國(guó)企扎堆的樓市，為什么越賣越難？

來一篇福州新盤的數(shù)據(jù)整理，從房企的角度切入，看看福州目前市場(chǎng)的整體情況，以及后續(xù)的供應(yīng)問題等。

本土國(guó)企

本土國(guó)企的拿地以及操盤數(shù)據(jù)，首先是古厝集團(tuán)的兩家：新榕、福厝。

對(duì)于新榕而言，去年拿下7幅住宅用地，從產(chǎn)品定位來看，也給了一些改善產(chǎn)品，奈何不管是公區(qū)設(shè)計(jì)、還是部分戶型設(shè)計(jì)等，市場(chǎng)認(rèn)可度一般。

房企地塊的差異也比較兩極，要么體量不大位置尚可，要么位置外圍體量巨大，比如新榕云和悅、新榕云行，定位還不是偏剛需。

從操盤表現(xiàn)來看，去年真正賣的僅江和閱，去化率38%。

近期網(wǎng)簽的幾個(gè)項(xiàng)目，個(gè)位數(shù)不少，只有1套也要立刻簽。

房企代表了最古早的風(fēng)格，老實(shí)是真老實(shí)，經(jīng)驗(yàn)也是真沒有。

兄弟企業(yè)的福厝，實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)一樣少，就賣了福厝遠(yuǎn)山拾里，靠著劃片加持開始走量，奈何項(xiàng)目庫存太大。

從拿地來看，房企去年出場(chǎng)很少，儲(chǔ)備庫存不算太大。

今年主推的三幅地塊，定位基本是走地緣風(fēng)，相比于新榕，福厝明顯市場(chǎng)化進(jìn)度更強(qiáng)。

僅戶型設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目三個(gè)新盤都算比較出色，關(guān)注點(diǎn)是房企定價(jià)是否會(huì)打破國(guó)企風(fēng)格。

接著就是福州三巨頭，榕發(fā)、建總、左海。

榕發(fā)這2年拿地不多，相比于其他國(guó)企，榕發(fā)操盤純商項(xiàng)目更早。

原來的觀湖郡到悅樂郡，走的都是國(guó)企的務(wù)實(shí)風(fēng)，定價(jià)略低于市場(chǎng)均值。

賣房經(jīng)驗(yàn)來說，房企相對(duì)更多，除了一開始的幾個(gè)項(xiàng)目外，后來的攬湖、譽(yù)湖等，在開盤遇冷后，能在短時(shí)間做到較成功的走量。

在這波卷改善燈塔的風(fēng)潮里面，房企相對(duì)隱身，后續(xù)推出的新盤，大部分定位都是剛改。

主要難點(diǎn)個(gè)別項(xiàng)目體量巨大，去化又不理想，部分項(xiàng)目是先蓋房未上市。

如果按樓面價(jià)來看，當(dāng)初因?yàn)槭亲钤绱蠓档椎姆科螅瑳]有拿地優(yōu)勢(shì)，加上新規(guī)推進(jìn)，部分項(xiàng)目已經(jīng)錯(cuò)過了周期。

接著是榕發(fā)的兄弟企業(yè)建總，房企早期操盤經(jīng)驗(yàn)同樣不多，就是建總領(lǐng)筑。

也是走國(guó)企價(jià)格務(wù)實(shí)風(fēng)，奈何一樣的問題，操盤節(jié)奏太慢，從開盤熱銷到現(xiàn)在才接近清盤，沒記錯(cuò)好像是6年。

后來也開始兜底，算是比較早的一批，拿下了幾個(gè)X璟，2023年直接隱身，拿得4幅地塊都是100%配建房，算是給自己留了一點(diǎn)空間。

近2年兜底任務(wù)也來到房企身上，拿地與左海不相上下。

從操盤數(shù)據(jù)來看，幾個(gè)X璟，除了云璟未來，都做到接近清盤，特別是江南尚璟，在四大金剛氛圍下，這是給房企印象加大分的項(xiàng)目。

這兩年大幅拿地，其中金山更是大包大攬，特別大部分土儲(chǔ)都不在核心區(qū)，去化壓力并不低。

從產(chǎn)品定位來看，房企后續(xù)項(xiàng)目也是重點(diǎn)在改善領(lǐng)域，相對(duì)而言走的也是偏市場(chǎng)定位的地緣風(fēng)。

接著就是左海，原來市場(chǎng)的城投X郡，拿地節(jié)奏和建總非常類似。

2022年拿下的大部分是安商、外圍地塊，房企也給出的都是剛需定位。

只不過在刷分階段，并沒有打出太多印象分，最關(guān)注的望悅躺平了很長(zhǎng)一段時(shí)間。

近2年房企大幅兜底，優(yōu)勢(shì)也很明顯，特別是今年，房企拿下的地塊，大部分區(qū)位都不錯(cuò)，可以說市區(qū)大部分好地都給了左海。

房企也不辱使命，給出了多座燈塔的產(chǎn)品定位，從千萬到億。

2023年前做剛需，2024-2025做剛改，2026年做燈塔。

從銷售數(shù)據(jù)來看，賣最好的兩個(gè)項(xiàng)目是現(xiàn)房的望悅、星悅頌，都是熬到最后降價(jià)走量。

剩余項(xiàng)目，特別是去年的幾個(gè)剛改盤，去化都不理想，不乏個(gè)位數(shù)。

按練級(jí)來說，簡(jiǎn)單模式（剛需）躺平過關(guān)，普通模式（剛改）玩不太轉(zhuǎn)，如今卻要挑戰(zhàn)困難模式（燈塔）。

最后就是新區(qū)、地鐵，同樣是經(jīng)驗(yàn)不多。

新區(qū)也不拿地了，三江口回收一個(gè)后，還有一個(gè)也沒聲音，可能確實(shí)蓋出來也只能擺著。

至于地鐵，被迫進(jìn)場(chǎng)的新兵，優(yōu)勢(shì)是三幅地塊，體量不大，初級(jí)練級(jí)比較合適。

外來房企

看完本土國(guó)企的戰(zhàn)績(jī)后，看看外來房企的數(shù)據(jù)：

這3年，外來房企主打就是拿鼓臺(tái)的好地做改善，雖然部分地塊也不一定有什么利潤(rùn)，但是通過一系列營(yíng)銷手段，甚至連網(wǎng)簽數(shù)據(jù)都能拿捏，最終大部分都進(jìn)入清盤。

這個(gè)數(shù)據(jù)去對(duì)比本土國(guó)企，特別是改善盤部分，還是差異不小。

還有一點(diǎn)就是操盤節(jié)奏，2025年拿地然后上市的，建發(fā)國(guó)貿(mào)望樾，已經(jīng)網(wǎng)簽273套。

本土國(guó)企身上，能做到同年拿地上市的，僅建總?cè)瓠t，網(wǎng)簽41套。

剩余大部分，還在推2024年拿的地。

這種推盤速度，配合樓市下行期，新規(guī)每年一個(gè)，很容易還沒上市，就已經(jīng)錯(cuò)過紅利。

在產(chǎn)品定位上，外來房企在這幾年改善市場(chǎng)，產(chǎn)品跨度比較大，只有拿下近年地王的建發(fā)紫宸做的是高改。

剩余項(xiàng)目起步都是150平以下，特別是越后面的項(xiàng)目，產(chǎn)品下壓越明顯。

華潤(rùn)中寰悅府：靠著鼓樓劃片加持，走的是剛改，比此前的改善新盤產(chǎn)品段都低。

建發(fā)國(guó)貿(mào)望樾：四代宅+低密加持，旁邊是改善次新，不做疊拼、不做四代，不做大改，下壓面積，給出得房率的剛改洋房。

國(guó)貿(mào)天琴華樾：更是記憶拉滿，當(dāng)初一個(gè)草案，定位壹號(hào)作品，面積178平-336平，一層一戶，堪稱國(guó)貿(mào)版“建發(fā)紫宸”，除了網(wǎng)友吐槽外，更有媒體寫文章分析難賣。

最終的定稿是130-227平，套均157平，130-143平占比56%。

這是什么產(chǎn)品段，對(duì)比幾個(gè)改善的套均面積：

紫宸240平、芝蘭180平、灝云178平、瑞云176平、屏西天悅精裝180平、天瓚161平、錦珹大觀170平、流花溪一期157平。

這就是外來房企最近幾個(gè)新盤給出的產(chǎn)品定位表現(xiàn)，很明顯相比之前的改善定位，面積段在下壓，原因預(yù)計(jì)也評(píng)估了目前市場(chǎng)情況。

作為對(duì)比，同樣低密+四代宅地塊，首次操盤的地鐵，給出的是洋房+疊拼，產(chǎn)品段對(duì)比望樾直接拔高。

至于沒人做的新規(guī)四代宅，沒什么經(jīng)驗(yàn)的新榕，上來就要搞兩個(gè)。

至于環(huán)南舊改，國(guó)貿(mào)被吐槽的草稿面積段，最終與左海鎏金和盈基本一致。

這就是目前市場(chǎng)的表現(xiàn)，外來房企下壓走量，本土國(guó)企迎難而上。

盤點(diǎn)總結(jié)

通過本土國(guó)企的盤點(diǎn)，能發(fā)現(xiàn)雖然兜底也兜了近5年，但是目前幾家房企主要呈現(xiàn)的問題也比較普遍：節(jié)奏慢、經(jīng)驗(yàn)缺、盲目卷、囤地多。

特別相比于有多年經(jīng)驗(yàn)的外來房企，不管是操盤速度、還是產(chǎn)品定位，以及去化數(shù)據(jù)等，都可以看出不足。

只不過本就是趕鴨子上架的背景，新一年的定位上，大家都不約而同要對(duì)大部分產(chǎn)品做改善定位。

然后，3月福州樓市迎來小幅回彈，看了一下網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，排在前列的集中在偏剛需定位的產(chǎn)品。

高新區(qū)的江嶼原、南二環(huán)的望悅、北區(qū)的云璟未來、東區(qū)的城啟未來、金山的建總?cè)瓠Z、流花溪二期等，改善方面，僅偏剛改的華潤(rùn)排在首位10套。

這時(shí)候看到一股腦卷改善，部分更是燈塔定位，扎堆在西二環(huán)、二內(nèi)晉的本土國(guó)企，看看本月稍微反彈的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)集中在剛需盤。

不知道后續(xù)的福州市場(chǎng)要如何度過，可能即便給一些機(jī)會(huì)，怕也是錯(cuò)過。

最終，就看誰能把兜底的這些地塊，變成有人買單的房子，而不是在那等著回收。