祥浦苑、榕心映月，為何從領漲到領跌？

學區季，再聊聊聊學區案例，而這次的代表二手即兩大當初保值網紅盤：祥浦苑、榕心映月。

它們算不上學區房，只不過它們原來的增值很大一部分是因為劃片。

這一年的價格波動，特別在周邊其他次新的對比下，更能凸顯目前市場的價格定位，下面聊聊。

學區的價值

先來祥浦苑，當初的搖號紅盤，優勢：地鐵口，純商盤、劃片福高小初，2.4W開盤價。

這個項目的強勢在于，整個南二環這幾年次新都是大幅下跌，項目還能不跌反漲。

特別在旁邊璽灣的對比下，同樣的劃片，無非地鐵差一些距離，不利因素多一些些，但是璽灣的戶型可比祥浦苑好。

結果沒想到最近一年，璽灣不怎么跌了，祥浦苑跌了。

祥浦苑的缺點也很多，比如戶型偏差，不管哪一款都是，不說對比現在的新盤，就是對比前幾年的都比不過，然后社區品質也一般，本來定位也不是商品房。

如今的回落，也只能是市場的價值回歸。

原來105平三房要到300W，而目前南二環，300W能買的2T2，130平左右，做四房下客廳尺寸都還行。

這里面璽灣守住2W的價格，其實也值得借鑒。

板塊同期2.6W左右的新盤，目前早已經失守2W，部分已經來到1.5W以下。

這里面能支撐璽灣的價值：

江南CBD的板塊價值，板塊目前比較冷淡，高湖至今沒有拆遷聲音，整個南部依舊沒大變化，但是板塊靠東辦江濱一帶，開發的界面已經算比較清楚，目前前橫大橋也批了。

片區價值還是強于后坂、郭宅之類。

接著就是劃片，福高小初雖然是新學校，但是定位市屬校，又有福高做背書，今年的直升方案就照顧了這個學校。

最少，在整個板塊其他村小的對比下，它能滿足大部分年輕人的劃片需求：夠讀。

這應該是目前大部分剛需對學區的需求點：不用頭部學區，但也接受不了村小，中等水平足矣。

所以，整個南二環，剛需盤能劃片還可以，區位也不算太差，溢價不太高的二手，也就璽灣能看看了。

這就是目前學區的價值所在，雖然沒有以前那種高溢價，但是對于市場依然有價值，特別是剛需產品的支撐力，依然足夠，特別在流動性上。

所以能看到三遠板塊，當初土拍面對這么大的供應，根本想不到怎么賣。

后來劃片加持后，幾個新盤都在持續順銷，最近幾個月都是霸占前幾。

對于鼓山格致從升學率來說，也就是中等水平，奈何整個東區，劃片的水平和南二環也差不多。

格鼓最少還算有多年的升學保障，對于剛需家庭，這完全足夠用了。

所以，學區的價值在這個案例上，也就很清晰了，溢價在壓縮，但是對剛需盤的價值底線和流動都有不錯的支撐。

居住的價值

接著就是榕心映月，同樣的網紅日光盤，近一年成交從3.2W來到2.7W，項目的特色地鐵、劃片、純商。

和祥浦苑的特色很一致，缺點同樣一致，連廊產品，戶型一般，社區品質一般。

原來支撐高溢價，也是因為劃片金閩小+金山中，整個周邊最新的劃片。

只不過一套中戶97平300W+，一套邊戶快360W-400W。

這個價格體系，在目前的市場，早已經偏離了這個連廊產品所能承受的價值。

其中稀缺性，大家討論最多的就是金山文翠，劃片金山小，對這個項目是最好的供應沖擊。

而且文翠，還賣的很差，那對這個項目的價值沖擊就更嚴重。

此外，還有一點是剛需盤的總價偏離，目前市場除了鼓樓市中心這種能支撐300W以上的剛需產品。

其他板塊，個人看法超過300W，剛需產品，都沒空間了。

以目前金山住宅區為例，精裝的建總瑞璽，2T2的產品，126平總價360W，這個價格去年在榕心映月只能買2T4的116平連廊毛坯邊戶。

而金閩小，對比四附小，其實也都是夠讀的劃片而已，它們支撐不起總價過高后的學區溢價。

所以，榕心映月的回落，不單是因為文翠的沖擊，只能說是一個誘因，更大原因是中等的劃片，在非核心區，對于超300W以上產品，沒有太大的支撐價值。

聊到金山次新，必須提一下的就是紫金九號，特別在榕心映月保值的對比下，項目二手跌幅不算小，但是近一年項目同樣算穩住了。

關于項目，特色配套并不突出，同樣連廊產品，但是單價來到2.3W后，總價220W，買入金山核心片區，周邊界面清楚的純商剛需三房兩衛。

這個預算需求，在金山目前的市場，要么是三環邊、要么產業園附近，沒看到太多選擇。

這里順便再說劃片，紫金劃片過渡倉進附三小，實驗中金山分校。

這個劃片在金山只能算一般，但是對比過渡對口桔四的倉六小，比如城市之光等。

個人理解，純靠初中，忽視弱小學的選擇，在目前環境并不是好選擇，所以城市之光可能還不如紫金這種劃片。

不管怎么樣，紫金的區位+還算能讀的劃片，對于金山目前這個總價的剛需，其實也沒什么競品了，這就和璽灣的邏輯差不多。

盤點總結

綜上，兩個當初領漲的網紅盤，近一年相比周邊次新反而領跌了，無非還是市場的價值回歸。

在目前新盤的壓制下，超300W以上的項目，居住實用性必須要夠優質，否則流通難度很大。

當然這種案例，其實去年就已經在鼓樓發生，劃片怡山小+楊橋中的融僑悅府等，對比安商的烏山郡，二手都大幅下跌，其實邏輯都是類似的。

劃片對剛需的產品支撐力更強，但是總價超出后，它們需要接受市場更好居住屬性新盤的沖擊，這對新盤市場的選擇同樣可以參考。

目前市場關于學區的選擇，追求頭部的熱度早已消失，但是村小依然沒辦法滿足市場，夠讀成了當下市場很急切的需求。

只要有人說無所謂劃片，那就問他能接受二十九中嗎？

所以次新二手，其實價值也在被這新一輪的新盤供應改寫邏輯。

當新盤戶型越做越好，2T2面積段持續下壓，過高總價居住屬性偏差的產品，注定了空間打不開。

取而代之，市場卷改善，前幾年大量供應的二手次新剛需，價值也就開始走出分化。

很明顯，那些區位尚可，配套也算夠用的次新剛需，反而有了更好的流動性。

只能說，每個周期都有每個周期的市場價值。