剛剛，中建玖合戰略轉型！

中建系房企，相當猛。

在克而瑞2026年上半年房企權益銷售排行榜中，有6家排進了百強，分別是：中海地產、一局旗下的中建智地、二局旗下的中建玖合、三局旗下的中建壹品、五局旗下的中建信和、八局旗下的中建東孚。合計權益銷售：

1768.5億。

在百強房企中占比16.2%。

毫無意外，中建系房企在地產領域的實力相當強悍。不過艷姐看了下，中建系房企中，表現最亮眼的大概要屬：

中建玖合。

要知道去年上半年中建玖合權益銷售還排在100名開外，到今年上半年就以74.4億權益銷售躋身行業第29位。

這意味著，中建玖合的權益銷售銷售增速超過了200%，行業排名第2。

有意思的是，與銷售端的強悍表現相反，中建玖合在投資端相當謹慎，今年上半年，中建玖合的拿地金額甚至還沒有進入行業TOP100，而百強的門檻值為9.7億。對比去年同期74.9億的拿地金額，降幅非常明顯。

坊間猜測，中建玖合要收縮地產開發業務了？

艷姐注意到，就在前一段時間，中建二局董事長石雨調研中建玖合，并明確提出：

要從戰略高度系統推進企業加快向城市更新領域轉型升級，盡快形成賽道“卡位”優勢。

圖源：中建玖合官微

話音剛落，隨之而來的就是人事布局：中建玖合董事長王藝超兼任了城市更新事業部總經理、總經理張發明兼任城市更新事業部執行總經理。

就在幾天前，中建玖合城市更新再落一子——簽約北京朝陽豆各莊全域城市更新項目。

項目總占地面積超過14平方公里，也就是1400萬㎡，這樣的巨無霸體量，要遠超中建玖合過往總開發體量。

一切似乎意味著，中建玖合的投拓邏輯，正在從傳統的拿地開發，向城市更新傾斜。

01

從“開發商”向“城市合伙人”轉型

大家都知道，于房企而言，土地是房地產的“面粉”，房企不拿地，意味著未來將大概率失去規模和利潤的支撐。

在銷售端大幅增長的背景下，中建玖合為何在投資端急劇收縮？

艷姐注意到一個重要原因——業績壓力。

2025年，中建二局新簽合同額4178.85億、同比下降3.9%，降幅較上年同期擴大約2.5個百分點；今年一季度，中建二局新簽合同額同比下降4.17%，較去年全年降幅進一步擴大。

圖源：中國建筑第二工程局有限公司2026年度跟蹤評級報告

傳統賽道紅利見頂，止跌回穩、轉型發展迫在眉睫。

利潤端，中建玖合依然扮演著“定海神針”的作用。

2025年，中建二局營收1610億、毛利152.22億，中建玖合營收149.83億、毛利25.63億。

這意味著，中建玖合以約9.3%的營收占比，貢獻了二局16.84%的毛利潤。

另一個層面，今年5月《城市更新“十五五”規劃》正式發布，據測算，十五五期間國內城市更新投資規模達到20萬億級別，體量足夠支撐頭部央企完成業務迭代。

止跌回穩、轉型發展的重擔，自然落在了中建玖合身上。

今年初，中建二局2026年工作會上，中建玖合被賦予新的角色：

城市更新業務總牽頭人。

圖源：中建玖合官微

中建玖合董事長王藝超、總經理張發明分別兼任了城市更新事業部總經理、執行總經理。

隨后，中建玖合全力撲向城市更新業務賽道。

5月，中建二局董事長石雨專題調研中建玖合項目投拓及企業轉型，要求不斷加大業務研究和資源投入力度，精準匹配組織架構、人才隊伍和供應鏈資源；

同樣是在5月，中建玖合與上海城投座談，聚焦城市更新等領域，搭建長效協同合作模式；

7月，中建玖合與安徽高速地產簽署戰略合作協議，將在城市更新等領域開展全面深度合作；

同樣是在7月，中建玖合與戴德梁行進行座談，主題依然是城市更新業務合作……

從上述種種動作中就可以看到，如今的中建玖合，也已經有不小的志向，要在城市更新賽道上大干一場了。

換句話說，未來，中建玖合的投資邏輯，正在從傳統的投資拿地蓋房的“開發商”，加速向基于城市更新的“城市合伙人”轉型。

毫無疑問，城市更新正成為中建玖合主要投資方向。

02

誰才是“榜一大哥”？

艷姐在前面提到，中建玖合轉型城市合伙人，一個背景是中建二局的業績壓力。

感受到行業紅利見頂壓力的不止是中建二局。今年一季度，中國建筑新簽合同額12613億、同比下降0.7%；營收5118億、同比下降7.8%；規模凈利潤138.8億、同比下降7.5%。

艷姐注意到，早在去年中建集團就明確表示，要“把城市更新作為‘十五五’重要戰略方向”“推動更多資源向城市相關領域傾斜”。

指揮棒下，中建八子正全力撲向城市更新賽道。

艷姐看了下，中建八子的城市更新業務的組織架構，主要有2種模式：一種是在局公司層面成立城市更新事業部/管理部/中心，為子公司開展城市更新業務提供資源協調支持；一種是成立專業公司，統籌局體系內城市更新業務。具體來看：

①中建一局——城市更新部；

中建一局在局層面設置城市更新工作領導小組，由局董事長左強親自掛帥，并設置投資運營與城市更新部，由李孟渝出任總經理。

李孟渝

李孟渝是中建一局的“老人”，在城市更新領域深耕多年。早期任職于中建一局第二建筑有限公司，從技術員做起，先后擔任工長、項目經理、公司合約部經理、公司副總經濟師等職；2009年進入二局旗下中建市政擔任副總經濟師；此后擔任中建一局第二建筑有限公司總經濟師、副總經理；中建一局投資部執行總經理、房地產公司總經理等職。

②中建二局——城市更新事業部；

中建二局城市更新業務由地產業務平臺中建玖合承接，中建玖合董事長王藝超兼任城市更新事業部總經理；

王億超

總經理張發明兼任城市更新事業部執行總經理。

張發明

③中建三局——城市投資運營公司；

中建二局城市更新業務主要由中建三局城市投資運營公司承接，中建三局城市投資運營公司是中建體系內最強的三級公司之一。

董事長陳智剛，曾任中建三局華東公司上海經理部總經理，中建三局市場部執行總經理，中建三局山東分局局長、中建三局北方投資建設公司董事長、中建三局華東公司董事長，2025年出任中建三局城市投資運營公司董事長；

陳智剛

總經理鄔歡，是中建三局內部成長起來的干部，曾擔任中建三局投資公司副總經理兼鄂北分公司總經理、副總經理兼資產運營中心經理、副總經理兼華東分公總經理、中建三局深圳公司總經理，2024年出任中建三局城市投資運營公司總經理。

鄔歡

④中建四局——城市更新與運營事業部；

中建四局在局層面設立城市更新與運營事業部，統籌全局城市更新業務，事業部執行總經理黃強。

黃強

黃強大學畢業后就進入中建四局，從基層做起，并先后擔任華東公司副總經理、六公司副總經理、中建四局投資發展公司副總經理，2025年出任中建四局城市更新與運營事業部執行總經理。

⑤中建五局——中建五局投資公司；

中建五局的城市更新業務主要由中建五局投資公司承接，后者是中建集團首家從事綜合類投資業務的專業公司，城市更新是中建五局投資公司的三大核心賽道之一。

中建五局投資公司董事長李燦，早年在中建五局三公司工作，參與締造了“百億重慶”的經營業績，此后歷任三公司四川分公司總經理，中建五局西南分局常務副總經理、總經理，中建五局第二建設董事長，今年初出任中建五局投資公司董事長。

李燦

總經理王飛云，起步于中建五局三公司，從基層質量安全員做起，先后出任多個項目的項目經理，并歷任中建五局三公司基礎設施公司總經理、中建五局基礎設施事業部總經理，今年初出任中建五局投資公司總經理。

王飛云

⑥中建六局——城市更新事業部；

中建六局在局層面設立城市更新事業部，并由中建六局地產承擔局城市更新市場開拓及內部營銷資源統籌協調職責。事業部總經理由中建六局副總經理、中建六局地產公司董事長、中建絲路置業公司董事長陳繼東兼任。

陳繼東

陳繼東曾長期在中建六局投資部任職，并先后擔任投資部總經理、中建六局地產董事長、中建絲路置業董事長，2023年組建城市更新事業部后，陳繼東兼任事業部總經理，此后出任中建六局助理總經理，并在2025年初升任中建六局副總經理。

⑦中建七局——城市更新與運營管理部；

中建七局在局層面設立城市更新與運營管理部，總經理劉正一。

劉正一

劉正一是中建七局的“老人”，東北財經大學畢業后進入中建七局，先后在中建七局投資部、產融發展事業部、投資開發部、投資發展公司任職，從事融投資業務的理論研究、結構化融資以及投資市場的營銷工作，先后擔任中建七局投資開發部總經理、交通公司副總經理、城市更新與原因管理部總經理。

⑧中建八局——城市更新中心。

中建八局是中建各大工程局中較早開展城市更新業務的工程局之一，早在2021年成立城市更新中心，對全局城市更新業務進行統籌協調及組織管理。

城市更新中心主任周韻鴻，同濟大學土木工程博士，畢業后進入中建八局，擁有豐富的片區開發、基礎設施及城市更新投融資實踐經驗，主導或參與了南京鼓樓城市更新、濟鄭高鐵、天津地鐵7號線等20余個重大投資項目的拓展與實施，今年初出任中建八局城市更新主任。

周韻鴻

艷姐能感覺到，雖然中建八子在城市更新賽道的打法不盡相同，但各工程局在城市更新領域有著很強的賽馬機制。

中建八子在城市更新領域的成績如何？

作為中建八子的兩位帶頭大哥，中建三局、中建八局在城市更新領域的動作相當兇悍。

像中建三局近期通過公開招標，以7.54億競得深圳寶安區城市更新項目，計劃總投資547億；

中建六局一季度中標總投資近百億的城市更新項目；

中建八局年初在青島斬獲了總投資約18.5億的城市更新項目，在四川、南京、濟南等多個城市也落地多個城市更新項目……

此外，其他中建系“小兄弟”在城市更新賽道也有諸多動作。

03

中建玖合的底牌？

中建玖合雖然在土地市場的投資大幅收縮，但其在城市更新領域的布局還是有相當的戰略眼光的。

比如2023年，其通過公開掛牌方式，以3.41億底價競得廣州知城宏麟投資有限公司100%股權，并間接持有廣州文沖東項目約34.3%的股權。

項目總占地面積約74萬㎡、總建面約260萬㎡，中建玖合打造了中建玖合·未來方洲項目。

中建玖合·未來方洲效果圖示意

這也是中建玖合首個城市更新超級大盤項目。

拿下項目后，中建玖合以“三融一體”的城市更新模式，不到1年時間完成了近6000名村民的舊改簽約，通過“島鏈式”開發模式將每一個組團構建為超級城市單元，并以修舊如今的方式對地塊內的歷史遺存保護性修繕。

中建玖合·未來方洲也取得了實實在在的業績：

2025年以935套成交、36.97億銷售額，一舉奪得黃埔網簽套數、金額、面積的“三冠王”；

2026年上半年以393套成交、15.06億銷售額，蟬聯黃埔網簽套數、金額“雙冠王”；

今年預計總交付房源超6000套。

僅這一個項目，2025年，2026年上半年分別貢獻了中建玖合約24%、19%的業績。

不止是地產開發業績，中建玖合還釋放了“咨投建運”一體化的協同優勢，帶動中建二局深度參與建筑施工、城市運營等業務。

從2023年進場，中建玖合融入住宅、辦公、商場、公園、教育、回遷房等多元業態，導入人口、產業、高品質配套，給整個片區帶來了蝶變。

應該說，在廣州中建玖合·未來方洲，中建玖合形成了一套成熟的“咨投建運”閉環打法。

艷姐注意到，在二級市場投資收縮后，中建玖合在城市更新賽道憋了個超級大招——

北京市朝陽區豆各莊全域城市更新項目。

圖源：中建二局官微

這是一個總規劃面積約14平方公里的超級巨無霸項目。目前項目還處于動拆遷階段，據悉中建玖合將沿用成熟的“咨投建運”一體化統籌模式推進區域城市更新。

城市更新項目的周期少則3、5年，長則8年、甚至10年，這意味著前期需要巨大的資金投入。

而將資源集中到這類巨無霸城市更新項目，相當于在同量級城市干5、6個項目，人效、利潤都相當可觀。

與其在紅海市場內卷到頭破血流甚至還不一定能賺到錢，不如提前卡位城市更新賽道搶吃市場紅利，還能實現工程局層面的咨詢-投資-建設-運營全鏈條業務閉環。

這筆賬，中建玖合算的門兒清。

結語

實際上，中國建筑對各個工程局的考核非常嚴苛：

包括新簽合同、現金快速回流、有現金流支撐的效益。

既然有考核，最終結果就是優質資源向強者傾斜，也會有更多的發展機會。

雖然中建八子在城市更新賽道的管理邏輯、模式打法不盡相同，但在傳統賽道紅利見頂的現實壓力下，中建八子的內部PK賽未來或許會更加激烈。

毫無疑問，地產行業格局也正在悄然重塑。

主編：張艷

責編：eric

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