前海的新房歷史正式打破長(zhǎng)期“10萬+”的價(jià)格慣性。

這也釋放出一個(gè)確定的信號(hào)——核心區(qū)真的要貴起來，并且越賣越貴。

這樣的代價(jià)就是，同樣的戶型面積段，將會(huì)誕生新的錨點(diǎn)，整個(gè)前海的門檻將會(huì)變得更高。

而這就是單價(jià)地王效應(yīng)。

但即使核心區(qū)域門檻被拉升，市場(chǎng)的投票機(jī)制依舊堅(jiān)挺。

據(jù)市場(chǎng)消息，海晏府在需要驗(yàn)資500萬才能看房的情況下，3天到訪的客戶已經(jīng)超過1000組。

骨折砸盤

但豪宅的另一面，是骨折的新房?jī)r(jià)。

骨折有多狠呢？

昨天（4月13日）出現(xiàn)在熱搜的幸福城臻園就是最典型的案例。

盡管項(xiàng)目已經(jīng)65平左右的戶型賣爆了，是因?yàn)樾詢r(jià)比真的到位了。

65平戶型，備案總價(jià)在282.44-292.91萬/套，套均總價(jià)約287.28萬。

折后大約是250-260萬/套。

82平戶型，備案總價(jià)在359.14-379.76萬/套，套均總價(jià)月368.66萬/套

折后總價(jià)區(qū)間320萬—340萬/套。

89平米備案總價(jià)約399.51-427.77萬，套均總價(jià)約414.65萬。

折后總價(jià)區(qū)間約360萬—380萬/套。

折后的價(jià)格，比相距約2公里的華越龍?jiān)钒簿有腿瞬欧颗涫蹆r(jià)格還便宜。

2024年3月以及2026年3月位于龍華中心的華越龍?jiān)贩謩e配售兩次。

一次是530套，均為建筑面積約84-90平方米的三房戶型還有一次是495套房源，建筑面積分別為146-150平方米、113-120平方米四房戶型，配售毛坯均價(jià)約3.96萬元/平。

所以昨天正式選房，65平戶型不到半小時(shí)72套房源已全部選完，82平戶型72套房源也在半小時(shí)后賣剩2套頂樓戶型。

（來源：項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)）

去化速度，相當(dāng)快。

而這樣的現(xiàn)象，并不是個(gè)案。

比如位于坪山馬巒的蘭江璟園，去年9月168套78~112平精裝住宅，備案均價(jià)約27200元/㎡，總價(jià)區(qū)間約210~313萬，依靠現(xiàn)房票安置落地，截止2026年4月14日深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示賣剩80套。

項(xiàng)目去年10月就開啟了大力促銷，約78平戶型降至140+萬，約112平戶型降至200多萬。

比如今年1月16日獲批預(yù)售的鴻榮源觀城(1棟3單元)，294套89~118平精裝住宅，備案均價(jià)約42700元/㎡，總價(jià)區(qū)間約343~539萬，截止2026年4月14日，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，還剩余174套，接近三個(gè)月的時(shí)間，賣了120套。

在這過程中，給出的折扣是約89平戶型，折后約313萬起，是鴻榮源觀城推盤以來約89平戶型的最低折后總價(jià)。

而過往同戶型推售的最低備案總約343萬起。

再比如位于坪山石井的傳承啟元府，直線約2公里的位置就是惠州大亞灣邊界，周邊基本沒什么配套，距離14號(hào)線沙田站還要走約7.2公里，盡管一期勉強(qiáng)交房，二期及配套因資金鏈斷裂停工，2023年4月及9月項(xiàng)目分別推售的兩個(gè)批次共576套房源，但在大力促銷的背景下，除了已經(jīng)被司法查封的房源，項(xiàng)目已經(jīng)售罄。

而銷售的中途，項(xiàng)目曾傳出約1.6萬/平的吹風(fēng)優(yōu)惠價(jià)。

這就意味著，如今深圳的新房市場(chǎng)邏輯正在轉(zhuǎn)換，盡管不確定是否處于抄底時(shí)機(jī)，但價(jià)格進(jìn)入購買的心理區(qū)間價(jià)格后，大家就會(huì)毫不猶豫地選擇出手。

這也恰恰說明如今的深圳樓市，市場(chǎng)正處于兩個(gè)極端。

一個(gè)是優(yōu)質(zhì)位置的豪宅，市場(chǎng)反應(yīng)比較敏感，市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛。

另一個(gè)是外圍地段的300萬以內(nèi)的骨折房源，市場(chǎng)會(huì)迅速撿漏，個(gè)盤銷售表現(xiàn)相對(duì)不錯(cuò)。

只有拿著預(yù)算的夾心層群體，仍在觀望。

而這一部分群體現(xiàn)在處于市場(chǎng)最為尷尬的位置——

核心的都買不起，不夠核心的又看不上。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場(chǎng)