中央再次強調：樓市必須穩住！二三線房價跌不停，政策該加碼了

7月30日的中央政治局會議再次提出“穩定房地產市場”。這句話真正值得琢磨的地方，不是意味著房價馬上要漲，而是說明房地產仍是下半年經濟運行中必須處理好的風險點。

會議同時提出及時謀劃推出務實管用的增量政策、加力擴大內需，把這些表述放在一起看，穩樓市顯然已經不只是房地產行業自己的事。我認為，現在討論樓市，首先要擺脫兩個極端判斷。

一個是覺得政策一出，房價就會重新普漲；另一個是認為房地產已經不重要，可以任由市場一路調整?，F實恰好處在兩者之間：過去那種高杠桿擴張模式回不去了，但如果價格、銷售和投資長期相互拖累，同樣會影響就業、消費和居民預期。

真正需要關注的是房地產內部正在出現一道越來越明顯的分界線。少數人口持續流入、產業基礎較強的大城市，核心區域仍有真實改善需求；不少二三線城市卻面對存量住房較多、新增人口不足和二手房掛牌競爭激烈的問題。

全國樓市已經不是一個市場，而是許多溫度完全不同的市場。所以標題里說“二三線房價跌不停”，需要說得準確一些。

并不是每座二三線城市、每個小區都在下降，而是統計意義上的二三線城市價格指數仍承受壓力。6月份，二線城市新房價格環比由下降轉為持平，三線下降0.3%；二手房方面，二線環比下降0.3%，三線下降0.4%。

同比數據更能說明問題。6月份二線城市新建住宅價格同比下降3.1%，三線下降4.2%；二手住宅分別下降5.4%和6.0%。

好的一面是部分同比降幅有所收窄，但降幅收窄不等于已經止跌，更不能用少數熱點城市的成交回暖，直接推導出全國樓市已經見底。這也是當前政策最難拿捏的地方。

過去調控更多擔心市場太熱，現在很多城市需要處理的卻是市場偏冷。如果還是機械地套用過去的思路，就可能出現一個問題：政策已經松了不少，購房者卻仍然選擇等待，因為他們真正擔心的不是首付少幾萬元，而是買完以后房價還會不會繼續調整。

住房市場有一個很特殊的心理機制。普通商品降價，消費者往往愿意多買；房子持續降價，消費者反而容易推遲購買。

一套住房今天報價150萬元，買家如果判斷半年后可能更便宜，最合理的選擇就是觀望。觀望的人越多，成交越弱，業主降價意愿越強，又會進一步強化觀望。

因此，“穩定房地產市場”首先穩定的是預期，而不是機械守住某個價格。真正健康的市場應該允許不同城市、不同房子合理漲跌，但不能長期形成單邊下跌預期。

否則市場會從庫存問題逐步變成流動性問題：不是沒有需求，而是需求不愿意現在入場。再看投資端，壓力同樣不能忽視。

2026年上半年，全國固定資產投資同比下降5.7%，房地產開發投資下降18.0%；房屋新開工面積下降23.4%。房地產投資下降速度明顯快于整體投資，這意味著開發企業在拿地、開工和新增項目方面仍然相當謹慎。

銷售端也沒有完全走出調整。上半年全國新建商品房銷售面積約4.01億平方米，同比下降11.6%，銷售額下降13.6%；房地產開發企業到位資金下降20.2%。

這些數字連在一起看，說明行業面臨的核心矛盾仍然是銷售回款不足，房企自然不愿重新擴大投資，這比單獨討論房價更重要。

房價只是表面溫度，成交量和現金流才更像房地產市場的血液。只要房子能正常成交，開發企業能正常回款，購房家庭敢于合理置換，市場就有自我修復能力。

如果交易越來越少，再漂亮的掛牌價也沒有多少實際意義。房地產調整還會通過家庭消費往外傳導。

上半年社會消費品零售總額同比增長1.3%，其中汽車類下降12.6%，家用電器和音像器材類下降7.4%，家具類下降3.7%，建筑及裝潢材料類下降8.8%。當然，不能把這些下降全部歸因于樓市，但住房交易走弱確實會影響不少大宗耐用品需求。

一個家庭完成買房或者換房，后面往往還有裝修、家具、家電、搬家等一系列支出。反過來，當改善型家庭遲遲賣不掉舊房，新房購買也會停下來，后面的消費自然跟著往后拖。

因此穩樓市與擴大內需并不是兩件互不相干的事，它們之間存在很直接的傳導關系。問題于是來了：政策如果加碼，到底應該往哪里加？

我認為第一步不是簡單追求“全國房價上漲”，而是降低真實居住需求進入市場的成本。首套房、改善置換、多子女家庭、年輕人首次置業，這些需求的性質不同，政策完全可以做得更細，而不是繼續全國一個尺度。

尤其值得注意的是7月底公積金政策釋放出的信號。7月31日召開的國務院常務會議審議通過修改住房公積金管理條例的決定草案，明確提出拓寬提取和使用范圍、擴大制度覆蓋面，更好滿足居民多樣化住房消費需求。

這說明住房支持工具正在從單純幫助“買房”，延伸到更完整的住房消費。第二步，是庫存壓力較大的城市必須把供給端一起調整。

樓市調整不能一邊費力去庫存，一邊繼續按照過去的節奏大量增加新供應。對人口增長緩慢、庫存消化周期偏長的地方，土地供應、商品房新開工和保障性住房安排都應該更加貼近實際需求。

6月末全國商品房待售面積仍有76315萬平方米，同比下降0.9%。全國總量已經有所回落，但房地產最麻煩的地方恰恰在于庫存并不平均分布。

有的城市核心區缺少優質住宅，有的地方普通住宅供應卻明顯偏多，因此真正有效的辦法只能是因城施策。第三步，是把二手房真正納入穩樓市的主戰場。

很多政策過去更關注新房，但今天普通家庭對房價的感受，往往來自自己小區最近成交了多少錢。二手房如果長期以價換量，會直接影響家庭資產預期，也會堵住改善型家庭“賣舊買新”的鏈條。

一個改善家庭原本想從兩居室換成三居室，卻因為舊房半年賣不掉而放棄換房，那么市場同時少了一筆二手房交易和一筆改善型住房交易。由此可見，降低置換摩擦、提高二手房交易效率，有時比單純給新房增加優惠更能激活真實需求。

第四步，則是把城市更新和樓市穩定結合起來。7月公布的擴大消費相關規劃明確提出，更好滿足住房消費需求，因城施策增加改善性住房供給，建設“好房子”，同時推進城中村、危舊房和老舊小區改造。

政策方向已經越來越明確：房地產不能只靠新建面積擴張，還要轉向存量提質。這背后其實對應著中國住房需求的一次變化。

過去很多家庭解決的是“有沒有房”，現在越來越多人關心的是電梯、停車、物業、戶型、隔音、適老化和社區環境。房地產市場未來仍然有需求，但需求不再平均分布，真正缺的是與人口、就業和生活品質相匹配的住房。

因此未來樓市即使企穩，也很難回到所有城市、所有房子一起漲的階段。同一座城市里，靠近就業中心、公共服務較好、產品質量高的住宅，與位置偏遠、供應過剩、房齡較大的住房，價格表現可能越來越不一樣。

城市之間的差距，最終會落實到具體房子的流動性上。這也是普通家庭最需要改變的一種思維。

中央強調穩樓市，不等于替任何一套住房的價格兜底。剛需家庭可以根據收入、通勤、教育和長期居住需要決定是否購買，不必把全部精力放在猜最低點上；投資性需求則更應該看人口、租金和流動性，而不是沿用過去“買到就是賺到”的經驗。

對地方來說，政策加碼同樣不能變成簡單依賴房地產。房地產要穩，但地方產業、就業和財政結構也必須繼續調整。

如果一個城市沒有人口和產業支撐，僅靠降低首付或者發購房補貼，很難長期改變住房供求關系。真正決定房子價值的，最終還是城市能不能持續創造工作機會。

所以我理解的“政策該加碼”，不是重新發動一輪全民買房，而是政策要更快、更精準地解決當前市場的堵點。庫存高的地方減少無效供應，改善需求強的地方增加優質住房，合理降低置換成本，同時繼續推進保交付、城市更新和住房保障，讓市場恢復正常循環。

7月30日中央再次強調穩定房地產市場，真正釋放的信號并不是“房價必須上漲”，而是不能讓房地產調整無序演變成預期持續走弱。市場可以調整，價格可以分化，但行業必須逐步恢復交易功能，居民對住房的合理需求也需要順暢釋放。

我認為，下半年判斷政策有沒有效果，也不能只盯著某個月房價漲沒漲。更值得看的，是二三線城市價格降幅能否繼續收窄，商品房銷售能否改善，二手房掛牌能否順暢成交，房企資金壓力能否緩解。

如果這些指標逐步修復，才是真正意義上的樓市企穩。說到底，今天穩樓市和過去托樓市已經不是一個概念。

過去更強調解決住房供給不足，現在更強調在供求關系發生變化以后重新尋找平衡。政策確實需要加碼，但加碼的目的不是把舊模式拉回來，而是讓樓市盡快結束失速式調整，回到由居住需求、人口流動和城市發展基本面決定價格的正常軌道。