不吹不黑，抬板住宅究竟怎么樣？

要說今年上海地產(chǎn)最火的地產(chǎn)營銷概念，毋庸置疑，肯定是抬板住宅上海去年9月一出住宅新規(guī)，好多開發(fā)商都往杭州跑，因?yàn)槿思以缇陀小疤О迳鐓^(qū)”了。后來安瀾上海一亮相，業(yè)內(nèi)人又搶著去看，項(xiàng)目也把抬板當(dāng)成最大的賣點(diǎn)。但這股新風(fēng)沒刮多久，抬板在上海就不稀奇了。大家忽然發(fā)現(xiàn)，每個(gè)新地塊的總規(guī)圖一出來，都在講抬板，可以說人手一個(gè)。

除此之外，華發(fā)的周浦項(xiàng)目，上海建工的翠谷瑞仕，建發(fā)的建發(fā)·云湖玥，佳運(yùn)·璟和ONE等等。

從內(nèi)環(huán)到外環(huán)，現(xiàn)在的新盤亮相，不提一句“首層全架空”“整體抬高地坪”“陽光地庫”，好像都不好意思說自己是新一代產(chǎn)品。

一般抬板建筑剖面關(guān)系

售樓處的說法也很好聽。什么“懸浮社區(qū)”“零接觸歸家”“會(huì)呼吸的地庫”，聽起來像買了一艘住宅版宇宙飛船，輕輕一抬，就把潮濕、車流、噪音、地庫霉味，全部甩在腳下。

好處確實(shí)有。

人車分流更徹底，小孩在小區(qū)里跑更安全了。陽光地庫，一掃陰暗潮濕、霉味；有采光井、有通風(fēng)、有落客區(qū)，甚至能做出一點(diǎn)酒店門廳的感覺。一樓不貼地，解決黃梅天返潮、底層采光、私密性這些老問題，理論上也被“抬”走了一部分。

安瀾上海，首層停車+二層會(huì)所設(shè)計(jì)

這都是抬板住宅最容易打動(dòng)人的地方，解決了過去住宅里很具體、很煩、很日常的問題。

但是，冷靜一點(diǎn)。因?yàn)楸惶饋淼模瑥膩聿恢皇堑仄骸?/p>

今天炸天團(tuán)也不做普通的優(yōu)缺點(diǎn)清單，因?yàn)槎拱茏龅母妗?yōu)點(diǎn)，銷售會(huì)說得比我好聽；缺點(diǎn)，對家銷售依舊說的比我更細(xì)節(jié)。

我們只聊三筆賬：貨值賬、規(guī)范賬、運(yùn)維賬。

從三個(gè)問題到看三筆賬，重新認(rèn)識(shí)一下抬板住宅。

01
抬板住宅為什么普遍做大戶型？

有沒有發(fā)現(xiàn)，上海現(xiàn)在主打“抬板”概念的項(xiàng)目，面積段普遍不小。

統(tǒng)計(jì)了一下上海今年打算出或設(shè)計(jì)已過規(guī)審的項(xiàng)目，基本都不會(huì)太小，越往市中心還會(huì)越大。

這就很有意思。怎么一抬板，面積門檻悄無聲息也直接抬高了呢？

原因很簡單，抬板住宅首先是一筆貨值賬。

一塊地能賣多少房子，不是開發(fā)商想象出來的。容積率、限高、建筑密度、日照、退界，都已經(jīng)把上限框好了。你能賣的總面積，大體是有天花板的。

固定容積率、建筑密度、日照條件窮舉強(qiáng)排

但抬板之后，事情變復(fù)雜了一些。

首層要架空，板下要放車庫、落客、設(shè)備和部分會(huì)所空間，板上還要再做園林和歸家界面。

即使按照上海市新規(guī)，這些空間（地庫、會(huì)所、架空層）不計(jì)容，但它們真實(shí)存在，真實(shí)施工，真實(shí)花錢，羊毛處在羊身上，買單的還是業(yè)主。

更關(guān)鍵的是，抬板會(huì)吃掉垂直空間。

直接抬高一層，在限高不變的情況下，可見住宅就是會(huì)變少，加上日超間距、建筑密度等多維的影響，可做住宅的面積就是會(huì)變少。

簡單來說，能賣錢的套房部分減少了。

另外，為了把上部塔樓的荷載穩(wěn)定傳下去，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、梁板厚度、抗震縫、防水層、覆土層、排水層，都要被認(rèn)真處理。

開發(fā)商要把這筆錢找回來，最直接的辦法，就是提高單套貨值。

做小戶型，套數(shù)多，梯戶比容易難看，公區(qū)和交通核成本攤不薄；做大戶型，套均面積拉大，總價(jià)上去，客戶對會(huì)所、景觀、人車分流、陽光地庫的接受度也更高。

簡單來說，抬板住宅天然更適合改善盤。

更完整的社區(qū)界面；人車完全分流，中央園林更干凈，地庫更體面，歸家更有儀式感。

普陀抬板住宅項(xiàng)目翠谷瑞仕，中央的立體多層景觀系統(tǒng)

但這種體面來自更多鋼筋混凝土，更多防水構(gòu)造，更多機(jī)電系統(tǒng)，更多后期維護(hù)界面。

陽光地庫不是陽光送的，懸浮社區(qū)也不是懸浮在空氣里的。

抬板住宅看上去是在解決居住體驗(yàn)問題，本質(zhì)上先解決的是貨值問題。

02
抬板住宅為什么看起來都很像？

最近有關(guān)注新房項(xiàng)目的朋友，一定能感覺到抬板建筑似乎都差不多。

常見高層抬板住宅布局

樓棟盡量沿著地塊外圍排布，中間是草坪、水景、跌水、綠谷、會(huì)客廳，外圍是住宅、架空層、商業(yè)界面和各種設(shè)備空間。

銷售一般會(huì)說，這是圍合式布局，是最大化中央景觀，是戶戶看景，是把紐約中央公園搬回小區(qū)。

話沒錯(cuò)，但只說了一半。另一半藏在規(guī)范里，尤其是消防。

高層住宅繞不開消防車道和消防登高操作場地。普通小區(qū)要處理這些，簡單，內(nèi)部路寬度留夠，實(shí)在不行景觀植物種矮一點(diǎn)。

但抬板住宅很麻煩，因?yàn)樗讶说闹饕顒?dòng)面抬高了，下面還有車庫、設(shè)備、商業(yè)、會(huì)所和后勤空間。為了讓消防組織更可控，很多項(xiàng)目會(huì)盡量把建筑貼近地塊邊緣，利用外圍道路、板邊空間和硬化界面處理消防撲救條件。

這樣一來，小區(qū)內(nèi)部就能釋放出更完整的景觀面。也不用建設(shè)荷載要求極大的消防車道。

標(biāo)榜闊氣多層次的中央花園，一方面是審美結(jié)果，另一方面也是規(guī)范倒推出來的空間結(jié)果。

美則美矣，但小區(qū)就此成為一個(gè)多標(biāo)高系統(tǒng)。人、車、快遞、垃圾、搬家、維修、消防，全部被分配到不同標(biāo)高里。

建發(fā)·云湖玥剖面，多標(biāo)高公共空間

效果圖里，這叫立體復(fù)合社區(qū)。但在真實(shí)居住里，這叫接口變多了。接口越多，出錯(cuò)概率相對就升高了。

你從主入口回家，可能要先進(jìn)入板下落客區(qū)，再通過扶梯、電梯或坡道上到板上花園，再穿過園林進(jìn)入樓棟大堂。

晴天、空手、慢慢走，這條路很有儀式感。

下雨、拿快遞、推嬰兒車、陪老人回家，這條路就要看設(shè)計(jì)有沒有真的想清楚。

相對復(fù)雜的垂直功能和流線

快遞小哥要不要上板？外賣能不能送到樓棟？垃圾車怎么進(jìn)出？搬家車停在哪里？大件家具從哪條線進(jìn)電梯？救護(hù)車能不能最快到達(dá)單元門口？

幾乎沒有開發(fā)商會(huì)主動(dòng)講解，也少有開發(fā)商講明白了。

更麻煩的是，那些“不體面但必須存在”的功能，也會(huì)被擠到邊角里。

當(dāng)中央空間必須讓位給景觀和會(huì)所的時(shí)候，配電房、垃圾房、燃?xì)庹{(diào)壓箱、化糞池、后勤出入口、商業(yè)后場全被藏在整個(gè)社區(qū)的周邊；運(yùn)氣好，下樓就是，運(yùn)氣不好，穿過整個(gè)社區(qū)。

中央景觀越完整，背后的流線組織其實(shí)就越要精細(xì)。

在看過這么多落地的抬板住宅之后，就會(huì)明白抬板住宅最難的甚至不是所謂的建安成本，防水壓力，而是把生活理順。

03
抬板住宅的長期風(fēng)險(xiǎn)究竟有哪些？

一開始入住抬板住宅，感官新奇又豪華。

但長期來看，所有樓盤都要直面那個(gè)想回答、難回答、必須回答的問題：運(yùn)維。

普通小區(qū)的維護(hù)，主要是地面園林、樓棟公區(qū)、地下車庫、設(shè)備間。

抬板之后，維護(hù)界面明顯增加：板上有覆土、有綠化、有水景、有鋪裝；板下有車庫、有架空層、有設(shè)備、有后勤通道；板邊還有扶梯、坡道、欄桿、幕墻、排水溝、采光井。

這意味著，物業(yè)每天要面對近乎翻倍的、需要清潔、巡檢、維修和保養(yǎng)環(huán)節(jié)。

尤其是三類問題，很容易被前期營銷輕輕帶過。

第一，防水。板上要種樹、鋪草坪、做水景，下面可能就是車庫、設(shè)備間、會(huì)所或通道。防水層一旦老化，維修難度遠(yuǎn)高于普通地面。

普通地面壞了，可以局部開挖。抬板上的防水出問題，可能要先拆景觀，清覆土，找滲漏點(diǎn)，再恢復(fù)鋪裝和綠化，還要保證防水的連續(xù)性。

大華·錦樾板上喬木景觀，所需覆土厚度近1m

第二，結(jié)露。板上板下溫差、濕度、通風(fēng)條件都不一樣。架空層、車庫、設(shè)備空間如果處理不好，某些節(jié)點(diǎn)就可能出現(xiàn)冷凝水、墻面返潮、吊頂發(fā)霉。

銷售會(huì)告訴你“陽光地庫會(huì)呼吸”，但地庫到底怎么通風(fēng)、怎么除濕、怎么排水、怎么防霉，才是更關(guān)鍵的問題。

第三，成本。水景要電費(fèi)，綠化要養(yǎng)護(hù)，扶梯要維保，玻璃要清潔，架空層家具要更新，公區(qū)設(shè)備要維修。剛交付時(shí)，開發(fā)商還能撐一撐，前幾年物業(yè)也會(huì)比較賣力。

越秀?天嶼公區(qū)手扶梯

可時(shí)間長了，問題會(huì)回到一個(gè)非常現(xiàn)實(shí)的地方：物業(yè)費(fèi)夠不夠？

如果一個(gè)抬板小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，和周邊普通小區(qū)差不多，但它多出來這么多公區(qū)、設(shè)備、界面和景觀，那差額從哪里來？

要么開發(fā)商長期補(bǔ)貼，要么物業(yè)壓縮服務(wù)，要么維修基金提前承壓，要么后期部分空間慢慢關(guān)停。

想想，要是自動(dòng)扶梯壞了不能及時(shí)維修，物業(yè)貼一張“為保障安全暫停使用”了事，你要繞一大圈回家，難受嗎？

買抬板住宅不能只問“有沒有”，還要問誰來管？管多久？

04
買抬板住宅，別只看沙盤，問這些具體的問題

所以，怎么判斷一個(gè)抬板住宅是真好，還是只會(huì)講概念？

最簡單的辦法就是追問。問得越具體，越能看出項(xiàng)目到底有沒有認(rèn)真做。

第一，抬板高度是多少？
是局部抬，還是整體抬？板上生活面和板下車行面之間，具體高差是多少？老人、小孩、推車、搬家是否方便？有沒有自動(dòng)扶梯，共有幾個(gè)？距離多遠(yuǎn)？

越秀?天嶼主入口大臺(tái)階設(shè)計(jì)

第二，板上覆土最深多少？
大樹是真的落在結(jié)構(gòu)板上，還是只是淺層綠化？車庫頂層覆土做了多少，樹的維護(hù)成本能有多高？

第三，防水做了幾道？
板上有水景和綠化，下面又是車庫和設(shè)備空間，防水構(gòu)造有沒有專項(xiàng)說明？質(zhì)保怎么承諾？后期滲漏誰負(fù)責(zé)？

第四，架空層怎么防潮和防結(jié)露？
板下空間是否有機(jī)械通風(fēng)、除濕、排水系統(tǒng)？黃梅天怎么處理？有沒有交付后的巡檢機(jī)制？

第五，快遞、外賣、垃圾、搬家分別怎么走？
不要只聽“人車分流”。要讓銷售把流線畫出來。人、車、貨、垃圾、維修、急救，至少六條線，任何一條沒想清楚，后期都會(huì)變成生活麻煩。

第六，消防和急救怎么到樓下？
救護(hù)車能不能靠近樓棟？消防登高面在哪里？如果老人突發(fā)情況，從板上到車行空間的最快路徑是什么？

第七，板下商業(yè)和會(huì)所怎么運(yùn)營？
它對外開放還是只服務(wù)業(yè)主？入口在哪里？人流會(huì)不會(huì)干擾住宅？如果商業(yè)招商失敗，會(huì)不會(huì)變成空置界面？

第八，水景、扶梯、玻璃幕墻、泛會(huì)所后期費(fèi)用誰出？
要知道，前期越漂亮，后期越要問清楚維護(hù)預(yù)算。

建發(fā)?云湖玥 中央大水景面

第九，物業(yè)團(tuán)隊(duì)有沒有專項(xiàng)配置？
抬板小區(qū)需要更多保潔、工程、綠化、秩序和設(shè)備維護(hù)人員。不要只聽“高端物業(yè)”，要問人機(jī)配置、巡檢頻次、維保計(jì)劃。

這些問題聽起來很細(xì)，甚至有點(diǎn)上不得臺(tái)面，但買房本來就是針對生活的細(xì)節(jié)一個(gè)個(gè)勾選，再看哪些可以放棄和將就，一個(gè)個(gè)劃掉。

買抬板住宅，別只看它把生活抬高了多少，要看它有沒有把風(fēng)險(xiǎn)安排好。

05
它不是神話，也不是騙局

寫到這里，可能有人會(huì)覺得，我是在給抬板住宅潑冷水。

其實(shí)不然。抬板住宅確實(shí)在解決過去很多小區(qū)的老問題：人車混行、地庫陰暗、首層潮濕、社區(qū)界面混亂、歸家體驗(yàn)粗糙。對于改善客戶來說，這些體驗(yàn)升級(jí)是真實(shí)的。

但越是真實(shí)的好東西，越需要講清楚代價(jià)。

抬板住宅不神奇，也不陰謀。它只是一種更復(fù)雜、更昂貴、也更考驗(yàn)長期運(yùn)營的產(chǎn)品系統(tǒng)。

選抬板住宅我認(rèn)為有個(gè)小竅門，堪稱反向選盤：越是不強(qiáng)調(diào)對標(biāo)以前的某某豪宅，越是想辦法解釋清楚枯燥無味工程系統(tǒng)的開發(fā)商，就是越早意識(shí)到抬板不只是抬板，而是一個(gè)重新梳理生活邏輯的機(jī)會(huì)的開發(fā)商，就越有可能造成最宜居的抬板住宅。

因?yàn)椋O(shè)計(jì)邏輯早就不一樣了。

如果你真的心動(dòng)，當(dāng)然可以去看，甚至可以買。但請帶著心動(dòng)，也帶著問題，最少問出那九個(gè)問題。

銷售可能會(huì)覺得你很難搞；但沒關(guān)系，半生積蓄值得最明白的講解。

羊身上的毛，每一根都有價(jià)格；既然要做那只羊，就做最清醒的那只。

關(guān)注大爆炸好運(yùn)大爆發(fā)