擱置多年！西安經開郭家廟城改終迎重啟曙光！

西安一些多年的歷史遺留城改項目開發用地，這兩年陸續迎來了供應和項目開發。

例如：剛家寨、未央棗園、后村、趙村……

現如今，地處經開核心的郭家廟城改項目，隨著安置房的回遷，開發用地也即將迎來重啟開發。

憑借項目所處的地段優勢，這一項目一旦入市，將使得經開核心迎來新房供應！

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郭家廟城改項目開發用地迎來希望

2026年6月1日收盤后，*ST金科發布了一份《關于公司對外提供財務資助的公告》。

《公告》的大致內容是：金科擬與西安經開金控、中航信托、西安郭家廟村城改公司等合作方設立項目公司，合作開發西安鳳城七路項目。金科與合作方共同為項目提供財務資助，金科提供資助的金額不超過0.5億元，期限不超過24個月，利率12%。

另外，西安經開金控、中航信托、西安郭家廟村城改公司資助的金額分別為不超過2.5億元、不超過3.2億元、不超過2.26億元。

根據協商結果，金科擬間接持有項目公司35.063%權益，西安經開金控間接持有項目公司34.937%權益，中航信托直接持有項目公司28.5%的權益，中信信托實際控制的西安郭家廟村城改公司持有項目公司1.5%的權益。

*ST金科在公告中提到的西安鳳城七路項目，實際上就是郭家廟城改項目。

郭家廟，是西安城北知名城中村之一，這里曾是打工人的天堂。

早在2008年西安掀起大規模城改的時候，郭家廟就被列入改造計劃范圍內。

隨后，經歷了農民轉居民、清產核算與經濟體制改造等之后，2012年村民代表會議通過了郭家廟改造方案、改造合作協議，確定西安郭家廟村城改開發有限責任公司為改造主體，原計劃2013年9月完成整村拆除。

但實際上，郭家廟的改造是2017年11月金科實質性介入之后，2018年才啟動拆遷的。

2017年、2018年這個時間點，正好是西安房地產市場火爆的時候。

整村拆除之后，2020年初項目安置房開工建設，最開始的時候項目的安置房建設順利，2020年8月份的時候西安市自然資源和規劃局也發布了郭家廟城改用地規劃公示，讓大家一度看到了開發用地供地的希望。

但是，后來受到疫情、金科的資金等影響，項目未能實現按時回遷，商品房開發用地到現在也就沒有供地。

為了“?；剡w”，經開區成立郭家廟村城改項目專項工作組，并引入國企平臺經開金控作為紓困的關鍵力量，實現了項目安置房部分在2025年底正式回遷，安置住宅面積7.29萬平方米，共596套住房，另外還有1萬平方米的經濟發展用房。

安置房回遷之后，接下來就是要進行商品房部分的開發。

按照2020年8月份西安市自然資源和規劃局發布的《郭家廟村城中村改造項目約86.234畝建設用地規劃條件》，項目容積率4.5，建筑密度≤28%，綠地率≥30%，總建筑面積約34.162萬平方米，其中地上建筑面積約25.87萬平方米。

地上25.87萬平方米中，包括住宅21.871萬平方米、綜合辦公8450平方米、商業2.504萬平方米、幼兒園3150平方米、公建配套3350平方米……

這意味著，剔除7.29萬平方米的安置住宅、1萬平方米的經濟發展用房（商業）之后，郭家廟城改項目可售住宅還有將近15萬平方米、可售商業還有約1.5萬平方米，再加上地下車位等，總貨值更高。

值得注意的是，2025年金科經歷了破產重整，西安的郭家廟城改項目已經不在金科上市公司的資產里，而是剝離到了信托資產包。

這一次，也是金科與合作方共同承接信托包項目資產并進行項目開發。

總之，這一已經啟動8年的城改項目，經歷了種種波折之后，如今終于迎來了開發用地進行開發的希望，實現了盤活！

由于該項目占據真正的經開核心，緊鄰地鐵2號線、4號線、熙地港、大融城、未央國際等交通、商業，因此項目一旦入市將使得西安經開核心迎來新房供應。

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西安還有哪些城改項目待盤活？

西安大規模城改是2007年、2008年的時候啟動的，當時這些城改項目大部分都儲備在西安本土房企手中。

推進速度比較快的，前期通過安置房、商品房同步建設，在開發用地尚未掛牌出讓的情況之下提前預售商品房實現資金回籠，后續通過補辦手續，商品房也實現了交房。

推進速度比較慢的，在2013年開始經歷了西安對于城改的逐步規范化以及2014年、2015年樓市艱難時期，很多項目陷入困境而擱置。

那些陷入困境的城改項目，有的股權、債權比較簡單，項目已經被大牌房企接手實現了開發，保利、萬科、龍湖、金科、融創、金茂、碧桂園、遠洋、富力等房企基本都有在西安收購城改項目進行開發。

還有一些項目，則由于債權、股權比較復雜，則一直擱置至今。另外，有的大牌房企收購一些城改項目之后，自身在過去幾年的樓市調整中也陷入到了困境，項目也再次擱置。

因此，西安市場上除了已經盤活的城改項目之外，實際上還有一些待盤活的項目。

金科除了郭家廟城改項目之外，目前信托資產包里還有一個城改項目，那就是未央湖板塊的草二村城改項目。這個項目實際上就是十五年前的中寶北岸美域，也是一路坎坷，經歷多次開發主體變更之后，目前在金科非上市公司體系的信托資產包里。

同樣是在未央湖板塊，中登的牛王廟項目，2010年左右的時候就已經啟動，2011年中登湖景花園項目暨牛王廟城中村改造開工，占地150畝、總體量40多萬平方米，后來中登陷入困境，這個項目被富力接手，如今富力也陷入了困境。

今年1月底，未央湖街道還組織召開牛王廟城改項目前期工作推進會議，專題研究項目前期投入財務情況。街道辦領導、中登地產、中昕國際會計師事務所、陜西智冠律師事務所等相關單位負責人參加會議。

在未央湖板塊，還有雅荷藍灣、王家堡村城改項目（DK-3-1、DK-3-3合計139畝）等待盤活。

還有浐灞國際港的廣大門城改項目、灞橋穆將王村城改等等，這都是多年前就已經啟動的城改項目。

這些存量項目的盤活，將使得主城區的開發用地進一步釋放。

這么一算，主城區可開發的用地還不少……