擁有750萬現(xiàn)金，在福州買房也很猶豫，是選疊拼，還是聯(lián)排？

一個(gè)客戶買房，中介是否能夠起到游說的作用？

雖然在房產(chǎn)行業(yè)工作這么長的時(shí)間，似乎很少會想到，一套房子的交易，房產(chǎn)中介除了推薦，帶看，協(xié)助談判之外，在這次交易當(dāng)中，還能起到什么作用，

今天，幫同事洽談一套美之國的別墅，我把這個(gè)案例分享出來，看到的粉絲網(wǎng)友，也可以幫忙出謀劃策一下，給點(diǎn)建議。

前兩個(gè)月，同事帶一個(gè)客戶去看了一套美之國的連體別墅，房屋產(chǎn)權(quán)面積235平，使用300平米，業(yè)主心理價(jià)格780萬，買家還價(jià)750萬，目前她們的差價(jià)是30萬，現(xiàn)在卡在這個(gè)價(jià)格之間。

現(xiàn)在買家十分的猶豫，他們?nèi)タ催^地鐵棲江元璟，一套680萬的下疊別墅，現(xiàn)在猶豫是選擇棲江元璟的疊拼，還是美之國的聯(lián)排，現(xiàn)在特別需要我去做分析和判斷，給出她們購買的建議。

她的情況是這樣，工作地點(diǎn)在美之國附近，兩個(gè)人都比較喜歡美之國聯(lián)排，而兩個(gè)孩子卻更喜歡新的社區(qū)，從而導(dǎo)致意見不統(tǒng)一。

美之國花園 VS 地鐵棲江元璟

從區(qū)位的角度看，美之國花園地處在鼓樓區(qū)西側(cè)，棲江元璟位于金山洪塘片區(qū)，兩個(gè)小區(qū)的地段都算不上優(yōu)質(zhì)，棲江元璟有地鐵的加持，從交通便利程度上，鼓樓并不占優(yōu)勢，反而是棲江元璟的出行多了一個(gè)地鐵。

當(dāng)然，商業(yè)圈來看，梅峰路雖然周邊配套一般，但它更靠近省政府商圈，距離福州的經(jīng)濟(jì)文化中心地，也具有一定地段上的有優(yōu)勢，這一點(diǎn)是金山和晉安，或者是臺江都無法企及的位置。

美之國花園交付于2006年左右時(shí)間，已經(jīng)使用了大約20年，從品質(zhì)上不如棲江元璟，現(xiàn)在新樓盤的配套更好一些，有架空層會所，有健身房，娛樂方面的配套，包括綠化景觀設(shè)計(jì)，以及入戶大門都會顯得很氣派。

美之國花園的別墅產(chǎn)品更為純粹，地鐵棲江元璟則有多數(shù)高層，小區(qū)雖然舊，但美之國的業(yè)主身份普遍都比較高，人文素養(yǎng)方面高于它，但物業(yè)管理上相對會落后一些。

這種小區(qū)新舊之間對比，作為年輕人，怎會更傾向于新社區(qū)，這一點(diǎn)毋庸置疑了。之所以還沒決定買哪里，可能也是有一部分原因，孩子們還沒有絕對的掌控權(quán)。

聯(lián)排別墅與疊拼產(chǎn)品

從產(chǎn)品角度對比，聯(lián)排與疊拼有很大的區(qū)別，一個(gè)是 有天有地，獨(dú)門獨(dú)戶的設(shè)計(jì)，私密性優(yōu)于疊拼。獨(dú)門獨(dú)戶，沒有上下鄰居，生活干擾更少。雖然與左右鄰居共用墻體，但橫向干擾遠(yuǎn)小于垂直干擾。

聯(lián)排別墅，同時(shí)擁有花園和露臺，樓下有私家花園，樓上有露臺或閣樓，實(shí)現(xiàn)“有天有地”，邊戶可實(shí)現(xiàn)三面采光，中間戶雖受墻體限制，但整體采光通風(fēng)優(yōu)于疊拼。

下疊別墅有一個(gè)缺陷，多數(shù)是以地下室為重點(diǎn)開發(fā)空間，利用率比較低，多數(shù)用于儲藏與娛樂功能，人們更傾向于地面生活多一些。

聯(lián)排別墅的稀缺性（受“限墅令”影響，新批聯(lián)排項(xiàng)目極少）和土地價(jià)值，使其抗風(fēng)險(xiǎn)能力和升值潛力通常優(yōu)于疊拼。這一點(diǎn)很有感觸，2018年，福州出臺禁墅令之后，土地的開發(fā)利用，不再提供別墅用地，所以才會衍生出比較多的疊拼類型，聯(lián)排別墅的保值屬性則更強(qiáng)。

美之國這幾年也有陸陸續(xù)續(xù)交易，但它的降幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房。

產(chǎn)品上，我的看法是聯(lián)排別墅是“空間主權(quán)宣言”，疊拼是“理性改善之選”。如果預(yù)算充足、追求完整的別墅體驗(yàn)，聯(lián)排是更優(yōu)選擇；如果預(yù)算有限、家庭成員較少，疊拼可以作為“低密度平替”。

最后的市場價(jià)值

從長遠(yuǎn)的角度上看，我個(gè)人認(rèn)為美之國聯(lián)排別墅，更具有保值潛力，1、地段稀缺性：鼓樓核心區(qū)的地段價(jià)值不可復(fù)制。2、產(chǎn)品稀缺性：聯(lián)排別墅在主城區(qū)已絕版，未來供應(yīng)為零。3、土地價(jià)值：別墅類產(chǎn)品占有的土地面積更大，土地價(jià)值隨通脹上漲。4、抗跌性：高端別墅在樓市下行期抗跌性更強(qiáng)。

前陣子，美之國有不少的成交案例，4月份成交（1）261平米，東端頭，868萬；（2）235平米，東端頭，850萬；（3）235平米，西端頭，868萬，均在800萬之上。

我也查閱了地鐵棲江元璟的去化率，開盤至今，疊拼共成交8套已備案，剩余房源量比較大。

最后問大家，你們?nèi)绻?50萬，更愿意選擇聯(lián)排還是疊拼？

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