揭秘廣深灣富豪游戲：有樓盤漲價百萬，有樓盤狂收2億

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

剛剛過元宵節(jié)，廣深豪宅市場迎來“漲聲”一片，從去年廣深兩地幾大豪宅成交數(shù)據(jù)來看，2026年，中國豪宅市場的聚光燈，注定要打在大灣區(qū)身上。

行業(yè)巨變下，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則發(fā)生逆轉(zhuǎn)，金融屬性的重新回歸讓豪宅市場在這兩年時間迅速崛起，頂級不動產(chǎn)資產(chǎn)配置也成為多數(shù)高凈值人群抵抗通貨膨脹的核心武器。

先說深圳，去年底，五大豪宅扎堆入市，直接將這條細分賽道拉升至全新高度，一線城市“豪宅爭霸戰(zhàn)”一觸即發(fā)，稀缺資源成為市場追逐的焦點。

2026年開年不久，戰(zhàn)火率先引燃——去年的單盤銷冠深圳灣澐璽，正式打響漲價第一槍。

這意味著，去年猶豫沒上車的客戶，今年恐怕要多掏上百萬，才能拿到這張頂豪圈層的入場券。

首先，這是“絕版”的底氣。本次推的是深圳灣澐璽南區(qū)本身房源總量就少，也砍掉了北區(qū) 500-1000㎡的超大戶型。

這意味著，哪怕按北區(qū)同樣的均價計算，平攤到每一戶的入門門檻，也注定水漲船高。

其次，這是“行情”的助推。去年底的這一波深圳豪宅行情已經(jīng)徹底爆發(fā)，澐璽的北區(qū)更是打破的全國單盤當日銷售額的紀錄。

南區(qū)是深圳灣澐璽最后的一批住宅房源，深圳灣核心區(qū)的宅地早就開發(fā)殆盡，這種核心地段的頂豪收官盤，稀缺性價值已經(jīng)到頂。從這次的吹風(fēng)價也能看出來。

市場數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后深圳新房簽約量百分之二百二十，二手房看房量創(chuàng)近兩年新高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2026年深圳優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價格或?qū)⒎磸棸俜种炼?/p>

深圳市場已經(jīng)形成了急速分化，資源越來越集中，人口集中與產(chǎn)業(yè)集中的片區(qū)抵抗周期能力明顯加強，核心資產(chǎn)遭遇瘋搶，在2026年仍會持續(xù)一段時間。

深圳灣澐璽迎來漲價的同時，另外一個超級巨無霸豪宅項目--聯(lián)泰超總灣，已經(jīng)悄悄簽下來過億大單，這也是本月以來超級豪宅市場連續(xù)爆單的代表項目之一。

該項目在春節(jié)前后連續(xù)成交多套總價破億房源，僅節(jié)后幾天就實現(xiàn)5套成交，總金額接近2億元，其中超過九成的買家選擇了一次性付款方式。

作為去年四大豪宅中唯一一家民企打造的頂級項目，聯(lián)泰超總灣走出了一條獨特的突圍之路，拼不了品牌影響力，就從產(chǎn)品審美厚度與格調(diào)上下功夫。

在普遍高容積率開發(fā)的深超總片區(qū)，該項目以僅3.0的容積率打造了罕見的低密度住區(qū)，上市就成為商辦大平層中的超級另類，極具典藏價值。

建面約300㎡-1000㎡的大平層產(chǎn)品，通過3.6米的層高與開闊陽臺設(shè)計，強化了居住舒適度。項目由Yabu Pushelberg、Kelly Hoppen等國際大師領(lǐng)銜設(shè)計，精選Arclinea、Gessi等品牌建材，從細節(jié)處彰顯品質(zhì)。

目前開放的3個樣板間，分別邀請了TOA、Yabu Pushelberg以及Kelly Hoppen進行定制，不同的風(fēng)格匹配塔尖人物對生活的要求。

整體看下來，這家民企開發(fā)商不管是選材還是設(shè)計思路，都與傳統(tǒng)大牌開發(fā)商形成了鮮明的差異化，它身上，隱隱有了當年“深圳灣1號”的影子。

看到今年前兩個月的深圳銷售榜單，特別從成交總金額來看，在深圳終于熬出頭的中信城開，憑借去年賣爆的中信信悅灣殺出重圍。

作為深圳灣同一批與深圳灣澐璽同臺PK的頂豪，中信信悅灣屬于大器晚成，從接手佳兆業(yè)東角頭這塊燙手山芋，到反復(fù)修改方案、忐忑入市，它走了一條并不輕松的路。

作為央企巨頭中信城開表現(xiàn)出的淡定，也讓小編佩服，中信信悅灣有可以抗衡深圳灣澐璽的核武器：絕對的超級景觀。

澐璽的地段，是“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)”驅(qū)動的頂級繁華，這里有華潤置地數(shù)十年打造的超級無敵配套與科技產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，屬于自帶無敵光環(huán)的超級精英范。

華潤這步棋的高明之處在于，它不只是在賣房子，而是在售賣資本市場風(fēng)起云涌的“頂豪生活圈”，更是躋身城市頂層資源圈的入場券，這也是澐璽能吸引大批企業(yè)高管、資本大佬的核心原因。

中信信悅灣的地段，走的是“自然+文化”的隱貴路線，如果說澐璽是一部超級明星匯集的超級商業(yè)大片，那么信悅灣就是一部底蘊超期的王家衛(wèi)電影。

信悅灣周邊是相對成熟的居住區(qū)，少了總部基地的快節(jié)奏，多了濱海生活的松弛感，三面環(huán)海且無遮擋，推窗即攬深圳灣海景。

深圳豪宅的神話還在繼續(xù)，一水之隔的廣州，頂豪之戰(zhàn)也已打響。

同一時間，去年憑借廣州面粉廠地塊一舉成名的保利發(fā)展再次放大招，其重金打造的保利玥璽灣，近日成交一套房源，總價近2億元。

該套房源作為項目一號樓，建筑面積670平方米，于3月2日成交，成交單價高達28萬元/平方米，成交金額1.87億元。

這波操作也讓保利發(fā)展徹底贏麻了，這個去年開盤勁銷百億的廣州頂豪已經(jīng)讓廣州迎來了珠江時刻，頂豪市場正式邁入億級時代。

保利玥璽灣以121.24億元登頂天河區(qū)2025年住宅銷冠，首開即破百億創(chuàng)全國紀錄，均價17萬元/㎡領(lǐng)跑廣州豪宅市場；

而保利在廣州的另一張王牌——保利天曜，千萬級房源五天到訪5000組，雙盤合計貢獻金融城181億元成交。

兩大豪宅產(chǎn)品的持續(xù)熱銷，也讓保利發(fā)展在2026年第一季度仍然霸榜廣州市場，2026年廣州樓市來說，幾大本土國企組團與地產(chǎn)一哥的戰(zhàn)斗進入白熱化。

2026年開年以來，全國房地產(chǎn)市場成交量率先爆發(fā)，成為回暖最直觀的信號。

數(shù)據(jù)顯示，2026年1-2月，全國重點13城二手房成交量同比增長33%，北京連續(xù)三個月網(wǎng)簽量穩(wěn)定在1.4萬套以上，上海單月成交站穩(wěn)2.2萬套高位，深圳同比漲幅超25%。

縱觀今年前兩個月，廣州樓市在政策持續(xù)松綁與新房供應(yīng)放量的雙重帶動下，市場信心正在逐步修復(fù)，整體行情穩(wěn)步回暖。

馬場地王項目+SPK官宣落地，直接讓珠江新城這個老牌核心板塊價值迅速提升，廣州市中心并沒有真正“搬家”，珠江新城作為廣州的核心商務(wù)區(qū)，依然是廣州的“價值高地”。

如果說廣州珠江新城回歸核心是廣州這座城市的價值導(dǎo)向，那么番禺萬博、白云新城、荔灣白鵝潭的崛起，本質(zhì)上是廣州從“單中心”走向“多中心”的必然結(jié)果。

這兩年，白鵝潭板塊內(nèi)的高端樓盤表現(xiàn)亮眼——華潤置地白鵝潭悅府均價108000元/㎡，保利翡麗甲第78600元/㎡，江景大戶型均價超88000元/㎡，遠超廣州平均水平。

隨著華潤置地，保利置業(yè)，越秀等頭部開發(fā)商加大核心項目的入市，廣州市場迎來多面開花局面，三大區(qū)域同步發(fā)力，才是廣州未來真正的城市想象力。

本次大灣區(qū)豪宅格局迎來重塑，給全國打了一個超級樣板，2026年行業(yè)迎來終局決戰(zhàn)，這一輪的資產(chǎn)重估才剛剛開始。

今天就聊到這里，對廣深市場未來有何想法，也可以留言討論。