危險！港務(wù)首次流拍，如何看待？

近期，市場出現(xiàn)了讓人頗感意外的流拍地塊，這次居然來自浐灞國際港。

就在5月8日，西安市公共資源交易中心發(fā)布了一則流拍公告。

原定于掛牌出讓的GW3-12-1-3宗地，因為掛牌期滿后未出現(xiàn)有效報價，最終宣告流拍。

消息出來后，很多人第一反應(yīng)都是意外。

因為在過去幾年里，港務(wù)區(qū)幾乎一直都是西安土地市場最火熱的區(qū)域之一。

從全運會，到奧體中心；從鐵一系學(xué)校落地，到地鐵14號線開通，再到港務(wù)區(qū)樓面價不斷刷新紀(jì)錄。

可以說，港務(wù)區(qū)過去很長一段時間，幾乎都是流量擔(dān)當(dāng)。但如今，一宗住宅用地卻連一家房企都沒有報價。

這種反差感，確實非常強烈，先來看一下這宗流拍地塊的基本情況。

GW3-12-1-3宗地位于港務(wù)大道以東、駿馬路以南。

占地約36.881畝，土地性質(zhì)為住宅、商服用地，容積率1.2-2.1，建筑密度≤25%，綠地率≥35%。

地塊掛牌起始價為3.541億元，如果按照最高容積率計算，起始樓面價約6858元/㎡。

單從指標(biāo)來看，其實并不算差。尤其是1.2-2.1的容積率，在目前市場環(huán)境下，已經(jīng)屬于比較典型的低密產(chǎn)品開發(fā)條件。

從周邊配套來看，這宗地塊也并非毫無優(yōu)勢，交通方面，向北約600米左右，就是地鐵14號線港務(wù)大道站。

通過14號線，可以快速連接西安北站以及西安咸陽國際機場，同時還能換乘2、3、4號線等多條線路。

教育方面，周邊有西安國際港務(wù)區(qū)第四幼兒園、新農(nóng)小學(xué)，以及陸港第五小學(xué)。

其中陸港第五小學(xué)目前由鐵一中教育集團托管，并已正式投入使用。

此外，周邊還有啟航公園、港務(wù)中軸公園，以及熱雪奇跡等休閑配套。

產(chǎn)業(yè)資源同樣比較集中，包括西安港科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園、百利威國際電商產(chǎn)業(yè)園、西北智能公路樞紐平臺物流園等，都分布在地塊周邊。

所以問題也恰恰出現(xiàn)在這里。

從配套兌現(xiàn)的程度來說，這宗地塊已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)木幼』A(chǔ)，但最終卻依舊沒人愿意出價，那問題到底出現(xiàn)在哪里？

如果仔細(xì)研究其位置，就會發(fā)現(xiàn)一個非常關(guān)鍵的問題。

該宗地塊并不屬于奧體核心板塊，而這也是當(dāng)今港務(wù)項目之間最大的分化點。

在過去很長一段時間里，大多數(shù)購房者對于港務(wù)區(qū)的認(rèn)知相對模糊，認(rèn)為只要是港務(wù)，其升值空間就不會太差。但實際在近些年，港務(wù)內(nèi)部樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了較為明顯的分層。

真正可以支撐房價和地價持續(xù)上漲的區(qū)域主要還是集中在奧體中心周邊，尤其是奧體核心2公里范圍內(nèi)，仍屬于港務(wù)價值最高的位置。

但一旦離開這個范圍，市場認(rèn)可度就會明顯下降。

而此次流拍的地塊更偏向政經(jīng)產(chǎn)業(yè)板塊，周邊產(chǎn)業(yè)、公建資源較多，但住宅氛圍相對一般，并且在城市界面感上與奧體核心區(qū)域之間也存在明顯差距。

另一方面，現(xiàn)在的開發(fā)商投資邏輯也和前幾年完全不同，拿地越來越謹(jǐn)慎，過去市場火熱時，或許房企還愿意在非核心區(qū)域做些嘗試。

再疊加上周邊二手房價格支撐有限、區(qū)域改善屬性不強的多方原因，最終也讓開發(fā)商拿地意愿已經(jīng)明顯下降。

更為重要的是，這宗地塊的流拍也折射出了港務(wù)近些年的變化。如果回溯來看，港務(wù)區(qū)當(dāng)年房價上漲速度極其之快，在全運會前后熱度達(dá)到了頂峰。

并且在多年間持續(xù)刷新價格紀(jì)錄，但這僅僅一宗地塊的流拍，也并不能意味著港務(wù)就不行了，真正值得關(guān)注的是市場整體開始回歸了核心邏輯。

在過去大家更看重板塊概念，而如今大家更在意兌現(xiàn)度。

包括教育，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)，城市界面，居住氛圍等等，這些因素都會綜合影響房價，而西安市場也將越來越明顯的向核心區(qū)域集中。

那些位置一般兌現(xiàn)周期較長，居住氛圍偏弱的地塊，面臨的難度也會越來越大。

所以從這個角度來看，港務(wù)第一次住宅用地流拍或許也是市場情緒回歸理性的信號，還是要以更為樂觀的態(tài)度來對待市場的變化。