樓市，越來越反常了

　　作者 | 醉酒大鯊魚

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　很明顯的信號已經(jīng)擺在眼前 ——豪宅，成了當(dāng)前樓市最硬的壓艙石。

　　當(dāng)市場還在糾結(jié) “底在哪里”“剛需何時(shí)入場”“成交量能不能回暖” 時(shí)，一線與核心城市的豪宅市場，而且是超級豪宅的市場，早已走出了一輪獨(dú)立行情——

　　價(jià)格越貴、賣得越好；地段越核心、去化越驚人；開盤越密集、熱度越不退。

　　這種看似 “反直覺” 的景象，正在深圳、北京、上海、廣州、杭州同步上演。

　　越貴越買，成為共識

　　先看深圳。

　　這座以速度著稱的城市，正在用兩場現(xiàn)象級開盤，刷新大家對豪宅的認(rèn)知。

　　如果說，位于深圳前海桂灣的海晏府，備案均價(jià)約14.2萬/㎡，賣了約九成的成績。

　　放在往常，這已是絕對的爆款成績。

　　但在今年的深圳市場，這個(gè)成績還“不算頂尖”。

　　因?yàn)椋瑫r(shí)隔僅一周，位于寶安中心的觀潮府直接把天花板再往上推。

　　位于寶安區(qū)寶安中心直面灣區(qū)之眼歡樂港灣的觀潮府，銷售均價(jià)約150917.62元/㎡（含室內(nèi)裝修價(jià)格），4月26日開盤賣了60億元，銷售210套左右，整體去化超過了九成，去到了約95%。

　　這個(gè)項(xiàng)目，單價(jià)更高、門檻更貴、熱度更炸，完全顛覆了價(jià)高必慢走的邏輯。

　　銷售價(jià)格更貴，銷售成績更為扎眼，這太反市場的直覺了。

　　更讓市場反直覺的是，這兩大項(xiàng)目開盤的時(shí)間如此之近，開盤的價(jià)如此之高，都屬于刷新市場天花板的級別，一下都賣出超過九成，似乎這些10萬+的項(xiàng)目都賣出“白菜價(jià)”的即視感。

　　其中，前海桂灣的海晏府，備案速度也相當(dāng)快，深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，僅開盤一周余，151套住宅，就只剩65套備案。（截至2026年4月27日）

　　不是說市場的持幣買家都在觀望嗎？不是說市場的底還未到嗎？

　　況且兩大住宅的門檻并不低。

　　市場一邊喊著“觀望情緒濃”，一邊用真金白銀把核心頂豪買到缺貨，這種強(qiáng)烈的割裂感，全國核心城市也同樣上演著。

　　北京的豪宅市場同樣硬核——位于海淀區(qū)上地樹村板塊的中海?安瀾北京，截至2026年4月27日，已經(jīng)累計(jì)網(wǎng)簽40，成交均價(jià)約142538.39元/㎡，是今年3月北京住宅成交排行榜TOP3的項(xiàng)目。

　　同期，北京潤園、中海玖樹滿和等高端項(xiàng)目持續(xù)霸榜，千萬級改善與頂豪同步走量，證明北京高凈值群體購買力從未消退。

　　上海內(nèi)環(huán)豪宅熱度不減——位于楊浦濱江板塊的保利·外灘曜，加推部分房源備案均價(jià)約14.2萬元/㎡，開盤首日去化率超93%，成為2026年上海內(nèi)環(huán)首個(gè)開盤去化率破九成的新房；

　　廣州金融城頂豪直接賣成“百億級爆款”——位于天河區(qū)金融城板塊的保利玥璽灣，首度開盤就賣了百億，今年1-3月累計(jì)網(wǎng)簽52套，成交均價(jià)17.7萬元/㎡，套均價(jià)5117.73萬元，用極致熱度定義天河金融城的豪宅地位。

　　杭州更是迎來歷史性時(shí)刻——位于濱江區(qū)府沿江板塊的中海?萬潮玖序作為杭州首個(gè)備案價(jià)破10萬+的新盤，4月23日推出42套260㎡戶型，開盤即售罄，宣告杭州正式邁入“10萬+頂豪時(shí)代”；

　　緊隨其后的奧映世紀(jì)，位于蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城核心板塊，備案均價(jià)約8.77萬/㎡，最高單價(jià)約11.53萬/㎡，86套238—388㎡戶型、總價(jià)1460萬—4500萬，開盤當(dāng)天賣出81套，賣出20億+銷售額。

　　梳理這些項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性，它們均占據(jù)城市最核心板塊、最優(yōu)質(zhì)地段，大多是近年拍出的“地王”項(xiàng)目。

　　它們的開盤表現(xiàn)高度一致——高價(jià)、快銷、高去化、高金額。

　　這背后傳遞的信號再清晰不過——各大核心城市的頂級購買力，遠(yuǎn)比想象中更深不見底；豪宅撐起來的市場，步調(diào)驚人一致。

　　一個(gè)新的市場共識正在全國落地，各個(gè)城市都在加速確立板塊豪宅核心格局，全新的高端居住圈層正在崛起。

　　而深圳前海與寶中兩大頂豪的熱銷，更是直接印證——寶中、前海正試圖躋身深圳的新豪宅圈，深圳西部核心區(qū)的價(jià)值天花板，已被徹底打開。

　　豪宅托底背后

　　豪宅熱銷從來不是孤立事件，它正在深刻影響整個(gè)樓市的預(yù)期與節(jié)奏。

　　一線及核心城市以高端豪宅為價(jià)值抓手，打開價(jià)格上限，拉升板塊價(jià)值底盤，也為樓市修復(fù)帶來了有力托底。

　　頂豪就像樓市的定海神針，高端購買力投票，再逐步傳導(dǎo)至改善市場，最終帶動(dòng)整體行情。

　　最直觀是深圳二手房市場。

　　截至4月27日，深圳二手住宅成交量已累計(jì)達(dá)4827套，全月有望繼續(xù)突破5000套大關(guān)。

　　若4月成功站穩(wěn)5000套，意味著深圳二手房將在剔除春節(jié)影響的2月后，連續(xù)3個(gè)月站上5000套枯榮線，標(biāo)志著二手房市場會(huì)進(jìn)入企穩(wěn)通道。

　　有的人會(huì)疑惑，深圳常住人口超1700萬，需求龐大，為何樓市總是 “冷熱不均”？

　　因?yàn)榇鸢覆卦谡鎸?shí)的購買力結(jié)構(gòu)里。

　　數(shù)據(jù)不會(huì)說謊。

　　2009 年1月—2026年3月，深圳一二手房累計(jì)總成交約206.38萬套，平均每月僅9970套。

　　歷史峰值出現(xiàn)在2009年12月，單月一二手房累計(jì)成交32246套；而累計(jì)成交超20000套的月份僅有13個(gè)，超10000套的月份也只有89個(gè)。

　　而對比人口數(shù)據(jù)可以看到，2009 年深圳常住人口995.01萬，2024年增至1798.95萬，16年間新增約803.94萬人；戶籍人口從241.45萬增至631.01萬，新增389.56萬人。

　　但16年商品房總成交僅206.38萬套，占2024 年常住人口比例不足12%。

　　其中還包含大量置換、重復(fù)交易與家庭戶，真正能入場的人群本就有限。

　　而當(dāng)下市場仍處于底部摩擦階段，有效購買力進(jìn)一步收縮。

　　深圳二手房掛牌量已突破8.8萬套，較2025年11月增加4420套，供給持續(xù)高位。

　　但即便如此，核心位置的10萬+/㎡的新房依舊銷售旺盛，則更加說明，深圳樓市的有效購買力高度集中，且實(shí)力深不見底；單價(jià)10萬+、占據(jù)核心地段的頂豪項(xiàng)目，更是只面向極少數(shù)頂級購買力。

　　當(dāng)市場進(jìn)入調(diào)整期，剛需猶豫、改善觀望，唯有真正有效的購買群體敢于出手。

　　但也恰恰說明，深圳樓市，從來都是屬于少數(shù)人的牌桌。

　　作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場