甘海濱律師以案說(shuō)法：中介合同糾紛案-租房跳單是違約行為

【案件索引】

（2021）滬02民終69號(hào)

（2020）滬0101民初4637號(hào)

【基本案情】

原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院、第三人上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司居間合同糾紛一案，本院受理后，依法適用普通程序，由審判員獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人施某彥，被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院的法定代表人樊某光到庭參加訴訟。第三人上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司經(jīng)本院以傳票送達(dá)方式傳喚，未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司訴稱(chēng)：2019年7月期間，原告作為居間方，為被告提供了居間介紹位于本市楊浦區(qū)臨青路XXX-XXX號(hào)房屋的居間服務(wù)，該房屋產(chǎn)權(quán)人系第三人。雙方簽訂了居間服務(wù)協(xié)議，確認(rèn)原告為被告居間介紹了該房屋。后被告謊稱(chēng)不承租，但原告近期發(fā)現(xiàn)被告實(shí)際私自承租該房屋開(kāi)設(shè)養(yǎng)老院。故原告起訴要求被告支付原告居間費(fèi)人民幣182,750元及逾期付款違約金(以182,750元為基數(shù)，自起訴日起至判決生效日，按每日8‰計(jì)算)。

被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院辯稱(chēng)：被告沒(méi)有完成居間服務(wù)。被告因搬遷需要找新的地方辦養(yǎng)老院，故與原告簽訂居間合同。原告確實(shí)帶被告看過(guò)臨青路房屋，但原告后告知被告房東不同意出租給被告。被告自行打聽(tīng)到房屋產(chǎn)權(quán)人即第三人進(jìn)行溝通，第三人才同意由其運(yùn)營(yíng)公司笙基物業(yè)管理公司聯(lián)系租賃。后被告發(fā)現(xiàn)錦州灣路房屋也可以派用場(chǎng)，于是就一起租下來(lái)。

第三人上海市楊浦區(qū)公共租賃住房運(yùn)營(yíng)管理有限公司未到庭，無(wú)答辯。

經(jīng)審理查明：2019年7月13日，原告(乙方)與被告(甲方簽訂居間服務(wù)協(xié)議，約定：甲方委托乙方尋找本市物業(yè)用作養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，面積約1000-3000平，委托期限為2019年7月13日至10月12日，以簽訂的相關(guān)租賃合同月租金85％作為乙方傭金，甲方應(yīng)在簽訂相關(guān)租賃合同后七個(gè)工作日內(nèi)支付，延遲支付應(yīng)按未付金額的8‰/日支付逾期付款違約金。該協(xié)議補(bǔ)充條款確認(rèn)“乙方已向甲方居間介紹位于上海市楊浦區(qū)臨青路XXX-XXX號(hào)商鋪(以甲方實(shí)際和房東產(chǎn)證所體現(xiàn)的簽約的地址為準(zhǔn))”。原、被告工作人員就租賃事宜微信溝通中，原告告知二樓面積為1647平，但產(chǎn)證上不能體現(xiàn)，并提供了產(chǎn)權(quán)證(滬(2018)楊字不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第011315號(hào))及不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息，顯示錦州灣路169弄1、2、3、5、8、11、12號(hào)，錦州灣路177、179、181、183、185、187號(hào)，臨青路369、373、375、377、379、381、383、385號(hào)房屋權(quán)利人為第三人。2019年8月8日，被告與案外人上海笙基物業(yè)管理有限公司簽訂房屋租賃合同，由被告承租上海市楊浦區(qū)臨青路373-377、錦州灣路XXX-XXX號(hào)二樓、187號(hào)房屋，面積1856平方米，月租金215,000元。合同簽訂后，被告已在該地開(kāi)設(shè)養(yǎng)老院。

以上事實(shí)，由協(xié)議書(shū)、微信記錄、合同等證據(jù)及當(dāng)事人陳述予以證實(shí)。

【裁判結(jié)果】

一、被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付居間費(fèi)人民幣182,750元。

二、被告上海楊浦區(qū)紅楓養(yǎng)老院應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告上海新同聯(lián)世家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付逾期付款違約金(以人民幣182,750元為基數(shù)，自起訴日2020年3月19日起至判決生效日止，按每日8‰計(jì)算)。

二審維持原判

【裁判理由】

本院認(rèn)為：居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。本案中原、被告簽訂的居間服務(wù)協(xié)議補(bǔ)充條款、微信記錄、被告已簽訂的相關(guān)租賃合同等證明原告已完成了居間服務(wù)。被告雖抗辯是自行聯(lián)系爭(zhēng)取才得以租下相關(guān)物業(yè)，但并無(wú)證據(jù)證明。至于地址問(wèn)題，補(bǔ)充條款已明確以產(chǎn)證為準(zhǔn)，從溝通中的面積與租賃合同上的面積來(lái)看也能基本對(duì)應(yīng)，故對(duì)被告的抗辯意見(jiàn)不予采信。應(yīng)當(dāng)指出的是，被告的跳單行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

【裁判要旨】

居間人按居間合同約定促成合同成立，完成居間服務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。委托人主張訂立合同與居間人無(wú)關(guān)系自行聯(lián)系但又無(wú)證據(jù)證明的，法院不予支持。委托人跳單行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。