中國城市更新發展論｜樓市風云城市更新系列報道第一期

導語

當我國城鎮化建設告別大規模新區擴張的增量時代，城市更新已然上升為國家級核心發展戰略，成為重塑樓市格局、優化人居品質、盤活城市存量資產的核心抓手。

《樓市風云》重磅推出城市更新系列深度報道。本期作為開篇首集，系統梳理中國城市更新四大發展階段：萌芽探索、戰略確立、紅線糾偏、體系定型，深度拆解中央頂層政策導向，厘清樓市未來十年底層運行邏輯，為行業從業者、置業群體精準解讀政策風向、把握市場趨勢，提供權威參考。

一、萌芽摸索階段：舊城改造先行，市場化改造初步落地（2009—2019年）

國內“城市更新”官方概念于2009年在深圳率先落地，以“三舊改造”為雛形，開啟老舊廠房、舊商業區、舊住宅區的盤活改造試點。

這十年間，全國城市更新以地方自主探索為主，依托棚戶區改造紅利，普遍采用拆除重建模式推進舊城面貌煥新，整體開發邏輯依附傳統房地產增量開發模式，主要依靠土地出讓收益驅動項目落地。

此階段城市更新尚未納入中央頂層戰略，改造目標集中在消除危房隱患、疏解老城擁堵、改善基礎市容。雖然快速實現了城市面貌翻新，但粗放式開發弊端逐漸凸顯：

? 大拆大建現象普遍

? 歷史街巷風貌持續受損

? 過度地產化擠壓城市公共配套

這一階段的亂象，也為后續國家出臺統一規范政策、嚴控無序開發埋下政策伏筆。

二、戰略升格階段：納入國家規劃，城市更新正式成為國家級行動（2020年）

2020年，是中國城市更新歷史性轉折元年。

2020年7月，國務院印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號），將老舊小區改造明確為重大民生工程、擴內需核心工程，建立全國統一改造標準與財政配套體系。

同年10月，“十四五”規劃建議首次明確：實施城市更新行動。正式將城市更新寫入國家中長期發展綱領，劃定四大核心更新范疇：

老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村。

自此，城市更新徹底跳出地方零散改造層面，上升為國家級戰略。這也正式宣告：中國城市發展、樓市發展，正式從大規模新建增量時代，全面轉向存量提質運營時代。

三、糾偏規范階段：劃定剛性紅線，遏制大拆大建，回歸民生本源（2021—2024年）

隨著各地更新項目大規模鋪開，部分區域出現盲目拆遷、大規模異地搬遷、重土地收益、輕民生配套、過度地產化開發等亂象。

2021年8月，住建部重磅發布建科〔2021〕63號文件，出臺全國城市更新四條剛性管控紅線：

1. 嚴控大規模拆除

2. 嚴控大規模增建

3. 嚴控大規模居民搬遷

4. 嚴控破壞歷史街巷風貌

文件同步明確拆建比、建筑拆除占比、就地安置率量化管控標準，全面叫停粗放拆遷開發模式。

隨后，住建部啟動全國21城城市更新試點，探索可持續投融資、存量用地盤活新模式；自然資源部同步優化土地政策，放寬存量用地功能轉換、容積率彈性管理。

2021—2024三年政策核心導向：

去地產化、重民生、保風貌、補短板

讓城市更新脫離單純“賣房開發邏輯”，聚焦城市管網、消防配套、停車、養老托育、社區環境提升，全力打造完整社區、15分鐘便民生活圈。

四、體系定型階段：頂層綱領落地，確立2030發展目標，邁入高質量更新時代（2025年至今）

2025年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，是目前國內最高層級、最權威的城市更新頂層綱領。

這標志我國城市更新政策體系全面閉環、全面定型。文件確立六大實施原則、八大核心任務，明確到2030年全面完成城市開發模式轉型，全力建設宜居、韌性、智慧城市，落地“好房子、好小區、好社區、好城區”現代化建設目標。

現階段國家城市更新核心任務，清晰聚焦六大方向：

1. 既有建筑抗震加固、節能化提質改造

2. 老舊小區綜合整治、完整社區建設

3. 老舊街區、廠區、城中村連片統籌更新

4. 城市生命線管網升級、排水防澇、平急兩用基建完善

5. 城市藍綠生態空間修復、生態提質

6. 歷史建筑活化、城市文脈風貌保護

配套政策持續松綁賦能：

自然資源部2025新規簡化審批流程、化解歷史遺留用地問題；中央財政設立專項獎補資金，擇優扶持重點城市；政策嚴格嚴禁借更新新增政府隱性債務，鼓勵專項債、公募REITs、社會資本多元參與，構建長期可持續運營模式。

伴隨“十五五”規劃布局，高質量城市更新，已經成為未來五年中國城市發展、樓市穩定運行的核心主線。

五、樓市風云獨家解讀：城市更新重塑樓市全新格局

1、房產價值邏輯徹底重構

未來房產價值不再單純依賴新區炒作、紙面規劃紅利。納入更新規劃、配套完善、生態優越、社區持續提質的老城片區資產，將長期保值增值；無改造計劃、配套老舊短板突出的房源，增值空間將持續收縮。改善置業正式邁入：品質優先、安全優先、宜居優先的全新時代。

2、房企賽道全面迭代切換

行業徹底告別高周轉、純增量建房的舊模式。市場資源加速向頭部集中，央企、地方國企、穩健品牌房企，將長期深耕城市更新、存量盤活、品質提質賽道，行業整體邁入穩健、規范、高質量發展新階段。

3、置業邏輯回歸民生居住

當前城市更新以就地改善、微改造、功能升級為主，大規模拆遷造富時代徹底落幕。購房需求將從投機炒房，全面轉向自住宜居、長期持有，樓市平穩健康發展的底層基礎持續夯實。

結語

城市更新，是中國城市未來十年最重要的發展命題，也是樓市運行最核心的底層邏輯。

《樓市風云》城市更新系列報道將層層遞進：國家政策→全省落地→昆明實景實踐→安寧標桿項目，持續解讀城市更新紅利、行業趨勢、人居變革與置業機遇。

敬請鎖定《樓市風云》，持續關注后續第二期云南城市更新、第三期昆明主城更新、第四期安寧創佳城標桿案例系列深度報道！

【附錄】本期核心政策關鍵詞

戰略定位詞

城市更新行動、存量提質、內涵式發展、宜居韌性智慧城市、人民城市理念、全周期城市管理、房地產發展新模式

核心業務詞

老舊小區改造、完整社區、15分鐘生活圈、一老一小配套、城中村連片改造、老舊廠區活化、建筑抗震加固、城市生命線工程、歷史風貌活化、藍綠生態修復

政策管控詞

嚴禁大拆大建、就地就近安置、去過度地產化、規劃引領、片區統籌策劃、土地混合利用、審批簡化、量力而行、杜絕形象工程

落地保障詞

城市體檢前置、中央財政獎補、專項債、公募REITs、多元投融資、公眾全程參與、房屋全生命周期安全管理