福建
3月31日，萬科給出了上市34年以來的最慘年報：
營收3431.8億，下滑26.3%，歸母凈虧損494.8億。
誰也不會想到，揭開地產(chǎn)的遮羞布，曾經(jīng)的行業(yè)標桿，也無法擺脫地產(chǎn)周期下行的陰霾。
這可是在2018年就喊"活下去"的房企。
其實，從執(zhí)行角度，萬科如此并不復雜。盡管是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)最早預警的房企，但在實際管理上，很難真正落實下去。
每個城市公司都背著"環(huán)比增長的KPI"，而大部分城市公司為了完成目標，不得不通過"做大費用沖營收"的動作，來完成沒有跟著"活下去"同步U轉(zhuǎn)的考核機制。
對曾經(jīng)的郁主席來說，也是如此。
城市公司要對集團公司負責，集團公司要對股東負責。因此，即便意識到行業(yè)周期變化，真正狠心掉頭很難做到。
國內(nèi)的上市公司基本都如此。這種慣性在地產(chǎn)尤為明顯。在萬科的股東信中，也承認了"未能擺脫高周轉(zhuǎn)慣性"。
值得慶幸的是，2024年的結(jié)算毛利還有6.8%，盡管下滑13.5%，但已屬于行業(yè)楷模。這應該還得意于萬科項目在區(qū)域的售價，基本也是天花板。在存貨方面，做了81億的減值處理。
如果銷售價格持續(xù)下行，進入負毛利銷售也只是時間問題。這個角度我也多次強調(diào)，只要地產(chǎn)估值沒起來，國內(nèi)沒有一家房企能走出周期。
城投和央國企都躲不掉，也不用提什么深鐵入場。
深鐵的入場，一方面可以解決流動性問題，一方面可以利用國資背書，降低資金成本。在經(jīng)營上再通過"降本"的操作，減緩"失血"的速度。只要挺過了冰河時期，地產(chǎn)重新估值，毛利重新爬坡，債務問題也就自然迎刃而解。
前提是房價要起來。誰來都改變不了這個前提。
萬科的化債方案也不復雜，暴雷房企用到的基本都在用，該賣賣，該緩緩。只是尚未暴雷的萬科多了"再融資"的操作。
深鐵的入局，并不是簡單的城市救援。更多的是看中了萬科深耕多年的"經(jīng)營性業(yè)務"，商業(yè)、物業(yè)、公寓等等。
內(nèi)行人看門道，外行人看熱鬧。
比起內(nèi)部蛋糕，市場更關注萬科的債務。
總負債9474億，一年內(nèi)到期債務1582.8億。好消息是，一季度的公開債，均已兌付。
萬科能否活下去？本質(zhì)上并不負債。
短期上來說靠地產(chǎn)銷售造血還錢不太可能，能維持住銷售和毛利就已不錯。因此，給萬科的選擇大概率是賣資產(chǎn)，或者是通過經(jīng)營性業(yè)務造血，或者再融資。
比的就是"造血速度"能不能跑贏"償付周期"。
2022年，郁主席說"地產(chǎn)跳過了青銅時代，直接進入黑鐵時代"。
如今來看，能在黑鐵時代活下去的企業(yè)，一定不是最強的，但一定是最能適應變化的。
我們始終要明白：
在經(jīng)濟下行周期，從來都沒有救世主，只有幸存者。
只要活下去，才有資格迎接黎明。
7年前的那句活下去，如今成了萬科的回旋鏢。
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