上海徐匯區(qū)“企業(yè)拆遷”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)能否讓商戶們心服口服？

導(dǎo)讀：同樣是房子，住宅和非住宅的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為什么差這么多？企業(yè)拆遷的評(píng)估，到底是怎么算的？那些看不見(jiàn)的停產(chǎn)停業(yè)損失、那些精心投入的裝修設(shè)備，能不能得到公平的對(duì)待？

1、非住宅評(píng)估的邏輯：為什么和住宅不一樣？

商戶的第一重困惑在于：憑什么住宅能拿15萬(wàn)，商鋪才8萬(wàn)？

這個(gè)問(wèn)題的答案，要從非住宅房屋的價(jià)值構(gòu)成說(shuō)起。住宅的價(jià)值主要體現(xiàn)為居住功能，評(píng)估時(shí)參考周邊住宅的市場(chǎng)價(jià)格。而非住宅房屋，包括商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等，其價(jià)值構(gòu)成更為復(fù)雜，評(píng)估方法也相應(yīng)不同。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，非住宅房屋的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷臨時(shí)安置的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。其中，房屋價(jià)值的評(píng)估需要區(qū)分土地使用權(quán)取得方式：對(duì)于國(guó)有劃撥土地上的商業(yè)、辦公房屋，按基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算補(bǔ)償；生產(chǎn)、倉(cāng)儲(chǔ)房屋，按重置價(jià)格對(duì)房屋計(jì)算補(bǔ)償，按區(qū)位價(jià)格對(duì)土地計(jì)算補(bǔ)償。對(duì)于國(guó)有出讓土地上的非住宅房屋，由國(guó)土資源部門依法解除土地使用權(quán)出讓合同，并給予相應(yīng)補(bǔ)償。

2、停產(chǎn)停業(yè)損失：非住宅補(bǔ)償?shù)摹按箢^”

對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的往往不是房屋本身的價(jià)值，而是“停產(chǎn)停業(yè)損失”——這部分補(bǔ)償，直接關(guān)系到他們能否在搬遷后重新開(kāi)業(yè)、繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

根據(jù)補(bǔ)償辦法，停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算公式相當(dāng)詳細(xì)：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）× 停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償期限。這個(gè)公式考慮了房屋的租金價(jià)值、經(jīng)營(yíng)者的實(shí)際收益、員工的安置成本，相對(duì)全面地反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)損失。

在實(shí)踐中，對(duì)于符合條件的非住宅房屋，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)納入補(bǔ)償范圍。商戶需要做的就是：提供完整的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，證明自己的實(shí)際損失。保存好營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅證明、財(cái)務(wù)報(bào)表、員工社保記錄等資料，是爭(zhēng)取合理補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。

3、評(píng)估程序：商戶如何參與、如何監(jiān)督？

商戶的第三重困惑在于：評(píng)估是評(píng)估機(jī)構(gòu)做的，我怎么知道它評(píng)得對(duì)不對(duì)？

這正是程序保障的意義所在。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。這意味著，商戶有權(quán)參與評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇過(guò)程。

對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，可以在收到評(píng)估報(bào)告后申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估；對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。此外，對(duì)于裝修裝飾等項(xiàng)目的補(bǔ)償，可以由雙方商定，也可以經(jīng)評(píng)估確定。

4、讓商戶“心服口服”的關(guān)鍵：透明與公平

非住宅部分的評(píng)估，能不能讓商戶心服口服，取決于以下幾個(gè)關(guān)鍵因素：

一是評(píng)估的透明度。

評(píng)估的依據(jù)是什么？選取的參照案例是否合理？修正系數(shù)如何確定？這些信息應(yīng)當(dāng)向商戶公開(kāi)，讓商戶了解補(bǔ)償是怎么算出來(lái)的。

二是程序的公正性。

評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇是否尊重商戶意愿？異議申請(qǐng)渠道是否暢通？復(fù)核鑒定機(jī)制是否有效運(yùn)行？這些程序保障，決定了商戶能否真正參與到補(bǔ)償協(xié)商中來(lái)。

三是差異化的合理性。

不同用途、不同類型、不同經(jīng)營(yíng)狀況的商鋪，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)有所區(qū)別。這種差異化處理，本身就是公平的體現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)：“企業(yè)拆遷”的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從來(lái)不是一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題。它需要在房屋價(jià)值、經(jīng)營(yíng)損失、搬遷成本之間找到平衡，需要在不同用途、不同類型之間體現(xiàn)差異，需要在程序公正與實(shí)體公平之間尋求統(tǒng)一。對(duì)于商戶來(lái)說(shuō)，“心服口服”的標(biāo)準(zhǔn)很簡(jiǎn)單：補(bǔ)償能覆蓋實(shí)際損失，程序能看到公平正義。