河南
1
誰能想到， “ 十五五 ”剛 開局，深圳 就 直接逆風翻盤 ，接連傳來兩個大消息。
先來說第一個，深圳出口迎來大反彈 ！
海關數據 顯示 ：
今年前2個月，深圳進出口 總額達 到8242.3億元，同比上漲37.3%，穩穩霸占內地城市第一的寶座！
拆開來看，出口4943.6億元，漲了35.5%；進口更猛，漲 了 40%，徹底擺脫了去年的低迷狀態。
可能有人會說，去年深圳進出口也不差啊，創下了4.55萬億元的新高 。
但說實話， 去年 增速 有點 拉胯 ，只有1.4%， 出口更慘，直接跌了2.6%，當時不少人替深圳捏了把汗。
為啥今年能 有 這么猛 的反彈 ？
說白了，全靠深圳死磕工業和科創，早就悄悄布局了半導體、生物醫藥這些先進產業，默默發力，才有了今年這波讓人驚喜的大爆發！
再看第二個大消息，深圳豪宅市場也跟著反彈 了 ！
去年 一整年，深圳成交17套億級二手豪宅、13套新房豪宅。
而 剛過去的一季度，深圳就成交了12套億級新房豪宅，差不多用3個月就干完了去年一年的量 。
3000萬以上的豪宅成交也 很 亮眼，截止3月22日， 累計 成交168套，同比增長154.55%，在四大一線城市里增速最快。
深圳灣、香蜜湖、后海、前海這四大板塊，貢獻了全市80%以上的頂豪成交 。
其中有個項目最高單價突破29.7萬，直接刷新了片區近半年的新高！
看來 ，只要深圳的科創、金融產業一直堅挺，新的造富浪潮就不會停，頂豪市場的需求，自然就有足夠的支撐！
2
有人覺得 ，深圳豪宅成交大漲，是 市場 回暖的信號 。
其實，沒那么簡單！
現在深圳 整個房地產市場是什么樣子呢？
先給大家上組實打實的數據 ：
剛過去的3月，深圳一二手住宅總網簽量有7898套，環比直接漲了117%，創下近11個月的最高紀錄 。
其中 ，一手 住宅 預售網簽1571套，環比 上 漲109%，現售網簽1256套，環比 上 漲130% ， 二手 住宅 網簽5071套，環比 上 漲117%，持續穩定在深圳樓市5000套“榮枯線”水平。
以上，乍一看，市場確實熱起來了。
但重點來了， 這波 成交量的回暖， 主要 是靠 各種特價換 來的 。
咱就說非限購區，沙井有個樓盤，去年同期單價還4.8萬多，現在最新一期直接到4萬左右 。
龍華 有個項目 ，去年同期均價還4. 5 萬+，現在在售的特價房，最低能給到4萬以下 。某小開發商項目，年前打了87折，現在優惠還能再申請。
還有個老盤，比去年同期的特價房還要便宜3000塊 ， 可見開發商有多急著跑量。
別以為限購區就好多少， 其實差不多 。
寶安有個盤，正常均價7萬多，3月初的時候，89平的戶型單價才6萬出頭 ，現在另一個稍大戶型也計劃調價。
南山也有樓盤，之前單價7.5萬左右，現在實際成交下來，也就6萬出頭。
最關鍵的是，這些房子，很多都是即買即住的現房、準現房，不用等交房 ， 即便這樣，還是得靠 特價 吸引客戶。
所以 ， 豪宅的反彈 根本不是普漲的前奏，而是一場極端分化的核心資產獨立行情 。
我們需要注意的是， 未來幾個月的住宅成交量還能不能延續。
只有量先起來，整體價格才有可能回升。
其實說到底，深圳 市場已經 正式進入 到 存量博弈的階段 了 。
現在 大家拼的就是價格和性價比， 就看能不能 在激烈的存量競爭中 ，靠各種價格策略 持續吸引客戶 ！
3
之所以進入到存量博弈階段，也是因為 深圳 核心區 的住宅供應 ，確實跟不上了 ！
先來看深圳優質的核心板塊都在哪里？
比如第一梯隊的深圳灣、香蜜湖、安托山，第二梯隊的前海、寶安中心、福田中心、南山科技園。
這里面，后海深圳灣、前海居住區、寶安中心這些熱門板塊，好多都是填海 而來 。
過去5年，深圳灣、后海、香蜜湖這三大頂豪板塊，新增 純住宅用地 供應為零。
深圳灣去年就1宗商業用地調規成“商業+居住”混合用地，還不在傳統頂豪核心區 。
后海2024年底才出了1宗含宅地塊，還是12年斷供后收尾的存量 土地 開發 。
香蜜湖僅有的零星居住相關供應 ，還 是舊改的回遷房、保障房，不算新增純住宅。
未來這些核心板塊，也基本不會再有新增的純住宅用地了。
再看其他核心板塊， 好房子 也少得可憐 。
深圳 龍華中心紅山一個 準 現房尾盤， 只剩高樓層的一些房源， 上塘沒有 。
深圳北站 核心位置 目前在售的只有一個準現房清盤項目了。
寶安碧海已經斷檔，最新 樓盤要到 4月 底才 入市。
南山中心也沒啥可看的新房，有三個項目都是一兩棟樓，基本都是現房尾盤了。
等現有的標桿盤賣完之后，深圳幾個核心板塊基本就沒新的供應了。
深圳 從來不缺人和錢。
去年11月，一個項目 推出 1700多套共有產權房，三房當天售罄，兩房兩天搶光，參與選房的家庭多達5000多戶 。 后來 項目 接連加推，成交速度 也是 快到讓人咋舌。
去年12月 另一項目 664套，吸引了6254戶申請，申購比接近1:10，當天 賣完，后來 補推3 7 套 退回房源 ，居然 也吸引了 1126戶合格家庭爭搶，其中三房57戶搶一套，兩房24戶搶一套 。
這可是沒什么金融屬性的房子，全是實打實的居住需求！
現在還有很多香港上班、兩地生活的家庭，也 都 想在深圳 置業 。
一邊是不斷涌入的人口和需求，一邊是稀少的供地和優質房源，這么一對比就清楚了：深圳核心板塊的優質房源，不管什么時候，都是硬通貨！
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現在各地的財富差距正在拉大，本質上是創造財富的能力正在拉大。
未來的趨勢 很簡單， 誰能搞出真正 有 用的新技術，能一直創造 工作 崗位，誰就能 真正 留住年輕人。
要知道，產業和人口，才是 區域價值和房價 的核心支撐 ！
不信你看，剛過去的3月，上海二手房單月成交時隔5年又回到3萬套，北上深三個城市的二手房成交量， 全部 創下了新高。
特別是上海，在樓市新政的加持下，不但銷量新高，價格也跟上了，二手房成交價格結束了33個月的下跌趨勢。
未來城市之間的競爭，說白了就是產業和人口的比拼。 如果 一個城市跟高端產業 離得太遠 ， 那用一句通俗的話說就是，上不了桌了。
到底是選擇有錢的城市，還是沒錢的城市，這件事，對于你的家庭規劃，事業選擇，努力方向等，至關重要！
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來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）
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