房地產(chǎn)稅，狼遲早要來(lái)

11月14日，樓繼偉在某經(jīng)濟(jì)論壇上再次發(fā)聲，語(yǔ)氣堅(jiān)定，仿佛在敲打一扇塵封多年的大門(mén)。

他說(shuō)，房地產(chǎn)稅實(shí)際上全國(guó)人大立法已完成，難點(diǎn)問(wèn)題也基本解決了，要適時(shí)推出。

房地產(chǎn)稅是2013年提出來(lái)的，最大的難點(diǎn)是稅基的制定，稅基應(yīng)該是自由交易的房產(chǎn)的價(jià)值，然后打一定折扣。但是，大量的房屋比較復(fù)雜，不是自由交易的，因此，怎么打折是個(gè)難題。

2022年時(shí)，出臺(tái)房產(chǎn)稅被認(rèn)為不是時(shí)機(jī)，現(xiàn)在雖然房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)破滅，但下行仍在過(guò)程中，還是比較難的。

這也印證了業(yè)內(nèi)的共識(shí)：

房地產(chǎn)稅的落地，應(yīng)該就是地產(chǎn)估值見(jiàn)底的時(shí)候。

房地產(chǎn)稅，從上海、重慶試點(diǎn)以來(lái)，房地產(chǎn)稅便如幽靈般游蕩在地產(chǎn)圈，每次提及都引發(fā)市場(chǎng)震顫，卻又總在利益博弈中“難產(chǎn)”。數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重已跌至6.3%，較2013年的15%腰斬過(guò)半，行業(yè)深度調(diào)整已成定局。然而，這頭“狼”遲遲未現(xiàn)形，不是因?yàn)樗淮嬖冢且驗(yàn)闋拷O太多。

地方財(cái)政的窘境，已容不得再拖延。當(dāng)全國(guó)1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降13.9%，東部地區(qū)暴跌16.2%，土地財(cái)政的黃金時(shí)代徹底落幕。房地產(chǎn)稅的研究背景，本質(zhì)是一場(chǎng)財(cái)政自救的預(yù)演：從立法草案的反復(fù)打磨，到免征范圍的激烈爭(zhēng)論，無(wú)不在試探既得利益者的底線(xiàn)。

但樓繼偉們清楚，泡沫終要擠，稅源終要換，這場(chǎng)改革沒(méi)有無(wú)退路。

房地產(chǎn)稅真的能刺破房地產(chǎn)泡沫嗎？過(guò)去在房?jī)r(jià)暴力上漲周期時(shí)，還真不一定。但在目前，答案是肯定的。

增加持有成本，直接打擊投機(jī)需求，讓空置房產(chǎn)從資產(chǎn)變成負(fù)債，這本是經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。當(dāng)持有收益跑不贏稅負(fù)，拋售潮便如多米諾骨牌般觸發(fā)，“砸盤(pán)效應(yīng)”足以讓虛高房?jī)r(jià)現(xiàn)出原形。

決策層若敢推出這一稅種，必然意味著他們判斷市場(chǎng)泡沫已擠壓到可控范圍，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)基本解除。

看看近期的新聞吧：電商稅全面鋪開(kāi)，美團(tuán)等平臺(tái)被要求推送餐飲數(shù)據(jù)用于補(bǔ)稅，稅務(wù)部門(mén)甚至追繳微商個(gè)稅...這些動(dòng)作，赤裸裸揭示了財(cái)政的饑渴。土地出讓金枯竭，轉(zhuǎn)移支付壓力山大，地方早已從“地主”淪為難民。

開(kāi)源無(wú)門(mén)，唯有節(jié)流自保，地主家也沒(méi)余糧。而房地產(chǎn)稅，正是那把砍向自己的刀。

其實(shí)，越是基建完善的區(qū)域，城市維護(hù)成本越高。地鐵、學(xué)校、醫(yī)院，這些推高房?jī)r(jià)的利器，每年吞噬著巨額維護(hù)資金。以上海為例，僅地鐵網(wǎng)絡(luò)年維護(hù)費(fèi)用就超百億元。基建完善本身是房?jī)r(jià)的直接推手，而房?jī)r(jià)支撐的房地產(chǎn)稅，反哺到基建維護(hù)上，要想可持續(xù)城市化，這是必然邏輯。

從地方來(lái)看，推動(dòng)房地產(chǎn)稅，絕非為了扼殺樓市，而是為了構(gòu)建長(zhǎng)期稅源。越是基建成熟的區(qū)域，房?jī)r(jià)抗跌性越強(qiáng)，房地產(chǎn)稅的征收基礎(chǔ)越穩(wěn)固。

房地產(chǎn)稅落地的難度，無(wú)非地方土著的抵制、砸盤(pán)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂(yōu)、稅制設(shè)計(jì)的司法爭(zhēng)議。但反向來(lái)看，越是房地產(chǎn)稅能夠落地的區(qū)域，也就越是代表了房?jī)r(jià)的見(jiàn)底。

當(dāng)前的市場(chǎng)調(diào)整，恰恰為房地產(chǎn)稅創(chuàng)造了窗口期。房?jī)r(jià)下跌，租售比改善讓稅后收益具有吸引力。

它刺破泡沫，標(biāo)志見(jiàn)底；它逼迫地方動(dòng)刀，折射落地倒計(jì)時(shí)；它銜接基建與房?jī)r(jià)，維系城市生命線(xiàn)。

狼遲早要來(lái)，或許就在未來(lái)兩年。

隨著狼真的來(lái)了，房?jī)r(jià)的最后一輪調(diào)整，也就來(lái)了。是危，當(dāng)然也是機(jī)。

大號(hào)談地產(chǎn)，小號(hào)談經(jīng)濟(jì)，防止失聯(lián)

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