深度剖析|上海出臺救市新政，先救誰？

今天，上海終于出手了。

比北京晚，但比北京的更猛。

8月25日，上海六部門聯合發文，從8月26日起施行：限購松綁、公積金提額、貸款定價放開、房產稅優惠，四箭齊發。

如果要用一句話總結，就是：上海要救市，但先救外環外。

01

為什么是外環外？

因為太慘了。

今年上半年，上海新房成交25,582套，看起來還行，但一拆開，就發現問題：

? 內中環的豪宅盤，依舊穩得??；

? 外環外的項目，庫存像山一樣壓著，去化率不足五成。

售樓處的燈光比地鐵站還亮，卻沒人愿意進去。

買家嫌遠，嫌通勤難，嫌學區差；開發商也不敢大幅降價，怕一砍到底就引發連鎖反應，把板塊徹底砸死。

于是市場僵持。

二手房市場呢？

1-6月成交13萬套，同比漲了19%，創下四年新高。

看起來熱鬧，其實是用價錢換的熱鬧。掛牌價和成交價，天天在博弈。買房人捏著鼻子上車，賣房人咬牙割肉出貨。

上海的樓市，外環外最冷，二手房最卷。

這就是上海出臺新政的背景。

02

政策的算盤

這次的四箭齊發，每一箭都直奔外環外。

第一步，限購松綁。

滬籍家庭，外環外不限套；非滬籍只要交滿1年社保，也不限套。

看清楚了嗎？不是一套兩套，而是“不限套”。

第二步，公積金提額。

首套貸款上限，從160萬漲到184萬；多子女家庭更高，216萬。二套貸款額也漲了。還允許“提取+貸款”一起用，相當于能多掏首付，又能多借。

第三步，貸款定價放開。

取消首套、二套的利率差別，銀行自己決定。買二套不一定更貴，買首套也不一定便宜，拼的是你個人資質。

第四步，房產稅優化。

非滬籍買首套房，暫免征收房產稅；買二套以上，也有人均60㎡免稅空間。

這幾條拼在一起，算盤很清楚：

? 放開需求端的束縛；

? 提高資金端的杠桿；

? 給外來人口一個理由留下來；

? 最重要的，穩住市場情緒。

精準救市，直指外環外。

03

救，但不敢救到底

上海的政策，從來不是“一放到底”。

注意看，新政只動了外環外。外環內，依然有限購；豪宅市場，依舊沒松口。

為什么？

因為政策制定者怕的東西很簡單：一旦放開太猛，房價報復性反彈，調控就前功盡棄。

所以，這就是上海的邏輯：既要救，又要防。既要把外環外從冰點里拖出來，又要壓住內環的火焰。

這就是今天這份《通知》的精妙之處：精準救市，克制放水。

04

能不能救得了？

短期看，肯定能救。

被壓抑的剛需會沖出來，尤其是那些手里有點積蓄，卻一直被限購卡住的家庭。

外環外的成交量，估計會很快迎來一波上漲。

公積金上浮，也能幫不少年輕家庭撐一把。原本買不起的，現在能勉強上車。

但長期看，效果可能有限。

因為問題不只是“能不能買”，而是“愿不愿意買”。

外環外的短板——地段遠、通勤累、教育醫療配套差——不會因為限購松綁就解決。

二手房市場的僵局，也不會因為貸款利率自由化就立刻緩和。

更深層的問題是信心。

尤其是對中國未來經濟基本面的信心問題。

過去三年，上海人見過太多“買了就跌”的故事。

今天新政放出來，朋友圈第一反應不是“好機會”，而是“是不是更證明行情很差？”

信心是慢慢修復的，不是一紙通知能立刻重建的。

真正能點燃市場的，是豪宅全面放開。

那才是真正的信號。

因為在上海，豪宅不是普通商品房，而是資產的錨，是資金的風向標。

如果連頂豪板塊都松綁，那才說明：這輪調控周期，真正轉向了。

結語

所以，今天的上海新政，可以理解成一句話：

“先把凍僵的外環外救活，再考慮要不要點燃豪宅市場?！?/strong>

外環外的業主，會感到一絲喘息；開發商，也能撐到下一個節點。

市場呢？會有效果，但別期待太多。

畢竟，這是一次有限度的救市。

是一場帶著鐐銬的舞蹈。