韓國房價暴漲

來源 | 格隆

撰文 | 城北徐公

今年，應該沒有人不羨慕韓國人。

除非不愛錢。

羨慕之余，好奇是免不了的。

韓國人賺了錢，會怎么花？

第一選擇當然是利滾利，現在還遠不到離場的時候。

第二選擇呢？

有錢了，當然要買房、買好房！

據韓國國土交通部的數據，2026年1-4月，韓國民眾通過拋售股票和債券變現，直接砸進住宅市場的資金高達3.7萬億韓元。

其中，2.44萬億韓元流入首爾，豪宅集中地江南區、松坡區、瑞草區分別吸金3707億、3532億、2904億。

今年4月，韓國全國住宅價格同比上漲2.35%；首爾同比上漲9.56%。

江南三區和“麻龍城”等熱門地段的平均交易價格，同比增長15.7%，每套房子的成交價一年內平均漲了約2億韓元。

拿股債變現資金購買15億韓元以上住宅的比例，也從2020-2025年長期在5%以下，突然飆升至今年4月份的13.2%，創歷史新高。

這，這還真是東亞特色啊。

1

流動性就像水，總會往預期最高的地方流。

此前，韓國政府為了打壓房價，出臺了限制重建、收緊土地審批等諸多政策。

并試圖削減“多住宅者”的登記租賃稅收優惠，把持有稅上調、減少長期持有的資本利得稅特別扣除（長特扣）。

以逼迫多套房的業主把多余的住房吐出來，增加市場供應。

這在短期內，確實引發了一波避稅拋售潮。

但總體效果并不好，被手握大量房源的群體聯合抵制。

所以在今年，韓國政府宣布要出臺“1·29對策”，在首都圈新供應6萬戶住宅，試圖緩解供應壓力。

但還是因為和地方自治團體的利益矛盾，大部分都沒落地。

更關鍵的是，由于建筑材料成本暴漲、建筑工人短缺以及建筑行業整體爆發債務危機，導致今年能夠交付的公寓數量出現了歷史性的干涸。

根據韓國國土交通部的2026年一季度數據，全國竣工量暴跌45.03%，首爾也縮水了接近30%。

以上一系列原因，最終導致韓國樓市的流通盤幾乎干涸。

此時，只要有需求增量，就足以把價格打飛。

需求方面又怎么樣呢？

可以說極為瘋狂。

在江南三區4月份的交易樣本中，通過“賣股資金+自有現金”、完全不依賴任何購房抵押貸款的成交案例，占比高達41.2%。

散戶們正在用高流動性的權益類資產，暴力置換低流動性的不動產資產。

同時，根據韓國國土交通委員會金鐘陽議員披露的資料，這波“賣股買房”的熱潮中，主力軍居然是30歲左右的中青年。

今年前4個月，這一群體變現購房的資金高達1.2592萬億韓元，碾壓了40歲（1.1087萬億）、50歲（8022億）和60歲以上（4893億）的人群。

今年首爾集合建筑的買家中，超四成是首次置業，其中半數以上是30歲左右的年輕人。

而他們原本是最頹廢、最壓抑的一代人。

這能在很大程度上解釋，為什么萬年倒數第一的韓國生育率，最近突然有了起色。

因為30歲左右正是婚育最集中的年齡，而現在他們買得起房了。

有錢了，愿意生育的人自然就多了。

2

這輪行情，說白了就是股市發財、樓市買單。

韓國房地產研究院預測，預計2026年全年，首爾的整體房價仍將保持4.2%的年度正增長。

以江南三區為代表的“核心資產”，依然會在供給斷層的情況下繼續上漲。

但對于宏觀經濟而言，這是明顯的惡性金融失衡。

今年，韓國金融委強推“企業價值提升計劃”：

通過激活股市消除“韓國折價”，讓國民把錢留在資本市場，支持核心企業研發；企業賺了錢再分紅，形成一個“金融支持實體”的閉環。

我們之前討論過，這算是變相的主權算力分紅。

支撐這一閉環最重要的一點，就是投資者的收益必須流向下一代R&D研發、流向創業孵化、流向提高勞動者薪酬、或者流向改善社會福利。

而不是變現成高檔公寓的所有權憑證。

一旦如此，憑借科技創造的財富，就變成了互相接盤的游戲，除了推高資產價格泡沫、創造一堆紙面上的“江南富豪”之外，對提升韓國潛在全要素生產率的貢獻幾乎為零。

這是典型的“房地產版荷蘭病”。

毫無生產力的鋼筋水泥，純粹是靠吸真正創造財富行業的血而繁榮。

一方面，這會削弱支柱行業的競爭力；另一方面，樓市畸形繁榮的基石是極其脆弱的。

達利歐的危機模型告訴我們，當一個市場的居民總財富與廣義貨幣的比值過高時，就意味著紙面財富嚴重脫離了真實的流動性支撐。

韓國政府絕對不會對房價過熱坐視不管。

最近，韓亞、新韓等各大銀行迫于金融當局的壓力，正在拼命收緊信用貸款的標準和額度。

針對投機過熱區域，韓國政府也重啟了嚴格的總負債本息償還比率限制和貸款價值比。

6月24日，韓國銀行發布最新的《金融穩定報告》，措辭極其嚴厲，直接釋放了可能在適當時候加息的強烈信號。

總而言之，就是用盡手段把準入門檻提高。

但效果，可以預料到并不會太好。

沒有跟上造富潮的??族（把靈魂都抵押去貸款的人），甚至連加杠桿借首付的資格都會被剝奪。

而這一波的新貴們，本來就是全款或低杠桿買入豪宅。

只要加息不真正落地，只要半導體行業的利潤還在繼續往散戶口袋里送，中短期的未來依然會如此。

門檻提高與否，對這一群體的影響并沒有多大。

除非財富的來源出了問題。

AI產業鏈存在泡沫毋庸置疑，市場震蕩不可避免，最近幾天韓國股市的暴漲暴跌就是最好的例子。

即便長遠看來是好的，但誰都無法保證，當前的震蕩會持續多久，又是否會出現更大的波動？

一旦韓國半導體雙雄出現暴跌，大量加杠桿的散戶很可能不得不拋售房產還債，出現資金鏈斷裂的負向反饋，甚至最終導致資產價格崩潰。

沒有什么是不可能的。

3

“想要改變韓國人這三四十年根深蒂固的‘買房保值’思維，真的太難了。”

根據韓聯社的統計，截至2026年初，韓國國內的股票交易活躍賬戶已經突破1億個。

今年3-5月，散戶的證券資金月均流入資金高達1644萬億韓元。

表面上看，似乎所有人都在梭哈炒股。

但實際上，根據摩根士丹利的數據：即使這輪科技股牛市把無數人的賬面資產推向高潮，但韓國人的家庭整體資產配置中，房地產依然占據75%，金融資產的配置只有9%。

資產配置依然嚴重失衡，反映出了韓國社會根深蒂固的結構性防御心理。

這也是“韓國折價”的后遺癥，本土投資者對自己的金融市場存在骨子里的不信任感。

所有人都清楚，現在的股市暴漲，很大程度上是靠國際AI算力芯片需求暴增和高杠桿衍生品硬頂起來的。

這陣風真的能一直吹下去？

相比之下，首爾核心區的房地產，則是經過了幾十年歷史檢驗的。

所以對他們而言，股市再火熱也只是“捕獵場”，賺到肉了，必須立刻把肉運回房地產這個“地窖”里藏起來。

或者說，他們在股市玩命加杠桿，本質目的就是為了能更快賺夠錢立場，去換一張房本。

從個人的角度來看，他們每一個都是精明算計、堪稱典范的理財大師。

但個人理性的總和，往往等于集體的巨大瘋狂。

從宏觀來看，他們或許正在用自己的狂熱，共同編織著韓國經濟歷史上最大、也最沉重的一顆金融失衡炸彈。

所有收獲都是有代價的。

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