北京
文 澤平宏觀
3月樓市成交環比2月改善，小陽春哪些城市銷售好？根據我們監測的數據，冰火兩重天，二八分化，一線城市成交熱度排序：上海>北京>深圳>廣州，二線城市中成都、杭州熱度領先。
1、總體判斷：3月樓市呈“冰火兩重天”，二八分化
人口流入的核心城市核心區“小陽春”成色足，其中學區房需求迎來一波集中釋放，整體二手房成交好于新房。但核心城市的遠郊區和人口流出的城市成交依然偏弱。價格上，整體以價換量為主，僅少數城市核心區出現點狀價格環比上升。
2、一線城市成交熱度排序：上海>北京>深圳>廣州
上海：核心區小陽春成色足。由于2月“滬七條”放寬限購、近期更新留學生落戶等政策，疊加產業優勢不斷吸引各地人口，共同推動核心區成交回暖。3月二手房成交好于新房，新房、二手房成交套數同比分別為-2.2%、6.3%。
北京：核心區域好房子去化加快。3月二手房成交套數同比3.4%，優質房源消化較快。價格上，核心城區少數房源價格微漲，遠郊板塊去化壓力較大，市場動力由本地積壓剛需與置換需求主導。
深圳：二手房成交提速、新房結構性復蘇。3月市場活躍度較2月有所提升。價格上，新房核心區高端盤價格堅挺，郊區仍以價換量，二手房均價連續3個月跌幅收窄。
廣州：核心板塊改善盤熱度上升。3月新房成交套數同比20.7%，核心區優質豪宅價格穩中有升。
3、二線城市：成都、杭州成交熱度領先
人口流入的強二線城市如杭州、成都、蘇州等成交環比改善，核心區好房子率先銷售回升。而普通二線城市新房成交平穩去化，遠郊區域去化有一定壓力。
成都：核心區改善市場為主要驅動力。3月核心區改善新盤放量，去化周期縮短；二手房市場熱度更高。價格上，核心區優質房源議價空間變小，遠郊繼續以價換量。
杭州：呈“量升價弱、分化加劇”特征。3月核心板塊新房去化加快，二手房表現更佳。核心城區房價相對平穩，優質房源議價空間收窄。
4、展望
4月核心城市 “小陽春”熱度能否延續，尚需觀察。如果人口持續流入、放開限購、利率下行、存量房收儲加快、經濟回暖等，核心區有望延續復蘇態勢，優質房更佳。反之，樓市繼續去庫存。
我們十多年前提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的行業標準分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。
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