全國(guó)15城二手房漲13%，東莞漲29%

剛剛過(guò)去的6月，全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市二手房網(wǎng)簽量同比上漲13%，市場(chǎng)活躍度回升的信號(hào)已在多個(gè)城市顯現(xiàn)。

根據(jù)冰山數(shù)據(jù)，寧波、香港、東莞、蘇州、上海5城更是錄得超20%的同比大漲，二手房流動(dòng)性修復(fù)的態(tài)勢(shì)愈發(fā)明確。

一、6月網(wǎng)簽3335套，同比大漲29%

在這組數(shù)據(jù)的背后，東莞樓市展現(xiàn)出的是一幅“量升價(jià)穩(wěn)”的調(diào)整圖景。

6月網(wǎng)簽3335套，同比大漲29%，在15城中排名前列。

價(jià)格端的調(diào)整仍在延續(xù)，但下跌斜率已明顯放緩，不同板塊、不同產(chǎn)品之間的分化也在加劇。

市場(chǎng)，正在經(jīng)歷從“普跌”到“分化筑底”的關(guān)鍵過(guò)渡期。

另外，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)之外，東莞6月二手房實(shí)時(shí)成交量為3440套，同比上漲25%。

這里的“實(shí)時(shí)成交量”指的是買(mǎi)家已經(jīng)下定的房源數(shù)，這類(lèi)通常會(huì)在次月轉(zhuǎn)化為正式網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，因此可以看作為下個(gè)月網(wǎng)簽量的先行指標(biāo)。

網(wǎng)簽量與實(shí)時(shí)成交量的雙重高增長(zhǎng)，說(shuō)明市場(chǎng)活躍度正在真實(shí)恢復(fù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈正在從“僵持”轉(zhuǎn)向“成交”。

而這3440套的實(shí)時(shí)成交量，也預(yù)示著7月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)健。

二、各價(jià)位段表現(xiàn)分化明顯

從分價(jià)段走勢(shì)來(lái)看，自2020年高點(diǎn)至今，東莞各總價(jià)區(qū)間的二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了一輪系統(tǒng)性調(diào)整。

但跌幅分層極為明顯，抗跌能力與總價(jià)區(qū)間呈現(xiàn)出清晰的對(duì)應(yīng)關(guān)系：

下跌幅度從-7.8%到-38%不等，總價(jià)越低的房源，調(diào)整幅度越大。

但今年的年同比跌幅已收窄至-10%至-12%的窄幅區(qū)間，說(shuō)明價(jià)格調(diào)整已進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的階段。

另外，值得關(guān)注的是，500-700萬(wàn)區(qū)間的改善型住宅，抗跌性相對(duì)最強(qiáng)。

近3個(gè)月已微漲0.2%，是各價(jià)位段中唯一回正的。

這一價(jià)位對(duì)應(yīng)的是改善型購(gòu)買(mǎi)力，他們對(duì)核心地段和居住品質(zhì)有剛性需求，價(jià)格調(diào)整到位后便果斷出手。

某種程度上，這也是市場(chǎng)分層筑底的先行指標(biāo)——高端先穩(wěn)，中端跟隨，剛需磨底，這正是市場(chǎng)從調(diào)整走向平衡的典型路徑。

三、改善四房?jī)r(jià)格韌性凸顯

分戶(hù)型看，從2020年高點(diǎn)至今的累計(jì)調(diào)整幅度：戶(hù)型越大，調(diào)整幅度越小。

這印證了一個(gè)趨勢(shì)，東莞的居住升級(jí)需求始終存在，只是之前被市場(chǎng)情緒所壓制。

改善的四房及以上房源，年同比跌幅-9.6%，遠(yuǎn)小于一房的-16%，大戶(hù)型的抗跌優(yōu)勢(shì)，在調(diào)整周期中愈發(fā)凸顯。

這背后其實(shí)是一道簡(jiǎn)單的居住邏輯：戶(hù)型越小，功能性越受限，市場(chǎng)下行時(shí)買(mǎi)家首先放棄的就是這類(lèi)過(guò)渡型產(chǎn)品。

而四房及以上對(duì)應(yīng)的是真正的居住升級(jí)需求，一家老小、三代同堂，空間是硬指標(biāo)。

這種剛性的自住需求，決定了優(yōu)質(zhì)大戶(hù)型在任何市場(chǎng)環(huán)境下都有其穩(wěn)定的承接力。

最后說(shuō)下：

過(guò)去幾年，東莞樓市經(jīng)歷了從狂熱到冷靜的完整周期，如今泡沫成分已被有效擠壓，真實(shí)的居住需求正在浮出水面。

6月的成交數(shù)據(jù)已經(jīng)清晰地表明：只要價(jià)格合理，買(mǎi)家就會(huì)出手。

市場(chǎng)正在經(jīng)歷從“價(jià)格發(fā)現(xiàn)”到“價(jià)值回歸”的過(guò)程，對(duì)于真正有居住需求的人來(lái)說(shuō)，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境提供了近年來(lái)少有的從容選擇空間和議價(jià)主動(dòng)權(quán)。

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