福建
當融創、萬科深陷債務泥潭喘息，有這么一家開發商，開啟了高速狂飆。
2023年，權益拿地金額632億，拿地42宗，新增土儲580萬方，
2024年，權益拿地金額742億，其中上半年拿地19宗。
這個開發商，正是國企“加速派”，廈門建發。當下的地產，仍處ICU病房，廈門建發無疑是在上演一出速度和激情。
2024年銷售1330億位列百強榜第七名，成為前十名福建系唯一的開發商。不僅如此，廈門建發也以303億元的銷售，成為福建銷售榜首，且蟬聯廈門銷售6年冠。
在外人看來，這幾年廈門建發的操盤，幾乎是油門踩到底的操作，代價自然是債務高起。而在我看來，更像是剎車失靈的反應。
從負債率上看，2021年是77.28%，2022年是75.13%，2023年是72.63%。反而有逐年緩解的趨勢。其債務規模的縮減，有其表外負債的債務魔術。到了2024年10月31日的財報，負債率又回到了76.10%。
債務整體規模3535億。
作為廈門島內的神話，建發有它的操盤邏輯。一方面主打開發高端項目，并化身土拍市場的白衣騎士，只要是核心地塊，且沒有其他國央企競爭情況下，廈門建發基本上主打一個“沒有封頂預算”的拿地邏輯。
“永遠只貴一口價”，不僅僅是建發的銷售原則，也是建發的拿地氣度。
高速飆車，需要高標號的汽油和高容量的油箱。
土地質量，就代表的高標號，土地數量就代表了油箱。只要土地夠核心，土地數量夠，新增土儲就可以用成為債務永動機。
在賭桌上，一旦發現輸牌了，就必須留在賭桌上繼續下注，而且還得繼續加注。因為只有繼續，才有贏回來的可能。
為此，建發開啟了地產ICU時代的高周轉。為了沖刺節點，全國項目幾乎都呈現“趕工”趨勢。這樣一來，主打高端住宅產品的建發卻是提供“不匠造”的交付產品。
比如廈門的建發縵月長灘、上海的建發蘇河望、杭州的建發縵云等等，在某書上頗有議論。不知道何時開始，那個被同行戲稱“賣大門的建發”卻被同行爭先效仿學習的建發，宏偉壯麗的大門，擠滿了走不進大門的“拉白條業主”。
不服務“富人”，是普宅購房者給他的美贊。
拉白條不能阻止建發拿地，富人的擁護給了建發財大氣粗拿地的底氣。2025年，北京第一場土拍會，廈門建發以超過90億的總價，正面硬剛中鐵、招商蛇口、華潤三家聯盟軍，拿下海淀區30號地塊，樓面價為9.5萬。
建發如此豪氣，大概率是融資成本極低。根據其上下游公司業主判定，其融資成本應該在3%-3.65%之間，在房開企業中，實屬優質。也許，這就是建發的底氣。
我一直強調，只要地產銷售持續低迷，國內資產價值沒能進一步推高，國內任何一家開發商都無法自我修復資產負債表。
建發有點不一樣，截止2024年9月，它的銷售毛利仍為12.4%。在資產價值逐漸下行周期里，這個毛利如何來的，業主是最清楚的。
任何一個逆周期利潤的產生，都不是奇跡。
都是人血淋淋的代價。沒有剎車的建發，愿高速一路暢通。
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