浙江
如果為了省稅費，生前把房子“賣”給女兒，結果她不付錢還跟你翻了臉。你能把房子要回來嗎？我們看一個案子。
梁某有三個女兒。2018年，她想把房子留給三個女兒平分，但為了省繼承稅費，就跟大女兒簽了一份房屋買賣合同，把房子過戶給她。合同上寫的轉(zhuǎn)讓價是30萬，但房子市價大概150萬。過戶之后，大女兒一分錢都沒付。
后來母女鬧翻了，梁某起訴到法院，說這份買賣合同不是她的真實想法，要求確認合同無效，讓大女兒把房子還回來。大女兒說房子轉(zhuǎn)讓合理合法，二女兒和三女兒都站在母親這邊。
法院最后判了：買賣合同無效，大女兒要把房子過戶回母親名下。
法院為什么這么判？
第一個原因，這份買賣合同不是雙方的真實想法。法院查出來，在簽買賣合同之前，梁某和三個女兒已經(jīng)簽了一份協(xié)議，明確說房子是“無償贈與”，暫時過戶到大女兒名下，母親保留居住權，等母親百年之后，房子按市場價賣了，三個女兒各分三分之一。沒過多久，梁某又寫了一份打印遺囑，再次強調(diào)了這個意思。所以“買賣”只是表面形式，真實目的是“贈與并代持”。
第二個原因，合同價格明顯不合理。30萬對150萬，價格差太多了，而且大女兒承認一分錢都沒付。以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。這份買賣合同就是典型的虛假意思表示。
第三個原因，合同無效之后，房子要恢復原狀。民事法律行為無效后，取得的財產(chǎn)要返還。大女兒拿到房子沒有合法依據(jù)，必須還回去。
這個案子給我們一個提醒。
第一，“陰陽合同”風險很大。為了避稅簽一份低價合同去過戶，實際按另一份約定執(zhí)行，一旦鬧翻，法院會認定那份低價合同無效。
第二，多子女家庭，生前過戶要慎重。把房子過戶給一個孩子，萬一她反悔或者跟其他人鬧矛盾，你想追回來很難。這個案子的母親能贏，是因為她保留了之前的協(xié)議和遺囑，證明了真實想法。
第三，別忘了保留居住權。這個案子的母親在協(xié)議里寫了“保留居住權”，這是保護自己的關鍵。不管房子在誰名下，你都有權住。
如果你想把房子留給多個子女，怎么做才穩(wěn)妥？
不要用“買賣”的方式避稅，風險太大。可以考慮立遺囑，或者生前贈與并做公證。如果一定要生前過戶，保留書面證據(jù)，寫清楚過戶的目的是什么、是不是買賣、房款要不要付、你自己保留什么權利，所有子女簽字確認。不管怎么操作，都要寫清楚你保留居住權，保證自己晚年有地方住。
我是李曉娟律師，只辦婚姻家事案件，房產(chǎn)過戶和繼承糾紛問題可以隨時聯(lián)系我。
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