陜西
作者：周軍律師.
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實務中，部分執行法院在查封被執行人土地時，常以土地屬于“不可分物”為由，即便查封土地價值遠超債權額，也認定不存在超標查封。
那么，能否僅以土地為“不可分物”為由認定不存在超標查封？
最高院在《西安某置業有限公司、云南某旅游產業投資合伙企業財產保全執行監督案》中明確：
無論是訴訟程序中的財產保全還是進入執行程序后所采取的查封、凍結、扣劃措施，在申請人提出申請后，執行法院應對標的物進行初步估值，對于債權數額基本相當的財產采取執行措施，更好地平衡雙方利益，而不能僅以標的物不可分割為由，不對標的物價值作審查認定，遂即判斷存在超標的查封情形。但因訴訟保全及執行程序的階段性特點，標的物的價值可不必為具體精確的數額。
本案爭議的焦點為，昆明中院的查封行為是否正確。
本案中，昆明中院、云南高院異議、復議裁定主要以本案查封的土地使用權不可分割為由，兩級法院均未對查封標的物價值進行合理估算，并與債權數額進行比較，系主要事實查明不清。
本案發回重審后，應對查封標的物價格進行客觀、初步估算，并與應執行債權數額進行比較后，以判斷是否屬于明顯超標的查封情形。
同時，申訴人反映本案對案涉土體使用權的整體查封，對地上已建房產對外銷售產生一定影響，在重新審查中亦應注意本案查封與《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》中的“靈活采取查封措施”執行理念是否相符。
【裁判觀點簡析】
該案精準界定了土地查封的執行邊界，明確了超標查封的認定標準，核心裁判要點如下：
第一，不能僅以土地不可分物屬性排除超標查封認定。土地雖在物理形態上不可分割，但在執行程序中，可通過評估、拍賣等方式對土地使用權進行分割處置，或對超出債權額的部分土地使用權予以解封，不能以物理不可分為由，忽視債權額與土地價值的比例關系，變相允許超標查封。
第二，超標查封的核心判斷標準是價值比例。執行查封的核心原則是“以其價額足以清償法律文書確定的債權額及執行費用為限”，即便查封財產為不可分物，只要其價值明顯超出債權額及執行費用，且具備分割處置或部分解封的條件，就應認定為超標查封，對超出部分依法解除查封。
第三，應兼顧債權實現與被執行人權益保護。執行程序既要保障申請執行人的合法債權得以實現，也要避免過度查封損害被執行人的合法權益。對于土地等不可分之物，應優先通過評估確定價值，若價值遠超債權，應采取部分解封、分割處置等方式，平衡雙方利益，杜絕明顯超標的查封。
根據《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》中對能“活封”的財產，盡量不進行“死封”，使查封財產能夠物盡其用，避免社會資源浪費。……(3)查封在建商品房或現房后，在確保能夠控制相應價款的前提下，可以監督被執行人在一定期限內按照合理價格自行銷售房屋。人民法院在確定期限時，應當明確具體的時間節點，避免期限過長影響執行效率、損害執行債權人合法權益之規定，本案可以采取更加靈活和對申訴人正常經營影響較小的查封措施，可以避免“死封”。
周軍律師提醒，被執行人若發現被查封土地等不可分之物價值遠超債權額，應及時向執行法院提出書面異議，提交土地價值評估報告等相關證據，援引本案請求解除對超出部分的查封，維護自身合法權益。遇到相關問題，建議及時咨詢專業律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。
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