北京買房：理清思路，購房建議1936

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我家是崇文的，六號地您很熟悉吧？這次您建議走不走？豆各莊和東惠家園，您建議哪邊？還有順義的我不想考慮。我們家大概200來萬左右。

Ps：說實話挺別扭的，至少五環外，還得裝修買家具，上班上學看病都遠了，還得交物業費。頂多是兩居室，而人家當地農民家家四五套，沒法說這公平。

A：

1、我對六號地比較熟，有親戚住在三轉橋周邊，也苦苦等了20多年了。六號地早期的各種規劃我也都看過，了解一些曾經的歷史。

2、我要建議就是走唄，要不然下次指不定驢年馬月了。而且據說這次是綜合性質的，是可以強制執行的，那拖到最后有什么意義??？還不如自己痛快點兒呢，免的置氣。

3、我要建議就是東惠家園唄。一是相對便宜點兒，二是挨著亦莊，從規劃角度講未來的發展應該更好，至少是有預期。而豆各莊怎么說呢？確實是相對更近，但這里不好做規劃，那幾家單位不太可能搬遷，也就不方便引進各種大型配套，在預期方面還不如一張白紙的呢。

4、其他的我就說不出什么了，其實都是錢的事兒，看自家的情況吧。不過人家當地拆遷戶也不是家家四五套，而是按戶口每人45-50平米回遷房指標，一般來說一家三代五口人，三套房到頭兒了，兩個兩居一個一居。其他的不聊了。

僅供參考。

二

Q:

我是19年買的西城的學區房，當時11萬一平，三居室1400萬，有貸款300萬。最高點14萬，現在差不多跌回11萬了，有可能還不到。孩子馬上初中，您建議是留著，還是說賣了租房??？還有如果留著的話是否建議把貸款提前還清？

A：

1、我建議是讓當地中介給計算一下學區溢價的比例吧，如果不太高就留著。畢竟是核心區地段兒，溢價不高的話意味著居住的性價比至少不低，保值方面也就沒什么風險了。

還是很高的話，比如超過占比20%，那留不留的就沒什么意思了，畢竟從投資角度講這溢價部分是有保值風險的。

2、或者說如果從經濟角度講，那如果賣掉這套房后，在朝陽買一套同等總價的，收到的租金是要高于西城20%左右的，拿著租金在西城租房住的性價比就更劃算了。

而且1400萬的總價，在朝陽也能買到保值好+學區好的房子，大概率比西城的合適。但租房的選擇只能自己決定，外人不好建議。

3、是否提前還貸，這看自己是否能找到超過貸款利率的理財渠道了。如果有那就沒必要提前還，多掙點兒收益不好嗎？實在找不到高息+穩妥的，那就提前還了唄，要不然銀行利息才最高1.5%，不劃算。

僅供參考。

三

Q:

坐標豐臺南五環，羊坊的紫光園能買嗎？2萬多一平，周邊環境是不太完善，但已經有好幾個新樓盤了，過幾年應該配套就完善一些了。

A：

1、紫光園是X產權，而且還是別墅小區，這種房一般不建議，誰也不敢保證是否會被強拆。

2、或者說這地段兒從理論上來說相對安全，因為是兩區交界，豐臺區不太可能把這里當重點，也就不至于對X產權下太大的力氣。

但現在有點兒說不好了，畢竟有新樓盤開發，那萬一是規劃啟動，這種小區就弄不好要惹麻煩了?；蛘哒f如果沒有大的規劃執行，那住著也沒問題，但如果有就沒辦法了。您可以上網搜搜，北邊的X產權在修萬壽路南延線的時候就拆了不少X產權的別墅，有的業主還是名人呢，但維了半天的權也沒效果，拆了個白茫茫大地真干凈。

3、總之我反正是不敢建議的，畢竟這是別墅，跟成規模的普宅小區不一樣。那種一般沒有強拆的可能，而別墅則大概率沒什么好結果，早晚的事兒。

僅供參考。

四

Q:

現在麗澤概念房還可以買嗎？我記得您說超出溢價但又降了一些，現在什么情況？我主要看的是萬年花城五期和保利百合，然后還有益豐苑，但聽說這里是保障房，所以還沒實施看房。預算是1000-1200萬左右，三居室。

A：

1、房子是用來住的，為了改善當然可以買了。您的預算高，看的也是典型的改善小區，那就沒必要太考慮別人的意見，自己細化才最重要。

2、現在具體什么情況我也不太清楚，前些日子算過賬沒太算明白。反正肯定是還有部分泡沫，用多長時間來抹平就說不好了。

這具體的算算賬吧，用總價除以預估租金，得出數值之后把三個小區的比較一下。應該是萬年花城濠景的最低，益豐苑居中，保利百合的高點兒，高出的部分就是超出的概念價值，也就是溢價。

3、益豐苑不是保障房，是福利房，北京市的公務員小區，以建委和發改委的為主。只不過這種房的性質都是“按照經適房辦法管理”，也就是“二類經適房”，和保障房的性質一樣，但實際上兩碼事兒。

4、總之看的每套房源都算算賬，盡量買不帶溢價的不就得了，意味著性價比高+保值風險低。

僅供參考。

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