2025總結(jié)與展望｜政策篇：構(gòu)建發(fā)展模式新框架，夯實(shí)止跌回穩(wěn)新階段

☉文／克而瑞深度咨詢·普睿數(shù)智研究中心

構(gòu)建發(fā)展模式新框架

夯實(shí)止跌回穩(wěn)新階段

在房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，2025年成為搭建發(fā)展新模式制度框架的重要一年，市場(chǎng)止跌回穩(wěn)趨勢(shì)逐步確立，政策面圍繞控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給核心原則形成全方位支撐體系。集中表現(xiàn)在：

第一、中央強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)引領(lǐng)，“十五五”規(guī)劃首次將房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展納入民生保障框架，明確構(gòu)建發(fā)展新模式的長(zhǎng)期方向；

第二、供需兩端協(xié)同發(fā)力精準(zhǔn)施策，供給側(cè)通過(guò)專項(xiàng)債優(yōu)化土地儲(chǔ)備、存量用地盤活等規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，需求側(cè)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、完善住房租賃條例等釋放居住需求潛力；

第三、城市更新上升為戰(zhàn)略抓手，多部委聯(lián)動(dòng)推進(jìn)城中村改造、老舊小區(qū)更新，通過(guò)存量提質(zhì)增效破解資源閑置難題，既對(duì)接新型城鎮(zhèn)化人口集聚需求，又為好房子建設(shè)拓展空間；

第四、“好房子”建設(shè)全面落地推進(jìn)，住宅項(xiàng)目規(guī)范劃定品質(zhì)底線，綠色建材、全生命周期管理等政策形成支撐，地方同步出臺(tái)落地細(xì)則，推動(dòng)行業(yè)從單一開發(fā)向品質(zhì)服務(wù)轉(zhuǎn)型。

回顧2025年政策走向，從一季度制度框架搭建到四季度新模式明確，從中央頂層設(shè)計(jì)到地方700余條政策落地，公積金優(yōu)化、保障安居、城市更新、“好房子”建設(shè)等舉措多點(diǎn)發(fā)力，推動(dòng)商品房待售面積連續(xù)10個(gè)月下降，市場(chǎng)筑底企穩(wěn)的基礎(chǔ)不斷鞏固。各項(xiàng)政策既聚焦當(dāng)前庫(kù)存消化、企業(yè)化險(xiǎn)等痛點(diǎn)，又著力完善開發(fā)、融資、銷售全鏈條制度，實(shí)現(xiàn)了問(wèn)題解決與機(jī)制建設(shè)的有機(jī)統(tǒng)一。

展望2026年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)政策將持續(xù)錨定穩(wěn)定市場(chǎng)與構(gòu)建新模式兩大核心任務(wù)。供給側(cè)將堅(jiān)持控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給原則，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)、優(yōu)化土地供應(yīng)節(jié)奏；需求側(cè)將推出更多針對(duì)性措施，持續(xù)降低購(gòu)房成本，保障剛性和改善性需求的充分釋放。同時(shí)，房企轉(zhuǎn)型將得到更多支持，保交房“白名單”制度將進(jìn)一步發(fā)揮作用。

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角來(lái)看，隨著要素市場(chǎng)化配置不斷完善，城市更新持續(xù)深化，“好房子”標(biāo)準(zhǔn)全面落實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步形成供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定、品質(zhì)提升的良性發(fā)展格局，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。

summary

總結(jié)

01

構(gòu)建穩(wěn)市場(chǎng)新周期制度框架

全面踐行“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”

2025年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)全面邁入穩(wěn)市場(chǎng)新周期，發(fā)展邏輯從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前11月新開工面積5.3億平方米，而同期新建商品房銷售面積7.9億平方米，新開工規(guī)模持續(xù)低于銷售規(guī)模，行業(yè)供給端收縮與需求端消化形成良性互動(dòng)。庫(kù)存壓力呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，11月末商品房待售面積7.5億平方米，連續(xù)10個(gè)月下降。

年內(nèi)行業(yè)發(fā)展的核心特征是止跌回穩(wěn)趨勢(shì)逐步確立，庫(kù)存壓力正在持續(xù)減輕，銷售規(guī)模、房?jī)r(jià)等指標(biāo)也呈現(xiàn)邊際向好趨勢(shì)?，F(xiàn)階段行業(yè)主要任務(wù)是鞏固現(xiàn)有企穩(wěn)成果，保持止跌回穩(wěn)趨勢(shì)繼續(xù)向好，通過(guò)供需兩端協(xié)同發(fā)力，推動(dòng)市場(chǎng)從筑底企穩(wěn)向平穩(wěn)運(yùn)行過(guò)渡，為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

從時(shí)間線回顧年內(nèi)主要政策動(dòng)向：

一季度政策聚焦定調(diào)行業(yè)發(fā)展方向與完善制度保障，為全年穩(wěn)市場(chǎng)開好局。3月全國(guó)兩會(huì)明確加力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，將建設(shè)“好房子”作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型核心方向，確立了從數(shù)量增長(zhǎng)向品質(zhì)提升的轉(zhuǎn)型路徑。

自然資源部同步出臺(tái)通知，通過(guò)專項(xiàng)債券優(yōu)化土地儲(chǔ)備工作，從政府供給側(cè)入手規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。同月發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確5月1日起實(shí)施，從住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料等方面劃定底線要求，為好房子建設(shè)提供制度遵循。一系列政策共同構(gòu)建了穩(wěn)預(yù)期、優(yōu)供給的政策框架，為后續(xù)市場(chǎng)復(fù)蘇鋪墊了制度基礎(chǔ)。

二季度政策圍繞供需兩端協(xié)同發(fā)力，進(jìn)一步鞏固市場(chǎng)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。4月中央政治局會(huì)議提出加大高品質(zhì)住房供給，通過(guò)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房消費(fèi)，精準(zhǔn)對(duì)接居民改善性需求。5月央行下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，釋放公積金存量資金池活力，降低居民購(gòu)房成本，直接刺激剛性和改善性購(gòu)房需求釋放。6月召開的國(guó)常會(huì)明確四大政策著力點(diǎn)，包括穩(wěn)定預(yù)期、激活需求、優(yōu)化供給、化解風(fēng)險(xiǎn)，形成全方位政策支持體系。

三季度政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)盤活與城市更新，拓展行業(yè)發(fā)展新空間。7月時(shí)隔十年再度召開的中央城市工作會(huì)議，將城市更新擺在更加突出的位置，多部委積極落實(shí)會(huì)議精神，推動(dòng)城中村和危舊房改造、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，解決加裝電梯、停車等民生難題。國(guó)務(wù)院同期發(fā)布《住房租賃條例》，從制度層面完善租房市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，推動(dòng)租住并舉住房制度落地，豐富住房供給體系，滿足不同群體居住需求。

8月政策聚焦減輕企業(yè)投資壓力，完善增值稅期末留抵退稅政策，顯著降低房地產(chǎn)行業(yè)新增投資的稅收負(fù)擔(dān)，鼓勵(lì)企業(yè)加大高品質(zhì)項(xiàng)目投入。9月政策密集出臺(tái)，國(guó)務(wù)院批復(fù)鼓勵(lì)采取市場(chǎng)化方式盤活存量閑置土地，自然資源部同步發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)城市存量空間盤活的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)空白，為市場(chǎng)化盤活存量提供制度與技術(shù)雙重支撐，推動(dòng)行業(yè)從增量開發(fā)向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)型。

四季度政策著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，錨定行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展方向。10月住建部在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上明確，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，重點(diǎn)發(fā)展安全、舒適、綠色、智慧的好房子，全鏈條提升住房品質(zhì)。同月召開的二十屆四中全會(huì)將推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展納入重要議程，為十五五時(shí)期行業(yè)發(fā)展定下清晰基調(diào)。

12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)作出全面部署，明確因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給的核心原則，強(qiáng)調(diào)有序推動(dòng)好房子建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。會(huì)議提出的政策方向既立足當(dāng)前鞏固穩(wěn)市場(chǎng)成果，又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)完善行業(yè)發(fā)展體制機(jī)制，實(shí)現(xiàn)短期目標(biāo)與長(zhǎng)期規(guī)劃的有機(jī)統(tǒng)一。

從核心政策內(nèi)容來(lái)看，2025年，我國(guó)全面推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，出臺(tái)了一系列新規(guī)與通知，其中供給側(cè)優(yōu)化、需求支持、企業(yè)發(fā)展等重點(diǎn)政策多維度搭建制度框架，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供堅(jiān)實(shí)保障。

政府供給側(cè)優(yōu)化取得重要進(jìn)展，通過(guò)專項(xiàng)債券優(yōu)化土地儲(chǔ)備工作，合理調(diào)控土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏，促進(jìn)土地市場(chǎng)與住房市場(chǎng)供需平衡。好房子建設(shè)有了明確指引，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的實(shí)施從設(shè)計(jì)、材料、建造等全流程劃定住房品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)住房產(chǎn)品從滿足基本居住需求向高品質(zhì)居住體驗(yàn)升級(jí)。城市存量盤活技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布填補(bǔ)了相關(guān)領(lǐng)域空白，為存量空間優(yōu)化提供技術(shù)支撐，推動(dòng)行業(yè)形成存量與增量協(xié)同發(fā)展的新格局。

需求端支持政策持續(xù)發(fā)力，個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)，有效釋放公積金存量資金池活力，降低居民購(gòu)房成本，同時(shí)契合剛性與改善性住房需求。租住并舉制度進(jìn)一步完善，《住房租賃條例》的出臺(tái)規(guī)范租房市場(chǎng)秩序，保障租房者合法權(quán)益，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，豐富住房供給體系。

企業(yè)發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，增值稅期末留抵退稅政策減輕新增投資的稅收壓力，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加大高品質(zhì)項(xiàng)目開發(fā)與存量資產(chǎn)盤活投入。要素市場(chǎng)化配置方案落地實(shí)施，鼓勵(lì)以市場(chǎng)化方式盤活存量閑置土地，提高土地利用效率。

此外年內(nèi)還出臺(tái)了一系列促進(jìn)人口高質(zhì)量發(fā)展和就業(yè)新政，進(jìn)一步改善居住需求基本面。年初衛(wèi)健委召開人口高質(zhì)量發(fā)展研究揭榜攻關(guān)活動(dòng)，系統(tǒng)梳理人口高質(zhì)量發(fā)展的理論及實(shí)踐成果，進(jìn)一步完善人口高質(zhì)量發(fā)展理論體系。人口發(fā)展方面，三季度發(fā)布了國(guó)家育兒補(bǔ)貼制度實(shí)施方案，對(duì)全國(guó)新生兒發(fā)放3600元/年的幼兒補(bǔ)貼，明確將逐步推行免費(fèi)學(xué)前教育，逐步提供免費(fèi)或低收費(fèi)房屋場(chǎng)地建設(shè)托育服務(wù)設(shè)施，并且還將不斷優(yōu)化完善人口發(fā)展相關(guān)政策。人口流動(dòng)保障方面，二季度多部委發(fā)布通知，要求將家政從業(yè)人員納入公租房、保障性租賃住房保障范圍。年中央行發(fā)布意見，要求積極滿足農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口等新市民群體住房、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等方面金融需求。

2025年作為搭建房地產(chǎn)發(fā)展新模式制度框架的關(guān)鍵一年，各項(xiàng)政策相互銜接、協(xié)同發(fā)力，既著力解決當(dāng)前市場(chǎng)痛點(diǎn)，又注重完善長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)制，為行業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)奠定基礎(chǔ)，對(duì)后期行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展意義深遠(yuǎn)。

2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神指明未來(lái)房地產(chǎn)政策將持續(xù)聚焦穩(wěn)定市場(chǎng)、構(gòu)建新模式兩大核心任務(wù)。政策將進(jìn)一步兼顧短期穩(wěn)增長(zhǎng)與長(zhǎng)期促轉(zhuǎn)型，供給端繼續(xù)堅(jiān)持因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，需求端將推出更多針對(duì)性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。同時(shí)，將積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，支持房企從以新房銷售為主向持有物業(yè)、提供居住服務(wù)轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步發(fā)揮保交房白名單制度作用，支持房企合理融資需求。隨著各項(xiàng)基礎(chǔ)制度不斷完善，新舊模式平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，房地產(chǎn)行業(yè)將逐步形成供需平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定、品質(zhì)提升的良性發(fā)展格局，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

02

新征程：“十五五”規(guī)劃定調(diào)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展路線（節(jié)選）

10月下旬，四中全會(huì)審議通過(guò)了“十五五”規(guī)劃，其公報(bào)中首次直接出現(xiàn)了“房地產(chǎn)”相關(guān)表述。在“保障和改善民生”框架中，提出推進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。與以往歷屆四中全會(huì)或?qū)⒎康禺a(chǎn)隱含于宏觀經(jīng)濟(jì)論述中（如十六屆、十七屆），或側(cè)重于法治保障（十八屆），或明確為“住有所居”的民生底線（十九屆）相比，二十屆四中全會(huì)的表述發(fā)生了深刻轉(zhuǎn)變，將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”系統(tǒng)性地融入“保障和改善民生”框架，將其作為扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕的重要抓手。

四中全會(huì)后，下發(fā)的“十五五”規(guī)劃建議，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展作出更詳細(xì)部署，“十五五”規(guī)劃建議全文在多處明確了房地產(chǎn)相關(guān)論述，核心包括：推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，同時(shí)加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。此外，優(yōu)化保障性住房供給，以滿足城鎮(zhèn)工薪群體和各類困難家庭的基本住房需求；并將因城施策增加改善性住房供給。具體將建設(shè)安全舒適、綠色智慧的“好房子”，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動(dòng)，同時(shí)建立房屋全生命周期安全管理制度。在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，將提高重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)化解能力，統(tǒng)籌推進(jìn)房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的有序化解，嚴(yán)防系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。完善促進(jìn)消費(fèi)制度機(jī)制，重點(diǎn)清理汽車、住房等消費(fèi)領(lǐng)域的不合理限制性措施，建立健全適配消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新模式、新場(chǎng)景的管理辦法，并落實(shí)帶薪錯(cuò)峰休假制度。

此后，中央政治局、國(guó)務(wù)院、住建部在相關(guān)解讀中，進(jìn)一步明確了房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必要性與重要意義。其中，住建部長(zhǎng)在署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》中，提出了推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的六大重點(diǎn)任務(wù)。值得關(guān)注的是，任務(wù)中明確要建立住房保障輪候庫(kù)制度、推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售制度。這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)將從此前的高規(guī)模發(fā)展模式，全面轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向；而促進(jìn)行業(yè)供求平衡、降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也將成為下一階段行業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)。

綜合中央和地方“十五五”房地產(chǎn)規(guī)劃建議的相關(guān)細(xì)則來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)相關(guān)工作中，要素市場(chǎng)化改革占據(jù)最高的整體發(fā)展占位，其通過(guò)盤活存量要素、破除流動(dòng)壁壘，為市場(chǎng)注入長(zhǎng)效動(dòng)力，是夯實(shí)統(tǒng)一大市場(chǎng)的核心支撐，于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有重要意義。城市更新則是房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)最重要的工作抓手，既銜接新型城鎮(zhèn)化需求側(cè)的人口集聚，又通過(guò)存量用地盤活、設(shè)施升級(jí)優(yōu)化供給，直接帶動(dòng)投資與消費(fèi)，契合房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方向。兩者一為戰(zhàn)略引領(lǐng)、一為實(shí)踐路徑，協(xié)同破解市場(chǎng)堵點(diǎn)，為穩(wěn)增長(zhǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)提供關(guān)鍵支撐。

“十五五”規(guī)劃不僅明確了房地產(chǎn)與民生保障的深度綁定關(guān)系，更從制度構(gòu)建和要素配置層面為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了根本遵循。未來(lái)五年，民生導(dǎo)向?qū)⒇灤┓康禺a(chǎn)發(fā)展全過(guò)程，保障房供給體系的完善、城市更新的深入推進(jìn)以及好房子標(biāo)準(zhǔn)的全面落實(shí)，將切實(shí)回應(yīng)民眾對(duì)居住品質(zhì)的多元需求，讓住房的民生屬性得到充分彰顯。在此基礎(chǔ)上，開發(fā)、融資、銷售全鏈條制度改革將持續(xù)深化，現(xiàn)房銷售制度的推進(jìn)與預(yù)售資金監(jiān)管的規(guī)范，將有效筑牢行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防線，推動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)行更加穩(wěn)健有序。同時(shí)，要素市場(chǎng)化流動(dòng)的進(jìn)一步放開，將打破地域與機(jī)制壁壘，加速低效用地、閑置房產(chǎn)等存量資源的盤活利用，為行業(yè)發(fā)展注入新的內(nèi)生動(dòng)力。

03

城市更新：推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，兼顧保民生與穩(wěn)市場(chǎng)（節(jié)選）

2025年以來(lái)，城市更新成為中央層面政策部署的高頻關(guān)鍵詞，多部委在高層次會(huì)議和文件中密集表態(tài)，構(gòu)建起系統(tǒng)完備、協(xié)同發(fā)力的政策推進(jìn)體系。一系列政策的出臺(tái)與落地，不僅重塑了城市更新的功能定位，更將其與民生保障、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、城鄉(xiāng)融合發(fā)展深度綁定，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐。

當(dāng)前城市更新已成為房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)的核心抓手，其價(jià)值不僅在于短期市場(chǎng)提振，更在于實(shí)現(xiàn)供需兩端的精準(zhǔn)銜接與結(jié)構(gòu)優(yōu)化。從需求側(cè)看，城市更新緊密對(duì)接新型城鎮(zhèn)化的人口集聚需求，2024年末我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%但戶籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，新市民剛性需求與存量居民改善性需求疊加，城市更新通過(guò)老舊小區(qū)改造城中村整治、完整社區(qū)建設(shè)等舉措，精準(zhǔn)匹配不同群體的居住與生活需求。從供給側(cè)看，城市更新兼顧降庫(kù)存和優(yōu)供給，以存量用地盤活和設(shè)施升級(jí)為核心，避免了增量擴(kuò)張的資源浪費(fèi)，通過(guò)低效用地再開發(fā)、既有建筑改造利用等方式，優(yōu)化城市空間布局，提升公共服務(wù)供給質(zhì)量，并為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)住宅用地，促進(jìn)“好房子”建設(shè)發(fā)展。

歲末住建部系列表態(tài)與國(guó)務(wù)院專題學(xué)習(xí)進(jìn)一步提升了城市更新的政策站位，明確將其與消除安全隱患穩(wěn)樓市工作深度融合，強(qiáng)化了政策實(shí)施的剛性約束。從地方實(shí)踐來(lái)看，各地“十五五”規(guī)劃建議中，城市更新已脫離民生保障與房地產(chǎn)領(lǐng)域的傳統(tǒng)范疇，單獨(dú)成章納入城鄉(xiāng)融合發(fā)展大框架，成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、提升城市能級(jí)的重要支撐，這一變化彰顯了城市更新在國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略中的長(zhǎng)期價(jià)值。

從長(zhǎng)期發(fā)展視角看，城市更新將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)邁入新階段后的核心增長(zhǎng)動(dòng)力。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升，居民住房條件持續(xù)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從大規(guī)模增量建設(shè)階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，房屋更新替代新增建設(shè)成為住房需求的主力來(lái)源。城市更新通過(guò)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”的四好建設(shè)，不僅能滿足居民高品質(zhì)生活需求，更能為新業(yè)態(tài)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供空間載體，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)開發(fā)銷售向持有運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)型，助力房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。年內(nèi)相關(guān)政策的落地實(shí)施，將有效破解城市發(fā)展中的存量困境，提升城市韌性與宜居水平，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，更將為城鄉(xiāng)融合發(fā)展區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展提供持久動(dòng)力，其積極影響將貫穿整個(gè)十五五時(shí)期乃至更長(zhǎng)發(fā)展階段。

綜上，2025年城市更新相關(guān)政策的密集出臺(tái)，既是應(yīng)對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的精準(zhǔn)施策，更是順應(yīng)城市發(fā)展規(guī)律、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略部署。隨著政策體系的不斷完善與落地深化，城市更新將持續(xù)釋放民生價(jià)值經(jīng)濟(jì)價(jià)值與社會(huì)價(jià)值，成為連接短期市場(chǎng)穩(wěn)定與長(zhǎng)期發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵紐帶，為我國(guó)城鎮(zhèn)化高質(zhì)量推進(jìn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展注入持久動(dòng)能。

04

好房子：全面推進(jìn)住宅建筑新規(guī)，促行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展（略）

05

全年地方發(fā)布700余條政策，公積金成為最常見穩(wěn)市場(chǎng)抓手（節(jié)選）

2025年全年地方共發(fā)布700余條穩(wěn)市場(chǎng)新政，優(yōu)化公積金最為頻繁，134省市年內(nèi)發(fā)布289條相關(guān)政策。從2025年年中披露的全國(guó)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年公積金個(gè)人住房貸款余額8.07萬(wàn)億，存款余額10.93萬(wàn)億，74%的個(gè)貸率距離90%的警戒線仍有較大空間。這為各類公積金優(yōu)化政策提供了充足的資金支撐，在代際互助、提取方式、貸款額度、資金用途、利率調(diào)整、還款方式、提取標(biāo)準(zhǔn)等多方面，仍有較大調(diào)整空間。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，超過(guò)1萬(wàn)億的“可借貸”公積金存款，可在很大程度上緩解需求側(cè)的資金壓力，預(yù)計(jì)2026年公積金相關(guān)政策仍將在穩(wěn)市場(chǎng)中繼續(xù)發(fā)揮積極作用。

其次是保障安居，75省市發(fā)布169條相關(guān)穩(wěn)市場(chǎng)政策。除了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)確定性更強(qiáng)的新增投資之外，保障安居還涉及行業(yè)存量消化、民生保障、城市高質(zhì)量發(fā)展、人口流動(dòng)等領(lǐng)域。在四中全會(huì)的相關(guān)表述中，房地產(chǎn)首次被明確列入了民生領(lǐng)域，在住建部對(duì)于“十五五”規(guī)劃的官方解讀中，優(yōu)化保障性住房供給也被列在了六大重點(diǎn)任務(wù)的第一條。譬如年內(nèi)珠海、佛山、合肥、杭州均完成了收購(gòu)存量房用作保障房的相關(guān)舉措。

出臺(tái)頻次較低的穩(wěn)市場(chǎng)政策方面，也有部分值得關(guān)注，一是高能級(jí)城市放松限購(gòu)，北京、上海、深圳等進(jìn)一步放開購(gòu)房限制性政策，提振市場(chǎng)預(yù)期，并且也在限購(gòu)放松后的首月獲得了不錯(cuò)的市場(chǎng)反響，此外蘇州、成都也在年內(nèi)放松了限售政策；二是鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售，信陽(yáng)、荊門、衡陽(yáng)、郴州、岳陽(yáng)平江縣等在年內(nèi)發(fā)文，踐行行業(yè)開發(fā)銷售模式的轉(zhuǎn)變；三是放寬落戶，深圳、廈門、銀川均在年內(nèi)發(fā)布相關(guān)政策，典型如廈門新政將外集美、海滄、同安、翔安全面放寬，“租房登記半年+社保3月”即可落戶，思明、湖里“租房登記2年+社保2年”也可落戶，并且允許配偶和未成年子女隨遷。

prospect

展望

06

2026年將加力推進(jìn)城市更新與“好房子”建設(shè)，滿足人民居住新期待

結(jié)合年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議及住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神，2026 年房地產(chǎn)行業(yè)的核心任務(wù)是推動(dòng)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，政策將持續(xù)完善發(fā)展新模式的制度框架。預(yù)計(jì)城市更新與“好房子”將成為兩大關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)。兩者定位各有側(cè)重，城市更新憑借更廣泛的跨領(lǐng)域價(jià)值，政策落地節(jié)奏有望更快、推進(jìn)力度更強(qiáng)；好房子則聚焦行業(yè)自身轉(zhuǎn)型，成為帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)、釋放增量需求的核心引擎。

需要指出的是，城市更新并非單純的房地產(chǎn)穩(wěn)市場(chǎng)舉措，而是覆蓋民生改善、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城市高質(zhì)量發(fā)展等多方面的綜合性戰(zhàn)略部署，其政策優(yōu)先級(jí)和推進(jìn)確定性顯著高于一般穩(wěn)地產(chǎn)政策。從政策站位來(lái)看，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“高質(zhì)量推進(jìn)城市更新”納入“堅(jiān)持內(nèi)需主導(dǎo)，建設(shè)強(qiáng)大國(guó)內(nèi)市場(chǎng)”這一核心任務(wù)，而“穩(wěn)地產(chǎn)”則歸屬于后續(xù)的“化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”板塊；住建部也將“推進(jìn)現(xiàn)代化人民城市建設(shè)、高質(zhì)量開展城市更新”列為來(lái)年首要工作，“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”則位列其次。這一排序差異，充分體現(xiàn)了城市更新超越房地產(chǎn)行業(yè)本身的戰(zhàn)略價(jià)值。

當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化已從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴(kuò)張進(jìn)入存量提質(zhì)增效階段，人口結(jié)構(gòu)、土地利用、設(shè)施配套等方面的新問(wèn)題亟待解決。在此背景下，城市更新成為破解這些難題的關(guān)鍵抓手。2026 年，隨著全國(guó)老城區(qū)和老街區(qū)專項(xiàng)調(diào)查全面推進(jìn)，為“十五五”城市更新專項(xiàng)規(guī)劃編制提供扎實(shí)依據(jù)；同時(shí)政策端將著力打通資金、要素等卡點(diǎn)堵點(diǎn)，讓城市更新的落地路徑更順暢。這些舉措不僅優(yōu)化城市空間布局、提升民生保障水平、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能為房地產(chǎn)市場(chǎng)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”筑牢基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)多贏發(fā)展。

“好房子”則精準(zhǔn)契合行業(yè)轉(zhuǎn)型與市場(chǎng)需求變化，成為拉動(dòng)行業(yè)新質(zhì)增量的核心來(lái)源。隨著新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)，居民對(duì)居住品質(zhì)的需求不斷升級(jí)，從“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。2026 年，“好房子”建設(shè)將全面覆蓋新房開發(fā)與老房改造，圍繞標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維五大維度，既讓新建住房達(dá)到高品質(zhì)住房要求，也通過(guò)改造讓老舊房屋逐步升級(jí)為“好房子”。這一過(guò)程不僅能帶動(dòng)建材、施工、物業(yè)、智慧家居等全產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)，還能精準(zhǔn)對(duì)接新市民剛性需求與城鎮(zhèn)居民改善性需求，有效釋放市場(chǎng)增量潛力，為房地產(chǎn)行業(yè)注入持久發(fā)展動(dòng)力。

綜上，2026年城市更新與“好房子”建設(shè)將協(xié)同發(fā)力：城市更新以跨領(lǐng)域戰(zhàn)略價(jià)值奠定穩(wěn)地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，“好房子”以高品質(zhì)供給激活市場(chǎng)需求，兩者既各自發(fā)揮獨(dú)特作用，又相互支撐，共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行與行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過(guò)與上下游產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的互動(dòng)和滲透，最終形成一個(gè)完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋住宅開發(fā)、不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達(dá)、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。