國務院重大定調！投資夢該醒了，讀懂這四個字就讀懂了樓市的未來

國務院一紙規劃，把住房劃進了“大宗消費”的籃子里。

7月13日，國務院正式批復并發布擴大消費15規劃，明確住房消費納入大宗耐用商品消費體系，與汽車、家居家電并列置于首位。

不少媒體只強調政策對房地產的利好，卻沒觸及改動背后的深層邏輯，這恰恰是讀懂未來樓市走向的關鍵。

房地產從投資變消費？

傳統國民經濟核算中，GDP由消費、投資、政府消費、進出口四部分構成，國內常提的三駕馬車指投資、消費、出口。

長期以來，房地產在宏觀政策中被歸為投資范疇，私人部門投資核心是房地產，政府部門投資聚焦公共設施建設。

這種歸類下，中國居民實際消費占GDP比重偏低，導致經濟增長體感不強，不少人會疑惑，反正都算進GDP，歸類不同能有什么影響？答案藏在消費屬性里。

規劃將房地產放在第八條，與汽車、家電并列，汽車是純粹消費品，買入后逐年貶值，還要承擔保險、保養等成本，沒人指望普通汽車能漲價賣出。

國務院強調住房的消費屬性，本質是再次強化房住不炒，意味著房地產的投資屬性正在持續弱化。

用“消費”定義住房，是一種體面的心理支撐，直接說買房是給經濟做貢獻，沒人愿意買單；但說買房是需要保護和提倡的消費，能穩住市場預期。

畢竟房地產占據中國居民家庭財富大頭，若宏觀敘事上放任其價值縮水，會引發居民拋售、資產貶值，進而觸發儲蓄激增、消費降級的通縮螺旋。

但必須認清，消費屬性的定性是給房地產的轉型定調，消費品的價值從買入那一刻就開始損耗，快慢只是區別，房子也不會例外。

新房升級中二手房被擠出！

2021年至2024年間，房地產和建筑業占GDP比重從14.5%降至13%以下，即便到2025年全鏈條占比仍達12.2%，接近全國制造業體量的一半。

國家不會放任這一經濟重要組成部分失控，但又要堅持房住不炒，剝離其投資屬性，轉型路徑早已清晰。

參考新能源汽車市場，車型年年更新、配置不斷升級，吸引消費者持續買單。

中國房地產正在復制這種模式，通過推出更高質量的樓盤吸引購房需求，轉型已在進行，只是因房屋總價高、流通慢，進度相對平緩。

2024年前后，國內提出“好房子”概念，率先在一二線城市落地。

更少的公攤面積、更大的贈送面積、更低的容積率、更優質的小區配套，都是“好房子”與傳統商品房的差異，可以預見，這一概念會向全國擴散，成為新房核心賣點。

新房質量提升的同時，價格基本穩定甚至小幅上漲，而二手房市場已出現明顯擠出效應。

2021年、2022年接盤的購房者，尤其是二三線城市以下群體，體感極差，部分房源跌幅超30%，首付直接跌沒，甚至出現房屋殘值抵不上貸款的“負資產”情況。

國家對房地產的政策導向已發生變化，過去聚焦降低首付、降息、鼓勵買房，目標是拉高交易量和價格；現在更多提及保障住房租賃市場、舊房改造、提升住宅品質，這些提法與價格炒作基本無關。

這背后是高端制造業發展帶來的經濟動能轉換，疊加超低息國債托底，中央有空間降低托底房價的優先級。

房地產稅短期內還看不到落地跡象

有人解讀稱，住房被定性為消費品，掃清了房地產稅的法理障礙，畢竟汽車作為消費品每年征收車船稅，房子也應如此。

但這種說法忽略了核心問題，目前的解釋并未解決土地出讓金、地方財政重構等關鍵矛盾，只是前置的輿論鋪墊。

國內在兩方面尚未做好準備：一是存量市場以老房子為主，改善型住房占比不大，收稅空間有限。

當前仍在鼓勵高端住房消費，處于培育稅基的階段，類似新能源汽車初期免收購置稅和車船稅，待稅基成熟后再擇機征稅。

二是直接征稅的社會阻力過大，國內長期以間接稅為主，普通人缺乏直接繳稅的心理意識。

車船稅能順利征收，依賴交強險和年檢的政策卡口，但房子是固定資產，沒有天然的年度流轉卡口，直接征收難度極大。

政府不生產財富，只是財富的搬運工，直接稅比間接稅更公平，有利于社會長期穩定，這是必然趨勢，但房地產稅落地仍需漫長博弈。

中國房地產接下來十年將面臨巨大改革與轉型，目前絕對不是沖進房產市場的最好時機，讀懂政策信號，放下炒房執念，才是應對市場變化的正確姿態。