北京買房：理清思路，購房建議1911

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是**的博士后，所以有北京購房資格，預算是首付300貸款200，地段海淀，希望買到沒有學區溢價的純自住房子。兩居就好，如果是能改成小三居的更好，我自己在公開的中介網站上沒找到合適的，請問您是否能幫忙找到內部房源？我們可以出應有的費用。

A：

1、提個建議吧，您直接說自己有北京購房資格就行了，甚至不說都行，能來咨詢的基本都有資格。但您一提“**的博士后”，就會刺痛某些人的，畢竟我指望著發帖子賺流量呢，何必刺激人家呢？

2、簡單說吧，海淀區從理論上說，全區所有帶學位的普宅都算學區房，也就都帶有學區溢價。不帶溢價的當然也有，一般兩種，一種是總價很高的豪宅，90%以上的家庭買不起的那種，甚至有的就算白給都住不起的。這種房就因為買的起的人少，也很少有人特意買這種房當學區房，所以也就沒炒出溢價，至少是不高。

另一種就得是撿漏兒的了。業主或是不知道自家房子的真正價值，或是著急用錢，或是被下跌行情嚇到了，反正都是低價買房的，低到把溢價讓利給買房人了。

所以按您的預算，如果想買沒溢價的就只能是多看房+多算賬了，看運氣吧，這種時期或許還有這種房，只是不好找。

3、這不是說中介內網外網的事兒，就算有內網房源，如果真的低到沒溢價，那人家就找熟人推薦了。哪個中介手機里沒幾個有錢的客戶?。恳话銇碚f好機會都不會特意留給不認識的人。

僅供參考。

二

Q:

幫我看看這幾套房吧，我潘家園-勁松-垡頭-平樂園等地都看了，說實話優勢就是便宜，但這地段都是老破小，只能是矬子里拔將軍了。說句不好聽的，這種房在我們老家幾乎是白給都沒人要，但咱也理解這就是北京沒辦法。

A：

1、您說的這些地段兒其實都有商品房的，甚至還有山水文園這種豪宅呢，和北城相比的話居住的性價比更高。

我也說句實話吧，其實不是說北京的房子都是老破小，而是得看預算。在預算范圍內，有的能看豪宅，有的能看改善，但有的就只能看老破小了。這跟找工作搞對象都一樣，或者說只要是交易都是這種規則，一分錢一分貨。

2、您這哪兒是幾套房啊，而是整整18套，我看不過來?；蛘哌@么說吧，既然是總價差不多，那就用排除法。先排除二層和五層的，因為算樓層的瑕疵。然后把幾套明顯便宜的單獨列出來，因為有可能有未知的劣勢。比如垡頭西里這套178萬的，大概率是臨街有噪音，或者是有遮擋，否則不至于這么便宜。

然后再排除掛牌時間長的，從后往前排吧，仨月以上的就甭看了，或者先單列出來再說。因為既然您選的都是價格低的，那這些房源既然挺長時間還沒賣掉，那就大概率有些問題了。

3、篩完了反正我就剩下四套，我認為是武圣東里和農光東里的這兩套先看吧，因為我沒看出毛病。不過這都得是到現場細看，否則這么看戶型圖選房的話其實意義不大，一房一議。

僅供參考。

三

Q:

我家之前想買東城的學區，但后來得知東城沒比朝陽強太多就算了，但看了西城和海淀之后發現了問題，西城好學區的都有些太貴了，超出了我們的購房能力，海淀的則是看不懂，而且據說非常的卷。

所以現在才很是糾結吧，空拿著300多萬一直閑置不知道該怎么辦了，感覺買西城廣外的有些不甘心，但到海淀的話又怕卷不過，現在想聽聽您的建議。

A：

1、東城是高分段沒比朝陽高多少，但從整體+人均資源來說是明顯超過朝陽的?；蛘哌@么說吧，如果孩子是天牛娃，牛娃也行，那在朝陽合適。因為能用房子確定名校，而且還都是九年制或小升初單校，家長能省很多心。同時如果總價達到大幾百萬以上的話，還能節約房子的溢價呢，也降低了保值風險。

但如果孩子是普娃或以下，那在朝陽就未必有東城合適了。因為朝陽的好高中少，那孩子上好高中甚至普高的概率就低唄，還不如去東城跟著大部隊呢，只要勉強不掉隊就好歹有普高+普本上。

2、其他的我不知道說什么了。您的預算看樣子不是很高吧，但又覺得西城貴+海淀卷，而且還不甘心在廣外這種學區的檔次，那外人能說什么啊？只能是自己選擇吧。

3、不過多說一句，北京根本就不存在學區房便宜+不卷的學區。而且西城的內卷程度也不亞于海淀的，畢竟高中是需要考的，而且最終決戰是高考，那是全市統考的，想考上名校都必須卷。

4、總之我沒建議，估計我能想到的您也早就考慮了，只是不愿接受而已，那就自己再考慮一下吧。

僅供參考。

四

Q:

我兒子現在北京工作，民營單位收入還行但沒有任何的房子福利，只能自己租房。他認為現在北京房價到底了，所以想在望京買一套小點的房子就不用租房了，點擊未來合適嗎？

他現在租房在旁邊，到這小區應該考察很多次了，150-170萬就能買下一個單間，首付50萬左右其余十年貸款。

Ps：這里有學區嗎？

A：

1、點擊未來的學區我還真不知道，上網看了一下是明遠書院，在朝陽區應該中等吧，但肯定不算多強的學區。或者說望京板塊能算好學區的只有陳分學區，對口小區也都有學區溢價。

然后小學是花家地很不錯，再有中學是清朝望京也挺好的，但這倆不算學區房，其他就都不算太突出了。

2、買套小房，如果是自住為主的話，那點擊未來沒什么不合適的。優勢是地段兒不錯交通方便，關鍵是單價總價都低，幾乎是望京板塊用最低成本滿足自住的小區了。

不過小區的劣勢是規模不大，就幾百戶的單體樓，而且還都是小戶型。那這種小區收到的物業費就相對少，時間越長+租戶越多，公共設施就損耗的越多+不好維護。再加上這種小戶型開間的客戶群體窄，幾乎只有單身和小兩口合適，有了孩子都不方便，所以來買房自住的不太多，價格也就很難被抬升。

3、總之這種單體公寓樓的優劣勢都很明顯，優勢是居住的性價比高，劣勢是價格走勢不強。所以看自己的主要需求吧，怎么都得取舍。

僅供參考。

五

Q:

我們老家山西的，但姑娘在北京工作了，西四環**大廈，只是落戶要等到明年后年才行。她不想等戶口了，想先用社保資格就在北京買房。

請問如果買遠洋沁山水的話您覺得是否合適？總價**萬的三居。我去看過了，感覺就是石景山區，緊鄰著海淀但得不到學區，其他的應該沒什么缺陷了，有什么外界不知道的嗎？

A：

1、遠洋沁山水，我覺得挺合適的啊。自住肯定沒問題，大三居足夠全家住了。保值角度也沒問題，到目前為止，這里不光是在石景山算標桿，放到全北京都超出大盤了。以后也大概率延續，直到小區嚴重老化才會改變趨勢。

2、不過多說一句，既然您家的預算這么高，那其實在海淀也能買到各項兼顧的了。也就是說雖然海淀都是學區房+都有溢價，但總價越高的溢價就越低，因為買的起的人少，所以就炒不高溢價比例。

而且以您家現在的預算總價，在海淀其實更合適。就因為在海淀這總價不算太特殊，將來賣房的時候好賣。而在石景山也不是說不好，但總價有點兒高了，將來的掛牌期會比海淀長點兒。

3、沒什么特殊的缺陷，都十多年的小區了，所有問題都已經暴露，不用糾結這些了。

僅供參考。

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